浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3492号上诉人（原审原告、反诉被告）下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会，住所地杭州市下城区亿城嘉园业委会办公室。负责人刘光，主任。委托代理人张杰，浙江隽杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）浙江亿城置业有限公司，住所地杭州市下城区华丰村7组。法定代表人肖峰，总经理。委托代理人方怀宇、马浩杰，浙江浙经律师事务所律师。上诉人下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会（以下简称业委会）因与被上诉人浙江亿城置业有限公司（以下简称亿城公司）物权保护纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第765号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：亿城嘉园小区由亿城公司开发建设，对于停车位亿城公司在杭公交审2005（字）第696号《建筑工程交通设计施工图审核申报表》中申报为机动车停车位规范要求配置335个，现设计为736个，其中地下室672个、半地下室52个、地面12个。对此杭州市公安局批复：配置机动车停车位513个。2008年10月杭州市人防办出具人防工程专项验收意见书，确认本次亿城嘉园小区人防地下室总建筑面积6043平方米，同意投入使用。投入使用前应按规定办理《杭州市人防工程平时使用证》。2008年10月杭州市公安局交通警察支队出具《公共及专用停车场竣工验收合格证书》，确认亿城嘉园停车位现设计为513个，其中地面12个，地下501个。在亿城公司与业主签订的《商品房买卖合同》附件中约定“不计入公摊范围的地下室和地下汽车位归出卖人所有，在按政府现行规定提留一定比例的地下室和地下车位给物业管理机构使用外，出卖人有权将其余部分地下室和地下汽车位有偿转让、出租或使用”。房屋交付使用后，亿城公司向业委会移交了51个车位。对于其余车位，业主只购买了一部分。2013年3月2日业委会致函亿城公司，认为根据《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》，住宅区停车泊位配置标准的10%作为临时公共停车泊位，不能出租出售，亿城嘉园小区地下一层车位484个，地下二层车位187个，半地下车位20个，路面临时泊位12个。按照10%的配比率，开发商应保留70个车位用于临时公共停车泊位，现开发商只保留了共51个车位，希望补足剩余19个临时公共停车泊位。2013年3月12日业委会再次致函亿城公司，提出小区地下一层、二层车位租金均为230元每月（含管理费），比其他小区略微偏高，部分业主不愿租赁地下车位，造成路面车辆乱停，间接引发安全美观等负面影响，要求地下车位租金适当调整。但双方就此至今未能达成一致意见，亿城公司对部分业主未购入或租赁的车位加装了地锁，以防止业主无偿使用车位。为此双方产生矛盾。业委会于2015年4月28日诉至原审法院，请求确认亿城公司将亿城嘉园小区地下一、二层停车位加装地锁的行为违反《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，并判令亿城公司立即拆除位于杭州市下城区：编号为2、13、15、16、21、29、34、39、41、45、46、50、54、55、59、60、61、62、67、68、69、70、90、91、93、94、96、98、104、105、115、116、117、118、119、121、122、123、124、126、129、130、131、134、145、152、157、158、163、165、166、167、171、172、174、176、177、179、183、189、191、192、193、195、197、198、199、204、205、206、208、209、211、212、213、214、216、217、219、223、224、225、229、230、231、232、233、234、235、236、237、238、239、240、241、242、243、244、245、246、247、248、249、250、251、252、253、254、256、258、261、262、263、265、266、267、280、281、295、296、298、299、300、301、303、310、311、312、315、319、320、323、324、325、326、329、330、334、335、339、340、341、342、343、344、346、347、349、352、354、358、359、362、363、364、368、370、376、385、392、393、394、395、407、421、428、430、437、438、475、477、478、479、480、481、482、483；地下二层编号为487、488、512、532、559、563、565、570、571、585、619、620、637、639、641、643、666车位的地锁。亿城公司在一审提交答辩状期间提起反诉，请求确认位于杭州市下城区车位，除已无偿移交给业委会的公共车位外，其余车位660个（编号如下：地下一层：2号-48号、49号-80号、81号-99号、100、101、103号-110号、111、113号-130号、131号-153号、154号-188号、190号-205号、206、208号-225号、228号-258号、260、261号-290号、291号-311号、312号-320号、322号-340号、341号-360号、361号-364号、366号-388号、389号-399号、401号-440号、441号-480号、481号-484号；地下一层另外还有1-01、1-04至1-16；地下二层：485号-491号、498、499、503、504、508号-537号、550号-552号、553号-588号、590号-604号、605号-647号、650、653、656号-658号、666号-668号、669；地下二层另外还有2-03至2-29）归亿城公司所有。