山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0691民初979号原告吕恒樟。委托代理人王宏立，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告北京志远伟业房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区滨河工业开发区，实际经营地烟台开发区长江路290号21楼。法定代表人杜琦，董事长。委托代理人贺朝晖，山东君孚律师事务所律师。
原告吕恒樟与被告北京志远伟业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕恒樟委托代理人王宏立、被告委托代理人贺朝晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月4日，原告与被告签订商品房销售合同，被告将其开发的烟台开发区黄金家园3号楼21层2103号房屋出售给原告，合同价款440855元，房屋交付时间2012年12月31日之前，被告协助原告办理产权证书期限为房屋交付使用后380个工作日内即2014年7月11日之前。合同签订后，原告于2011年10月19日按约付清了房款。被告于2013年7月7日将房屋交付给原告，自被告交付房屋之日起至2015年1月15日，由于被告的原因致使原告至今无法办理产权证书。现自合同约定办证期限之日起至今已满一年仍无法办理房屋产权证书。请求判令被告支付原告逾期办证违约金51851元并协助原告办理房产证。在诉讼过程中原告变更诉讼请求为：
一、解除原、被告签订的房屋买卖合同。
二、被告返还原告购房款440855元及利息105765元。
三、被告赔偿装修损失5万元。
被告辩称，一、原告变更后的诉讼请求与原诉讼请求并非同一法律关系，应另行起诉。
二、根据《房屋买卖合同》第15条约定，双方同意按下面第二种方式处理，即买方不退房，卖方按已付房款价格万分之一向买方支付违约金。
三、《商品房买卖合同》补充协议第七条第二款所称：若买方书面答复退房的，此处书面答复退房应理解为被告通知原告选择退房或者要求支付逾期办证违约金，两种不同的处理方法时原告才可以书面答复退房，否则原告没有权利直接要求退房，故被告不同意解除商品房买卖合同。
四、根据补充协议第七条第二款的约定：退还给买方已付房款并不计利息，因此被告不同意支付房款利息。
五、被告不同意支付原告装修损失。
经审理查明，2012年11月15日，原告吕恒樟（买方）与被告北京志远伟业房地产开发有限公司（卖方）签订商品房买卖合同，被告将其开发的烟台开发区黄金家园3号楼21层2103号房屋出售给原告。第三条约定，房屋面积76.2平方米。第四条计价方式与价款。2、按套内面积计算，该商品房单价为每平方米7547.85元，总金额440855元。第六条付款方式及期限。按揭贷款：1、首付款220855元；2、剩余部分220000元于2011年10月9日前用按揭贷款支付。第十五条关于产权登记的约定。卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买方退房，卖房在买方提出退房要求之日起×日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的×%赔偿买方损失；2、买方不退房，卖房按已付房价款的0.01%向买方支付违约金。同日，原、被告签订补充协议：3.《商品房买卖合同》第八条：交付期限的补充约定。买方同意，卖方于：1.2012年12月31日前，卖方向买方交付房屋钥匙，可进行装修。2.2013年6月30日前该商品房经验收合格。4.《商品房买卖合同》第九条：卖方逾期交房的违约责任的补充约定。卖方如未在《商品房买卖合同》约定交付期限（详见附件一商品房买卖合同补充约定3.2）内将该房屋交付买方，应当向买方支付违约金，违约金按买方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的交付期限（详见附件一商品房买卖合同补充约定3.2）第二天起至实际交付之日止。逾期超过60天未交付，买方有权解除合同。买方解除合同的，买方必须配合卖方办理撤销合同备案登记的手续，否则，卖方有权不予办理退款手续直至备案登记撤销。卖方应当自双方撤销合同备案登记之后60日内退还全部已付款并按买方累计已付款的1%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定交付期限（详见附件一商品房买卖合同补充约定3.2）起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之一的违约金。7.《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定的补充约定。1、双方约定卖方在商品房交付使用后380个工作日内协助买方办理房屋权属证书。卖方在房管部门办理完商品房注册登记后即视为卖方具备办证条件，买方不得因此追究卖方的延期办证违约责任。2、若买方书面答复退房的，买方必须配合卖方办理撤销合同备案登记的手续，否则，卖方有权不予办理退款手续，直至备案登记取消。卖方应当自双方撤销合同备案登记之后60日内，退还给买方已付房价款并不计利息。若买方不退房的，卖方按已付房价款的万分之一向买方支付违约金。3.双方约定，买方应在卖方发出办理房屋权属证书通知后90日内办理好房屋所有权证书，若采用银行按揭贷款方式付款的还应同时将房屋所有权证书协助卖方送达银行办理抵押，超过90日后，买方按日向卖方支付总房款万分之十的违约金，直至办理好房屋所有权证书。4.如买方未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费、住宅专项维修资金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书，签署办理权属登记申请表等）、未付清全部应付款、办证手续费、以及应当由买方交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未偿还由卖方代偿的按揭款及其利息、违约金等，卖方有权拒绝按本合同约定时间协助买方办理权属登记相关手续，且无须承担任何责任。卖方协助办理产权的时间从买方提交全部资料、税费、款项之日开始起算。5、因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收卖方所报送的资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续的，卖方不承担任何责任。6、买方同意完成该房屋的房屋权属转移登记的时间即该房屋产权证上记载的登记时间。合同签订后，原告按合同约定支付了房款，并于2013年7月7日接收涉案并对房屋进行了装修。2013年7月7日，原告为被告出具声明，称“本人自愿办理黄金家园3号楼21层2103号房交接手续，本人已实地检验、验收该房屋，北京志远伟业房地产开发有限公司已对该房产的现状及情况作了充分的告知和说明，本人声明自此放弃主张延期交房违约责任的赔偿权利，本人已知悉并同意接收该房屋。”另查，上述房屋于2016年1月25日竣工验收合格，2016年5月27日在烟台经济技术开发区建设房管局备案。原告购买房屋的银行按揭贷款至今未还清。上述事实，双方当事人无异议，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性、效力性规范，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，原、被告应按合同及补充合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按合同约定支付购房款，履行了其应当履行的合同义务。被告至今未按合同约定期限为原告办理房屋所有权登记手续，应当按合同约定向原告承担违约责任。关于双方争议的因被告违约，原告是否有权解除合同。按照双方合同约定被告逾期办理房屋所有权登记手续，原告只能要求被告承担逾期交房的违约责任，而不是要求解除合同。因此，原告依据双方合同约定要求解除合同的理由不成立。关于原告能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条主张解除合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条司法解释所规定的合同解除情形属于法定解除的一种，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。商品房买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人。由于出卖人的原因，在一定的合理期内买受人仍无法办理出房屋所有权登记，导致买受人购买房屋取得房屋之物权权利之合同目的无法实现的，买受人主张解除合同，当然应当予以支持。此系对于买受人在无法办理出房地产权证、其合同目的无法实现的情形下所适用的司法救济途径。本案原告已声明明确知晓房屋相关状况并放弃向被告主张延期交房违约责任的赔偿权利，接收房屋装修后使用至今，并且涉案房屋已竣工验收合格并在烟台经济技术开发区建设房管局备案，初步具备办理房屋权属证书的条件，双方买卖合同已基本履行完毕，现原告主张解除双方签订的合同，不符合事实，本院不予支持。原告要求被告返还购房款440855元及利息105765元，并赔偿装修损失5万元的请求，本院也不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，
判决如下：驳回原告吕恒樟的诉讼请求。案件受理费1096元减半收取548元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 韩刚
二〇一六年六月十二日
书记员 刘萍 更多数据：