安徽省铜陵市铜官山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0705民初1815号
原告：铜陵联源物业管理有限责任公司，住址：安徽省铜陵市。。
法定代表人：耿海宁，系该公司董事长。
委托代理人：宣典成，系该公司员工。
委托代理人：李宁娇，系安徽铜鼎律师事务所律师。
被告：刘承海，男，1977年12月16日生，汉族，住铜陵市。
原告铜陵联源物业管理有限责任公司诉被告刘承海物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法由
审判员吴慧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铜陵联源物业管理有限责任公司的委托代理人宣典成、李宁娇，被告刘承海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铜陵联源物业管理有限责任公司诉称，被告于2012年9月21日就位于春江花月小区9#602室的物业管理事项与原告签订《铜陵联源物业管理服务协议》。约定由原告铜陵联源物业管理有限责任公司提供房屋共用部分、公用设施设备的维护管理、环境卫生、保安、交通等相关物业服务，以每月每平方米0.6元的标准缴纳物业费，每年6月、12月预缴纳半年费用，被告户每期应缴纳632.59元。被告自2013年9月起至2016年8月已有6期物业费未交，共累计拖欠物业费3795.55元及逾期付款利息581.85元，共合计4377.4元。现为维护原告合法权利，具状贵院，请求判令被告支付原告物业管理费计3795.55元及逾期付款利息按每天万分之二点一计算为581.85元，合计4377.4元，本案诉讼费用由被告承担。
被告刘承海辩称：1、本人自从2012年9月份拿到钥匙后，接着卫生间漏水，两个天窗漏雨，烟囱管道渗水，后阳台漏水，一直与物业联系，不予解决，叫我自己找开发公司。连续三年都未解决，一直拖延。联源物业违反了协议约定。直到2015年7月份，房子要装修了，再次和物业联系，他叫我自己找人维修，维修费用以后从物业费中解决（维修费共计5600元），现在下雨还有点渗水（百度装饰和永阳防水佐证），原告违反了协议第四条第九点。2、本人自2015年12月份才入住春江花月，以前的物业费不应该收取。3、我的实际居住面积是114.02平方米，阁楼面积不应该收取物业费。4、在2013年3月，我搬了一张床过来，在抬床架子上楼的过程中，床板和席梦思被人偷了，简直是抢，当时还报了案，查找监控，监控是坏的，看不起来。原告一点责任未尽，且小区只有两门，都有保安，保安也不知道。原告违反了协议第四条第七点。5、现在许多一楼住户都把门口的花草场地砌成了院子，极大地损坏了小区的形象，影响居民的生活，物业不管不问。还有6楼屋顶上装了许多太阳能热水器，原告也不管。6、我从一开始就联系物业给我留个停车位，先来的后来的都有就是不给我。7、原告在提供物业服务过程中，存在有公共设施损坏未及时修复、日常保洁工作不到位、零修不及时、小屋车辆有乱停放现象等违反协议约定的情形，原告的服务不符合其与铜陵黑猫神置业有限公司签订的《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业服务合同》中对公共设施维护、保洁、零修及时率等方面的要求。8、原告在提供物业服务过程中存在监控不完备、擅自改变小区道路用途、维修协调工作不到位、小区内多处违章搭建、绿化受损等诸多问题。9、从未接到原告律师函，原告也从未调解过物业费的问题。
经审理查明，2012年9月21日，原告作为甲方与被告刘承海作为乙方签订《春江花月家园物业管理服务协议》，载明由于甲方与铜陵黑猫神置业有限公司签订的委托物业管理服务合同为叁年（即2008年10月31日至2011年10月30日止）。因此本协议期限与其同步，叁年期间春江花月家园如业主委员会成立，业主委员会继续聘甲方，本协议继续有效，涉及到内容的改动或增加，由业主委员会书面告知全体业主。业主委员会如重新聘用其他物业管理公司，本协议自动终止。协议约定由原告为被告提供物业管理服务，该协议对双方权利义务及物业管理服务内容予以明确约定。合同第五条关于物业管理综合服务费用（不包括房屋共用部位，共用设施设备，大中修、更新、改造费用）约定：缴纳费用时间为每年6月交当年7-12月费用，每年12月交次年1-6月费用；每月每平方米按0.6元收取物业管理费。2011年9月1日，铜陵黑猫神置业有限公司作为甲方与原告作为乙方签订《春江花月家园物业管理服务合同补充协议》，载明：根据甲乙双方签订《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业管理合同》第一条管理服务合同期限为叁年（即2008年10月31日至2011年10月31日止），由于这期间没有成立小区业主委员会，双方签订的合同也即将到期，本着对业主负责原则，经甲乙双方协商，特签订本协议：甲乙双方同意延长《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业管理服务合同》履行期限，即从2011年10月31日起至小区业主委员会成立止。乙方与春江花月家园业主签订的《春江花月家园物业管理服务协议》履行期限随之延期至业主委员会成立止。本补充协议与《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业管理服务合同》具有同等效力。2016年1月10日，春江花月家园小区业主委员会成立。协议签订后，被告未能按时支付物业管理费，被告自2013年9月开始未交物业费，自2013年9月至2016年1月，有28个月物业费未付，共计2852.096元（175.72＊0.6＊28）。对上述拖欠费用，经原告催收，被告至今未予交纳。以上事实，有《春江花月家园物业管理服务协议》、《春江花月家园物业管理服务合同补充协议》、律师函、当事人陈述及开庭笔录等予以佐证。
本院认为，原告与被告之间所签订的《春江花月家园物业管理服务协议》及原告与铜陵黑猫神置业有限公司签订的《春江花月家园物业管理服务合同补充协议》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，予以确认。协议签订后，双方应当各自按照协议约定履行义务，现被告未按协议约定支付物业管理费的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告提交的照片材料及庭审中双方的陈述可看出：原告提供的物业服务确有瑕疵，未能完全尽到维护、修缮、服务与管理的义务，应承担一部分的责任，故被告刘承海应承担尚欠物业费的70%部分。因《春江花月家园物业管理服务合同补充协议》规定履行期限从2011年10月31日起至小区业主委员会成立止，小区业主委员会已于2016年1月成立，故对原告要求被告支付自2013年9月至2016年8月物业管理费及逾期付款利息的诉讼请求，本院依法予以部分支持，依法支持自2013年9月至2016年1月的物业管理费，且逾期利息的利率应当以中国人民银行同期同类贷款基准利率为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，
判决如下：
一、被告刘承海于本判决生效后十日内支付原告铜陵联源物业管理有限责任公司物业管理费1996.47元（2852.096＊70%），并支付原告铜陵联源物业管理有限责任公司逾期利息（计算方法：以1996.47元为基数，自2016年4月20日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
二、驳回原告铜陵联源物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 吴 慧
二〇一六年六月十二日
书记员 包利霞附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条、当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 来自：