上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终2543号上诉人(原审被告)上海鹤原实业有限公司，住所地上海市。法定代表人陈凤英，总经理。委托代理人蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。委托代理人韦雪雁，上海肃澜律师事务所律师。被上诉人(原审原告)徐云娟，女，1957年11月4日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)叶林韵，女，1986年12月22日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)耿秀兰，女，1933年5月12日出生，汉族，住上海市。上列三被上诉人之共同委托代理人肖田，上海市申光律师事务所律师。被上诉人(原审被告)叶明全，男，1954年4月10日出生，汉族，住上海市。
上诉人上海鹤原实业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第2590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人上海鹤原实业有限公司(以下简称“鹤原公司“)的委托代理人蒋春伟，被上诉人徐云娟、叶林韵及两人与被上诉人耿秀兰共同委托代理人肖田，被上诉人叶明全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，徐云娟和叶明全是夫妻关系，叶林韵是二人之女，耿秀兰是徐云娟之母。鹤原公司是一人有限责任公司，投资人陈凤英。上海市车站南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)为房改售房，于2006年登记在叶明全名下。该房屋内有4个户口，即徐云娟、叶林韵、耿秀兰和叶明全一家，均于1996年迁入。因叶明全在外负债，系争房屋先后于2007年和2015年被设定抵押，债权数额分别为人民币(以下币种均为人民币)42万元和80万元。2015年7月29日，叶明全在江苏省南京市秦淮公证处签署一份公证委托书，全权委托案外人林某某出售系争房屋。此后，叶明全、林某某与鹤原公司在上海原臣房地产经纪事务所(系个人独资企业，投资人也是陈凤英)居间下签订房地产买卖居间协议和房地产买卖合同(同联为一份协议)，约定叶明全将系争房屋出售给鹤原公司，委托林某某办理房屋买卖后续事宜。2015年10月8日，林某某代理叶明全与鹤原公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定叶明全将系争房屋转让给鹤原公司，转让价款180万元，11月10日前交接房屋，11月30日前办理过户手续；合同补充条款(一)第4条约定，卖方承诺于2015年12月30日前办妥户口迁出手续；第10条约定，若所售物业为售后公房，卖方保证同住人同意出售该房屋。2015年10月23日，系争房屋转让登记到鹤原公司名下，原有抵押登记均已涤除。鹤原公司分别在2015年10月8日、10月10日、12月17日转账给林某某50万元、55万元、65万元，由林某某出具了收据。2015年11月23日，鹤原公司派人强行将叶明全一家迁出系争房屋，搬空物品后将房屋占有。2015年11月，徐云娟、叶林韵、耿秀兰向原审法院提起诉讼，称系争房屋是三人和叶明全1995年获得的动迁安置房，2006年以购买售后公房方式将房屋产权登记在叶明全名下，实为夫妻共同财产，也是动迁安置对象的唯一住房。2015年11月20日，徐云娟、叶林韵、耿秀兰才得知系争房屋在三人毫不知情的情况下被出售给鹤原公司。2015年11月23日，徐云娟一家被鹤原公司派人强行赶出系争房屋。故请求法院判令叶明全与鹤原公司之间关于系争房屋的《房地产买卖合同》无效，向徐云娟、叶林韵、耿秀兰返还该房屋。本案审理中，鹤原公司表示其买房前查阅过户口本，知晓叶明全有配偶，因叶明全承诺家里知道卖房事宜，其可以作主，故未要求其配偶签字；其员工在叶明全带领下入室看过房屋，当时家里没人。叶明全则否认曾作出相关承诺，也否认曾带鹤原公司的人员看房。原审法院经审理后认为，系争房屋虽登记在叶明全一人名下，但系在叶明全与徐云娟的夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，其处分应由夫妻双方共同决定。叶明全未经徐云娟同意，擅自将该房屋出售，属无权处分，不能发生转让所有权的效力。然若鹤原公司系善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续的，则依法构成善意取得，可以取得房屋所有权。但鹤原公司作为进行商业活动的公司主体，且与房屋交易的居间方为关联企业，理应对房屋交易的权属隐患有更强的审查能力，在法律上应课以更高的注意义务。现鹤原公司已查阅过户口本，明知叶明全有配偶，应当知道系争房屋实为夫妻共同财产，却在无徐云娟签字认可，也无证据证明其知晓并同意该交易的情况下，签约付款购买系争房屋，显然未尽到应有的注意义务，不符合善意第三人的要件。因此，叶明全将系争房屋产权转让给鹤原公司的行为无效，鹤原公司、叶明全应将系争房屋的产权恢复登记到叶明全名下，并由鹤原公司将房屋归还给叶明全、徐云娟夫妇。然而，无权处分行为并不影响合同的效力。就案外人林某某代理叶明全与鹤原公司所签订的《上海市房地产买卖合同》，因徐云娟方并非合同当事人，也无证据证明签约双方系恶意串通损害徐云娟利益，故对徐云娟等主张该合同无效的诉请不予支持。合同双方当事人就该合同存在其他纠纷的，可另循法律途径解决。原审法院据此作出判决：
一、叶明全将上海市车站南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权转让给上海鹤原实业有限公司的行为无效；
二、叶明全、上海鹤原实业有限公司应于判决生效之日起15日内，将上海市车站南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人恢复登记为叶明全；
三、上海鹤原实业有限公司应于判决生效之日起15日内迁出上海市车站南路XXX弄XXX号XXX室，将该房屋返还给徐云娟和叶明全；
四、驳回徐云娟、叶林韵、耿秀兰的其他诉讼请求。原审判决后，上诉人鹤原公司不服，向本院提起上诉称：原审法院没有查明相关事实，判决严重损害了鹤原公司的合法权益，叶明全是系争房屋唯一产权人，鹤原公司也完全有理由相信叶明全有权代表家庭出售系争房屋。此外，原审法院既然判决转让无效，则应当返还相应房款。故请求撤销原判，改判驳回徐云娟、耿秀兰、叶林韵原审诉讼请求。
被上诉人徐云娟、叶林韵、耿秀兰共同辩称：原审法院对系争房屋整个买卖过程的相应事实进行了详尽的调查，基于已查明的事实所作出的判决正确。故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人叶明全辩称：同意徐云娟等人的意见，叶明全并无出售系争房屋的意思，相关公证书、协议是在不知情或受胁迫的情况下签的。故请求驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审法院基于查明的事实及当事人的陈述，对系争房屋的权属等法律问题作出了相应认定，并无不当，本院予以认同。鉴此，鹤原公司取得系争房屋的产权缺乏相应要件因素，原审法院判决支持徐云娟等恢复产权登记的请求，并无不妥。鉴于原审法院未支持徐云娟等人确认买卖合同无效的诉请，故鹤原公司关于房款返还的主张，因涉及合同责任承担、返还主体等问题，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,000元，由上诉人上海鹤原实业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理
审判员 陈家旭
二〇一六年六月十二日
书 记 员 范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自