北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终2205号上诉人（原审被告、反诉原告）北京联拓鑫隆百货市场有限公司，住所地北京市通州区潞苑南大街498号。法定代表人刘永涛，董事长。委托代理人罗建武，北京市华城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市民望房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区车站路47号-1号。法定代表人刘国防，总经理。委托代理人肖宝华，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京百业鑫隆百货市场有限公司，住所地北京市朝阳区望京南湖东园201楼。法定代表人沈海波，董事长。委托代理人谢北滔，男，1962年7月26日出生。上诉人北京联拓鑫隆百货市场有限公司（以下简称联拓鑫隆公司）因与被上诉人北京市民望房地产开发有限责任公司（以下简称民望公司）、北京百业鑫隆百货市场有限公司（以下简称百业鑫隆公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第06194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民望公司在一审中起诉称：2010年9月29日，民望公司、联拓鑫隆公司、百业鑫隆公司签订《租赁合同》，约定了租赁物、租赁期限、租金支付及双方的权利义务及违约责任。2011年，双方又签订了补充协议，约定联拓鑫隆公司为百业鑫隆公司专门设立的为经营租赁物而设立的公司。2014年3月26日，民望公司、联拓鑫隆公司、百业鑫隆公司又签订了补充协议，约定了延长期限和安全生产责任。2013年开始，联拓鑫隆公司、百业鑫隆公司开始拖欠租金，经民望公司催缴后拒绝交纳，至今已拖欠租金400多万元。现请求法院判令：解除民望公司、联拓鑫隆公司、百业鑫隆公司之间签订的租赁合同；联拓鑫隆公司、百业鑫隆公司将位于北京市通州区×大街×号×小区综合楼腾退给民望公司；联拓鑫隆公司、百业鑫隆公司支付租金（2013年2月至2015年7月）及违约金共计4782000元；联拓鑫隆公司、百业鑫隆公司支付水费13653.87元、电费7032.86元；联拓鑫隆公司、百业鑫隆公司承担本案诉讼费。百业鑫隆公司在一审中答辩称：不同意民望公司的全部诉讼请求，民望公司交付的租赁物面积不够。联拓鑫隆公司在一审中答辩称：不同意民望公司的全部诉讼请求，民望公司交付的租赁物面积不够，现反诉请求：继续履行民望公司、联拓鑫隆公司、百业鑫隆公司签订的租赁合同及补充协议；民望公司、联拓鑫隆公司、百业鑫隆公司于2010年9月29日签订的《房屋租赁合同》中第一条第二款中租赁面积变更为3649平方米；民望公司、联拓鑫隆公司、百业鑫隆公司于2010年9月29日签订的《房屋租赁合同》中第四条第一款约定的租赁费用变更为136.1186万元每年；民望公司赔偿经济损失30万元。民望公司针对联拓鑫隆公司的一审反诉辩称，不同意其反诉请求，我方已经全部交付了租赁物。一审法院
经审理查明：2010年9月29日，民望公司（出租方，甲方）与百业鑫隆公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁标的物位于北京市通州区×大街×号×小区综合楼，租赁物面积共计6164.60元（其中地上两层3631.85平方米，地下一层2532.75平方米），出租场地的相关费用应根据此出租面积计算，该租赁物的标的物平面分界图由甲乙双方盖章后作为本合同附件二；租赁期限为10年，自2011年2月1日起至2021年1月31日止，自2010年10月1日起至2011年1月31日为免租期，自2011年2月1日起正式计租；2011年2月1日至2016年1月31日年租赁费用为230万元人民币，2016年2月1日至2021年1月31日年租赁费用为250万元；除本合同内规定外的物业管理事宜由乙方与甲方下属北京市通州×物业管理公司另行签订物业管理协议；租金按每半年度支付一次的方式，租金采取上付方式，甲方于每一个付款期起始之日提前二十日向乙方出具付款通知书，乙方应于每付款期开始之日提前十天支付租金；除租金外，乙方使用租赁标的物期间发生的其他实际费用包括水、电等，按独立安装的水、电表计量数字向甲方交纳水、电费；乙方未能按时向甲方支付租金，属于乙方违约，乙方需每天按月租金的5‰向甲方支付滞纳金，乙方延迟交纳不得超过30天，逾期超过30天则甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付一个月租金的违约金。协议还约定了其他内容。关于交付的房屋面积，百业鑫隆公司与民望公司在平面图中对双方使用的部分进行了确认，其中部分系物业用房。