浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终1200号
上诉人（原审原告）：应凌霄，农民。
上诉人（原审原告）：戴亚仙，农民。俩上诉人的共同
委托代理人：杨继统，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：葛伟玲，农民。
被
上诉人（原审被告）：胡洪柱，个体工商户。俩被上诉人的共同
委托代理人：胡洪川，宁波市导源法律服务所法律工作者。俩被上诉人的共同
委托代理人：娄巧红，宁波市导源法律服务所法律工作者。
上诉人应凌霄、戴亚仙因与被上诉人葛伟玲、胡洪柱房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2016年3月25日作出的（2016）浙0226民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：两原告与两被告均系夫妻关系。2016年1月2日，以被告葛伟玲为甲方、以原告应凌霄、戴亚仙为乙方、以宁海县家伟房地产经纪有限公司为丙方签订《宁海县家伟房地产经纪有限公司存量房屋买卖合同》，约定：被告葛伟玲将其名下的宁海县跃龙街道外环路45弄26幢1××号的房地产（房产证号：宁房字第××，土地使用权证号：宁国用（2009）341××号）出卖给原告应凌霄、戴亚仙，房屋成交价为1390000元，签约日支付定金100000元，于2016年2月16日前支付首付款460000元，余款830000元定于2016年3月15日前付清；被告中途悔约，应在悔约当日将定金退还给原告，另赔偿原告同等于定金数额的违约金。另，被告葛伟玲出具一份出售房屋承诺书，承诺在房屋过户期间如发现房产证、土地证伪造、假冒或法院查封等不良行为造成的不能过户，由被告负责，由此造成一切损失均由被告承担，被告将房产出租给他人，需在房屋买卖合同期内处理好，否则作违约处理。签约当日，原告应凌霄、戴亚仙支付被告葛伟玲购房定金50000元，2016年1月4日，原告戴亚仙通过银行转账形式支付被告葛伟玲购房定金50000元。2016年2月17日，被告葛伟玲返还原告应凌霄、戴亚仙购房定金100000元。2016年3月8日，原告诉至本院要求两被告支付违约金139000元。原审原告应凌霄、戴亚仙于2015年3月8日诉至原审法院，请求判令：1.判令两原审被告支付两原审原告违约金139000元；2.本案诉讼费由两原审被告承担。原审法院审理认为：本案的争议焦点为原、被告解除合同是否因被告违约造成。本案中，原、被告均认可双方已协商解除诉争合同，被告同意并归还100000元购房定金，原告予以接受，原、被告均以其实际行动表明不再继续履行诉争合同，而原告提供的证据并不足以证明被告存在悔约、因不良行为导致房屋无法过户及将房屋出租等违约行为致使诉争合同无法继续履行的事实，故原告要求被告支付违约金139000元的诉请，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回原告应凌霄、戴亚仙的诉讼请求。本案受理费3080元，减半收取1540元，财产保全费1215元，合计2755元，由原告应凌霄、戴亚仙承担。宣判后，原审原告应凌霄、戴亚仙不服，上诉至本院，称：
一、被上诉人在房屋买卖合同履行过程中违约毁约事实清楚。
二、上诉人从来没有放弃向被上诉人主张违约金的权利，上诉人通过多种方式催告被上诉人承担违约责任。合同解除后，违约金条款继续有效，因此上诉人有权要求被上诉人支付房款总价10%的违约金。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人一审的诉请。二审审理中，上诉人变更违约金请求为10万元。
被上诉人胡洪柱答辩称：
一、关于被上诉人是否存在违约问题。根据上诉人的陈述上诉人认为被上诉人存在房屋买卖后不能过户的情形，导致房屋买卖合同被解除。但是上诉人提供的证据表明房屋买卖和被上诉人的担保没有关联，不存在担保阻碍过户的事实。事实上，上诉人是对房屋买卖后能否过户存在担忧，怕支付款项被银行扣划归还联保贷款，但是扣划归还联保贷款也不能导致房屋不能过户。