经原审法院现场踏勘，除编号为泊2-16的停车位并不存在外，亿城公司所主张的其余车位与现场踏勘情况一致，其中部分车位亿城公司加装有地锁。原审法院认为：根据《城市地下空间开发利用管理规定》，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。亿城嘉园地下车位的建设符合规划要求，交付使用之前经过了人防及公安等职能部门的审批，根据亿城公司与业主所签订的《商品房买卖合同》，双方对地下车位的归属进行了约定，符合物权法关于：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，且房产测绘中也并未将地下车位计入公摊范围之内，故根据《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》关于住宅区停车泊位临时公共停车泊位按照10%配置的规定，除10%车位之外，根据谁开发，谁受益的原则，其余车位权利应归开发人即亿城公司所有，业委会认为亿城公司未获得人防使用许可，故无权主张权利的意见缺乏依据，原审法院不予采信。地下车位因其人防性质，投资人所享有的权利确实具有一定条件限制，但法律法规未禁止投资人对所开发车位的合理占有、使用、收益，业委会认为地下车位属人防性质，故应归国家所有，亿城公司无权主张所有权的意见有失偏颇，亿城公司所主张的权利并未排除地下车位本身的人防性质与功能，并无不当，故除现场踏勘中并不存在的泊2-16停车位之外，对亿城公司所主张的其他车位权利归其所有的请求，原审法院予以支持。除公安部门所要求配置的513个车位之外，开发商自主多开发的车位根据谁开发谁受益的原则，亦应归亿城公司所有，业委会要求按照实际的车位数的10%补足19个公共车位，换言之在亿城公司所主张权利的车位当中应该剔除19个车位的意见缺乏法律依据，原审法院不予采信。同时，也鉴于上述理由，对于业委会关于要求亿城公司拆除车位地锁的本诉请求，原审法院无法予以支持。但注意到亿城公司与业委会所代表的亿城嘉园小区业主之间因地下车位使用产生矛盾的原因，原审法院建议亿城公司对于业主未购入的车位，能够采用更为适当的管理方法，对于车位租赁价格，进行必要的询价，所确定的租赁价格应尽量取得小区业主的理解与认同，从而进一步保证小区车辆的正常停放与管理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
一、确认位于杭州市下城区；1至01、1至04至1至16；地下二层485号至491号、498、499、503、504、508号至537号、550号至552号、553号至588号、590号至604号、605号至647号、650、653、656号至658号、666号至668号、669；2-03至2-15，2-17至2-29号车位权利归亿城公司所有；
二、驳回亿城公司的其他反诉请求；
三、驳回业委会的诉讼请求。本诉案件受理费80元，由业委会承担。反诉案件受理费80元，由业委会承担10元，亿城公司承担70元（上述费用承担均于判决生效之日起十日内履行完毕）。宣判后，业委会不服，向本院提起上诉称：一审判决事实认定与法律适用均存在错误。
一、本案系物权保护纠纷，涵盖案涉小区地下停车位的所有权确认以及与之相关的占有、使用、收益、处分的权利的认定，从民法通则等一般法律规定来说，所有权确实具备占有、使用、收益、处分的权利，但根据特别法优于一般法的原则，案涉地下停车位均位于亿城嘉园小区之内，从规划设计之初就有着特别的价值指向，即为了满足该小区业主停放车辆的需要，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，这是一项关于业主使用权对所有权的绝对处分权予以限制的特别规定，表明案涉小区内的停车位必须首先满足业主停放的需要，不论这些车位的权属如何归类都不能否定业主可以按需停放的属性，即使认定这些车位归属于被上诉人，则被上诉人可以另行向停放车辆的业主主张停放的费用，也无权排除业主的停放使用权，现被上诉人对二百多个车位加装地锁的行为导致业主停车的车位使用权被剥夺，故上诉人一审本诉诉请被上诉人将亿城嘉园小区地下一、二层停车位加装地锁的行为违反《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，并判令被上诉人立即拆除上述地锁，一审判决虽认定了加装地锁的事实，但对被上诉人的行为是否违反《中华人民共和国物权法》第七十四条规定却只字未提，对被上诉人侵犯全体业主的使用权的客观事实视而不见，以所谓的所有权否定了业主依法拥有的优先使用权，将《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的特别规定沦为空文。被上诉人将案涉小区内的二百多个车位安装地锁，已导致该小区内的停车状况混乱不堪。
