江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初386号原告赵正其。委托代理人陆园林，江苏同益大地律师事务所律师。被告李小波。被告田论。
原告赵正其与被告李小波、田论房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法由
代理
审判员黄伟独任审判，于2016年3月24日公开开庭进行审理，原告赵正其及其委托代理人陆园林，被告李小波、田论到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院组成由
审判员周文明担任
审判长、
代理
审判员黄伟主审、
人民陪审员王佩芬参加评议的合议庭，于2016年6月12日公开开庭进行审理，原告赵正其及其委托代理人陆园林，被告李小波、田论到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵正其诉称，原、被告系老乡和朋友关系，在原告与被告李小波民间借贷纠纷一案调解结案的当天，原告与两被告经友好协商，确定将两被告所有的座落于苏州市相城区黄埭镇丽岛别墅185幢106室（建筑面积为275.89平方米）的一套房产出售给原告，并且确定了房产单价为每平方米1.05万元，还讲明该房产尚欠银行贷款近135万元，由原告出资还贷，其余款项先扣除被告李小波的借款146.4023万元，后只有被告李小波在购房协议上签字，并言明被告田论因事不便签字，让原告先行还款，且承诺被告田论签字。在原告替其归还贷款135万元后，借口房价太低，不肯签字，导致购房协议无效，购房事项无法进行。因被告李小波和田论系夫妻关系，为该房产的共同所有人，因此，被告田论事实上成为归还贷款的实际得益者。请求法院判令：1、两被告立即归还购房款人民币1350000元；2、两被告赔偿利息损失计人民币16875元；3、两被告承担本案诉讼费。审理中，原告认为：1、本案中的协议属于以房抵债协议，在债权履行期届满之前签订，属于流抵条款，应当无效；2、涉案的房屋在其他案件中已经查封，双方协议以查封的房屋抵偿债务也应当无效；3、原告替两被告偿还了贷款1350000元，两被告应当返还。因此，将诉讼请求变更为：1、确认双方签订的协议无效；2、两被告立即归还购房款人民币1350000元；3、两被告赔偿利息损失计人民币16875元；4、两被告承担本案诉讼费。原告明确利息计算方法：以135万元为基数，按照年利率5%，从2016年1月6日起计算至判决确定的给付期限的最后一日止。
被告李小波、田论共同辩称，1、对于原告所称的合同无效，被告无法理解，协议签订的时间是2016年1月6日，当时调解书确定的付款时间尚未届满，确实存在流抵条款的情形，但是两被告在2016年2月24日与赵正其在该协议的基础上补充了部分内容，该协议最终形成的时间应当是2016年2月24日，从这个角度不存在流抵条款的情况；2、本案是普通的二手房买卖合同纠纷，其中涉及到其他债务的部分只是对于付款方式的特别约定，要求继续履行该协议。
经审理查明，经（2015）相民初字第2013号民事调解书确定：李小波结欠赵正其借款本金及利息共计人民币145万元，该款于2016年1月15日前李小波支付赵正其；诉讼费、财产保全费合计14023元由李小波于2016年1月15日前支付赵正其。2016年1月6日，赵正其作为买房人（甲方）与李小波作为卖房人（乙方）达成协议一份，主要内容为：甲、乙双方就乙方所有的坐落于苏州市相城区黄埭镇丽岛别墅185幢106室（建筑面积275.89平方米）的一套房产的买卖事项，经反复磋商，达成本协议；房产单价为1.05万元/平方米×275.89平方米，即289.6845万元；以上价款扣除经相城区人民法院确认的乙方所欠甲方款项146.4023万元，另由甲方归还该房产上的贷款本金和利息，余款在房产过户后由甲方支付给乙方；房屋过户时所涉及的税费由甲方承担，过户时乙方必须提供相应的文件和手续，并积极配合；该房所涉及的物业管理费，过户前由乙方承担，过户后由甲方承担；房产过户后两天内双方办理交房手续；甲方反悔购买该房需支付乙方违约金50万元，如乙方违约乙方需支付甲方违约金50万元。赵正其、李小波在该协议底部签字确认。2016年1月16日，赵正其委托其女儿赵鸿君通过转账方式代为向李小波交付135万元。双方均确认，李小波收取该135万元后直接用于归还房贷，用于注销苏州市相城区黄埭镇丽岛别墅185幢106室（建筑面积275.89平方米）房屋上的他项权。2016年2月24日，赵正其、李小波及田论对上述协议进行补充，田论作为该协议的乙方加入该协议并签字，协议内容在原来的基础上增加两项：双方承诺由李小波和田论共同归还1464023元，共同归还由甲方为注销抵押（贷款）135万元；过户时由甲方支付给乙方17万元。双方均确认：2016年1月6日的协议与2016年2月24日的协议系同一份协议，形成的最终时间是2016年2月24日。再查明，李小波、田论系夫妻关系。苏州市相城区黄埭镇丽岛别墅185幢106室（房屋所有权证号：苏房权证相城字第××号）由两被告共同共有，该房屋上设定了151万元的他项权（他项权证号：苏房相城他字第××号，他项权利人为中国农业银行股份有限公司苏州相城支行）。以上事实由原告提供的民事调解书、协议、进账单、结婚证复印件、房屋权属登记薄、房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件、情况说明以及双方当庭陈述予以证实，本院予以确认。关于合同的效力。原告赵正其认为，本案协议无效，理由如前所述。被告李小波、田论认为，合同有效，应继续履行。
本院认为，本案中的协议系以物抵债协议，属于实践性合同，在双方办理房屋所有权变更登记之前，尚未成立、生效。经本院对合同效力进行释明，原告将诉讼请求变更为：1、两被告立即归还垫付款人民币1350000元；2、两被告承担本案诉讼费。
本院认为，债务应当清偿。原告为两被告垫付了135万元用于归还房贷，事实清楚，可予认定。现原告要求两被告归还该笔垫付款，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定，
判决如下：被告李小波、田论应于本判决生效之日起十日内返还原告赵正其垫付款人民币135万元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户，或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取17102元，财产保全费5000元，合计22102元，由原告赵正其负担273元，被告李小波、田论负担21829元（此款原告已自愿垫付，不再退还，被告李小波、田论于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 周文明
代理
审判员 黄 伟
人民陪审员 王佩芬
二〇一六年六月十二日
书 记 员 李方园 来源：百度搜索“”