二、关于违约金的情况。因主动提出合同解除的是上诉人，被上诉人也同意解除合同并返还了定金，在不存在合同必然被解除或者无法过户的情况下，上诉人要求被上诉人支付10万元的违约金，不符合合同约定和法律法规的规定。请求二审法院在查清案情的基础上，驳回上诉、维持原判。在二审审理期间，上诉人向本院提供以下证据：1.关于戴亚仙购房涉案房产的情况说明一份，证明被上诉人提出解除合同，房屋存在不能过户的情形，并愿意承担违约金，但是由于违约金金额意见不统一，造成现在的纠纷。同时证明上诉人没有放弃违约金的追偿。2.户口薄和银行存款单，证明上诉人父亲应雄伟为上诉人买房准备了房款；3.录音证据一份，证明被上诉人除了抵押贷款外还有其他联保贷款的情况存在，但是联保贷款是否必然造成过户障碍不确定。被上诉人经质证，认为：对证据1有异议，属于证人证言，应该接受法庭质询，且一审中中介公司已经出具了说明，二审中又出说明，与本案没有关联。对证据2中应雄伟和上诉人的关系及银行存款单的真实性和合法性没有异议。但是与本案的关联性和待证事实有异议，该家属有存款是事实，但是该存款的用途无法确认。对证据3录音的真实性没有异议，合法性和关联性有异议，该证据是上诉人在私下向民生银行行长询问，是否存在诱导性无法确认，即使合法，也不存在关联性。录音中行长提到担保的事项正在谈，但是和房屋买卖没有关联，说明联保贷款对房屋过户没有影响。而且民生银行在2013年已经就担保贷款起诉其他债务人，但是没有起诉被上诉人。该担保贷款已超过了诉讼时效。上诉人申请证人谢某出庭作证。谢某证言：我们是1月2日签订合同，转户是2月16日。我们提前几天打电话给双方准备资料。到2月16日双方一起去办理转户手续，上诉人一方来了，带来了资料和钱，但是被上诉人一方没有来。打电话问他什么时候来，被上诉人说房子不能过户了，因为被上诉人与银行有债务纠纷，合同不能成立，房子就不能卖了。我们说买房的人钱都筹齐了，利息就要被上诉人支付，但是被上诉人说利息算了，就定金退给他。我们要求被上诉人过来商量，因被上诉人没时间没来。后来17日晚上我们约双方过来，协商违约金事宜。上诉人提出要求被上诉人支付10万元违约金，但是被上诉人说钱太多，只愿意支付2、3万元的违约金。上诉人夫妻协商后不同意便宜，坚持要10万元。我们中介也做工作，让上诉人让步，违约金少一点，但是上诉人一直不同意。后来被上诉人说钱筹齐了再给上诉人。上诉人对证人证言经质证，没有异议，认为签订合同时上诉人没有提出联保事宜，在2月17日才提出联保，被上诉人存在欺诈。被上诉人要求解除合同是其违约。被上诉人经质证，认为17日晚上是涉及了联保贷款，告知上诉人联保贷款可能影响过户，就要双方协商解除合同。对证人其他证言没有异议。被上诉人未向本院提供证据。
本院经审查认为，上诉人提供的证据与证人证言可以相互印证，且被上诉人对证人证言未提出异议，因此，上诉人提供的证据可以证明上诉人已为办理房屋过户手续准备相应材料及首付款，因被上诉人提出房屋不卖，导致合同解除的事实。经审理，对原审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，2016年2月16日，上诉人携带涉案房屋所需材料和首付款到宁海县家伟房地产经纪有限公司。被上诉人因与银行之间存在债务，提出房屋不能办理过户手续，未按约于2016年2月16日到中介公司，与上诉人一起去办理过户手续。经中介人员邀约，双方当事人于次日晚上就合同解除及违约金赔付进行协商，因双方对违约金赔付金额意见不一，调解未成。
本院认为：上诉人应凌霄与被上诉人葛伟玲签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容未违反相关法律法规的效力性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。上诉人已按约支付定金，并于约定的房产过户日携带房屋首付款至中介公司，被上诉人理应按约接收该款并协助办理过户手续。现被上诉人提出其与银行存在债务纠纷，不同意出卖该房屋，属违约，上诉人据此同意解除合同并要求支付相应违约金，于法有据，应予支持。综上，原审法院认定事实部分不清，适用法律有误，致判决不当，应予纠正。上诉人之上诉理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：
一、撤销浙江省宁海县人民法院（2016）浙0226民初1501号民事判决；
二、被上诉人葛伟玲、胡洪柱应支付上诉人应凌霄、戴亚仙违约金10万元，该款于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案一审案件受理费3080元，减半收取1540元，财产保全费1215元，合计2755元，由上诉人应凌霄、戴亚仙负担634元，被上诉人葛伟玲、胡洪柱负担2121元；二审案件受理费3080元，由上诉人应凌霄、戴亚仙负担708元，被上诉人葛伟玲、胡洪柱负担2372元。本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年六月十二日代
书记员 桂红艳 更多数据：