2011年，民望公司（甲方）与百业鑫隆公司（乙方）、联拓鑫隆公司（丙方）签订《补充协议书》，约定：甲、乙、丙三方一致同意《房屋租赁合同》中乙方的责任及义务均有丙方承担，并由丙方负责该综合楼的实际经营。协议还约定了其他内容。2014年3月26日，民望公司（甲方）与百业鑫隆公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：在原租赁期10年的基础上，原房屋租赁合同再延长3年，延长租赁期间的租金为每年262.5万元。协议还约定了其他内容。2011年2月18日，联拓鑫隆公司支付租金115万元，2011年7月20日，联拓鑫隆公司支付租金115万元。2012年1月20日，联拓鑫隆公司支付租金60万元，2012年3月12日，联拓鑫隆公司支付租金55万元。2013年5月10日，联拓鑫隆公司支付租金115万元，2013年7月16日，联拓鑫隆公司支付租金10万元，2013年10月8日，联拓鑫隆公司支付租金20万元。2014年2月24日，联拓鑫隆支付租金468000元，2014年9月24日，联拓鑫隆公司支付租金20万元。以上共计5568000元。自2011年2月1日至2015年6月15日，联拓鑫隆公司应交纳的租金为10062500元。联拓鑫隆公司称其于2012年3月14日支付租金3万元，2014年9月24日交付租金15000元。2011年10月18日，联拓鑫隆公司与物业公司签订《房屋租赁协议》约定：房屋的坐落位于通州区×大街×号院一间，使用面积约60平方米，租赁期限自2011年2月1日至2021年1月31日，租金自2011年2月1日至2016年1月31日每年18000元。民望公司称该租金系上述合同约定的租金。本案审理过程中，联拓鑫隆公司申请对装修及附属物的价值进行评估，后其又撤回该评估申请。2015年6月15日，法院组织双方当事人对租赁物进行交接，民望公司不同意接受租赁物，法院向其释明，如不同意接受，可能无法支持该日期之后租赁费的主张，其坚持不同意接受租赁物。民望公司称其为联拓鑫隆公司支付了水费13653.87元、电费7032.86元，故要求其给付该笔水电费，本案审理过程中，民望公司称该笔费用系北京市通州兴华物业管理公司支付。百业鑫隆公司于2015年3月31日收到民望公司提交的起诉状。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《房屋租赁合同补充协议》、发票、收据、平面图及当事人陈述等在案佐证。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行义务。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租金按每半年度支付一次的方式，租金采取上付方式，甲方于每一个付款期起始之日提前二十日向乙方出具付款通知书，乙方应于每付款期开始之日提前十天支付租金；乙方延迟交纳不得超过30天，逾期超过30天则甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付一个月租金的违约金。现联拓鑫隆公司未按照合同约定的日期支付租金，民望公司有权按照约定解除合同及补充协议要求联拓鑫隆公司支付违约金，故对民望公司要求解除合同、给付租金并支付违约的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，联拓鑫隆公司应当将租赁场地予以返还，故对民望公司要求联拓鑫隆公司腾退租赁物的诉讼请求，法院予以支持。对民望公司要求支付水、电费的诉讼请求，因该费用系×物业公司支付，其应由×物业公司主张，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。对联拓鑫隆公司反诉要求继续履行合同的诉讼请求，因法院支持民望公司解除合同的请求，故对其要求继续履行合同的请求，法院不予支持。对联拓鑫隆公司要求变更租赁面积及租金的诉讼请求，因双方签订合同时在平面图中已对不属于承租方使用的面积进行了明确，且双方在补充协议中均未提及该问题，再结合联拓鑫隆公司前两年均按合同约定的租金予以给付，故法院认为双方对交付的租赁物面积及租赁费均予以认可，现联拓鑫隆公司再主张交付的面积不足并要求减免租金，于法无据，法院不予支持。对联拓鑫隆公司要求赔偿损失的诉讼请求，没有合理根据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，
判决如下：
一、确认北京市民望房地产开发有限责任公司的解除合同的行为有效，北京市民望房地产开发有限责任公司与北京百业鑫隆百货市场有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于
二○一五年三月三十一日起解除；
二、确认北京市民望房地产开发有限责任公司的解除合同的行为有效，北京市民望房地产开发有限责任公司与被告北京百业鑫隆百货市场有限公司、北京联拓鑫隆百货市场有限公司签订的《补充协议书》已于
二○一五年三月三十一日起解除；
三、北京联拓鑫隆百货市场有限公司给付北京市民望房地产开发有限责任公司截至
二○一五年六月十五日欠付的租金共计四百四十九万四千五百元及违约金十九万一千六百六十六元六角七分，均于判决生效之日起七日内执行清；
四、北京联拓鑫隆百货市场有限公司将租赁的位于北京市通州区×大街×号×小区综合楼腾退给北京市民望房地产开发有限责任公司，于判决生效之日起七日内执行清；
五、驳回北京市民望房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；
六、驳回北京联拓鑫隆百货市场有限公司的全部反诉请求。联拓鑫隆公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项内容，依法改判：1、驳回民望公司要求解除《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》和腾退位于北京市通州区×大街×号古韵新居小区综合楼的诉讼请求。2、判令双方2010年9月29日签订的《房屋租赁合同》中第一条第二款约定的面积，变更为实际租赁面积为3649平方米，以该面积计算租赁面积。3、判令双方2010年9月29日签订的《房屋租赁合同》中第四条第一款约定的租赁费用变更为136.1186万元（年），以该租赁费计算租金。4、判令民望公司承担违约责任，每天按月租金的千分之五支付违约金（自2010年9月29日至交付合同约定面积止）。5、判令民望公司承担一审、二审的全部诉讼费用。上诉理由是：
一、民望公司实际交付的租赁面积与依据双方签订的《房屋租赁合同》约定的6164.60平方米不符，一审判决认定事实错误，对合同内容曲解，结果导致合同双方权利义务严重失衡，作出错误的判决。
二、一审判决适用法律错误，本应判决驳回民望公司要求解除合同的诉讼请求，却错误认定民望公司已经解除了租赁合同。
三、一审判决程序违法，判决内容与诉讼请求不符，
本院认为与判决主文相矛盾，联拓鑫隆公司一审提出的反诉请求，一审法院未做处理。
四、一审法院判决违背以事实为依据的法律适用原则，违背鼓励交易、促成交易为原则，违背公平和诚实信用原则，严重损害联拓鑫隆公司的合法权益。民望公司同意一审法院判决，不同意联拓鑫隆公司的上诉请求。综上：请求维持一审法院判决。百业鑫隆公司未提起上诉。本院二审另查明：二审期间，联拓鑫隆公司认为民望公司未交付的面积为居委会153.93平米、文化用房177.22平米、社区卫生站39.17平米、17号房屋面积11.95平米、19号房屋面积19.77平米、20号房面积15.16平米，2个卫生间面积（由法院确认）；民望公司认可其现在使用涉诉房屋中标注为居委会和文化活动站的房屋，但称原因为签订合同之初民望公司在租金和物业费方面给与了联拓鑫隆公司很大优惠，故当初联拓鑫隆公司同意民望公司使用了上述房屋。本院
经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为联拓鑫隆公司是否存在导致合同解除的违约行为。涉诉的《房屋租赁合同》对于租金的支付期限进行了约定，然联拓鑫隆公司自2013年2月之后一直拖欠民望公司租金，已构成合同约定的解除条件，故一审法院确认涉诉合同解除并无不当。关于联拓鑫隆公司所称民望公司交付的房屋租赁面积与实际不符一节，
本院认为双方所签订的合同内容为整体出租，合同中的约定面积与房屋所有权证记载的面积基本一致，且联拓鑫隆公司在合同履行的前两年均按约定支付租金，亦未有证据显示联拓鑫隆公司在2015年之前与民望公司就面积问题进行过协商，故联拓鑫隆公司现以涉诉房屋交付面积不足为由主张民望公司违约并以此为基础提出的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，
本院认为，联拓鑫隆公司的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费201176元，由北京市民望房地产开发有限责任公司负担5000元（已交纳），北京联拓鑫隆百货市场有限公司负担196176元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费19751元，由北京联拓鑫隆百货市场有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费220927元，由北京联拓鑫隆百货市场有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理
审判员 史智军
代理
审判员 张 羽
二〇一六年六月十二日
书 记 员 陈 振