二、一审判决将所有权确认与业主的法定优先使用权完全割裂开，在法律适用上严重错误，为确认被上诉人所谓的车位所有权，将其明显违法行为认定为合法，证据认定与事实认定自相矛盾。首先，一审判决认定“2008年10月杭州市人防办出具了人防工程专项验收意见书，确认本次亿城嘉园小区人防地下室总建筑面积6043平方米，同意投入使用。使用前应按规定办理《杭州市人防工程平时使用证》”，但事实上，自485号以后的全部车位均在案涉小区的地下二层，恰为上述人防工程的位置，被上诉人将该人防工程全部划设车位投入使用，且至今未办理《人防工程平时使用证》，根据国家人防办[2001]国人防办字第211号《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条第二款规定“使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程”，《浙江省人民防空工程平时使用管理办法》第八条规定“未领取《人防工程平时使用证》的，不得使用人防工程”，杭州市人民政府发布的《杭州市人民防空工程管理规定》第二十五条亦规定“单位和个人平时利用公用人民防空工程的，应当向人民防空主管部门提出申请，经批准后领取人民防空工程使用证书。平时利用其他人民防空工程的，应当向人民防空主管部门办理登记，领取人民防空工程使用证书”。上述法律规定充分表明被上诉人擅自占用人防工程的行为违法，一审判决却称“地下车位因其人防性质，投资人确实具有一定条件限制，但法律法规未禁止投资对所开发车位的合理占用、使用、收益”。其次，一审判决已确认证据效力的杭公交审2005(字)第696号《建筑工程交通设计施工图审核申报表》中，杭州市公安局批复配置机动车停车位513个，并强调严格按批复施工，而2008年10月杭州市公安局交通警察支队出具《公共及专用停车场竣工验收合格证书》确认亿城嘉园停车位现涉及为513个（其中地面12个，地下501个），充分说明公安机关作为审批建筑工程交通设计的行政主管部门，从申报时的批复到最终的竣工验收都仅确认案涉小区的合法停车位为513个，其中地下为501个，超出部分属于未经合法审批及验收，系非法设立，依法应予取缔。再次，杭政办函(2009)269号文件《关于进一步加强杭州市停车场(库)建设管理的实施意见》第五条第一项第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，开发企业应按照资源利用最大化的原则，将尚未销售的车位向住宅区住户和公建使用人出租，开发企业不得以‘只售不租’为由拒绝出租”，故无论小区车位的权属如何，被上诉人作为开发企业均不得“只售不租”，现被上诉人将小区内的停车位大范围地安装地锁，导致业主只能购买后才能使用，违反了上述文件规定，但一审判决对上诉人一审再三强调的上述规定却只字不提。因此，一审在确认相关车位所有权的同时，将案涉小区地下二层未办理人防工程平时使用证的部分以及超出公安部门审批的部分一并进行确权，以及错误认定“交付使用之前经过了人防及公安等职能部门的审批”，其结果必然是将不合法的变成合法。
三、一审判决对讼争停车位确认所有权，开创奇特的先例。一审判决引用的建设部1997年颁布的《城市地下空间开发利用管理规定》，从内容看，该规定所称的允许建设单位“自营或依法进行转让、租赁”亦未言明可对地下工程确认所有权；从效力看，该规定仅为部门规章，不足以产生所有权确认进而可依法登记依据的法律效力；从颁布时间看，亦远早于2007年《中华人民共和国物权法》的颁布。若依照一审判决确认被上诉人对案涉地下车位拥有所有权，则将意味着被上诉人可以对案涉停车位设定物权并予以登记，而目前尚无类似案例。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”中提及的约定也仅指使用权，而非所有权。
四、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”，即使认定规划用于停放汽车的车位归属于被上诉人，而根据《建筑工程交通设计施工图审核申报表》中杭州市公安局的批复以及杭州市公安局交通警察支队出具《公共及专用停车场竣工验收合格证书》，案涉小区规划设计的地下停车位为501个，其余部分当属“其他场地增设的车位”，“应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”，即为业主共有。
五、一审判决认定被上诉人已经按照《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》将住宅区停车泊位配置10%、临时公共停车泊位51个车位向业委会移交，系事实认定错误，且即使按照被上诉人所谓移交51个车位的说法，按照相关规定，被上诉人还应当另行移交21个车位给业委会管理，作为临时公共泊位。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审本诉请求，并驳回被上诉人一审反诉请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人亿城公司答辩称：
一、本案的起因是小区业主在车位租期届满不续约也不向亿城公司交纳租金的情况下，强占亿城公司车位，亿城公司经多次劝解无果，不得已在自己车位上安装地锁以排除妨碍，安装地锁是为维护自身合法权益而实施的民事自助行为，是对自身固有权利的处置。
二、亿城公司从未排除或者限制业主正当、合法的车位使用需求。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，但满足业主需要并不等于免费。小区业主如需要使用车位应当合法地通过租赁、购买的方式来实现，而不是既不租赁也不购买，粗暴地强占他人车位。商品房买卖合同已明确案涉车位归亿城公司所有，亿城公司也已依照规定将足额的临时公共停车泊位无偿移交业委会使用，同时还向小区业主开放出售、出租车位，考虑了业主的正当需求。截止2015年5月31日，已有237名业主自愿购买小区地下一层和地下二层共237个车位。小区业主在2010年度、2011年度、2012年度，也一直与亿城公司指定的润和物业公司签署车位租赁协议，交纳租金。此前，双方合同履行一直良好，但自2013年起，小区业主突然提出无理要求，先是要求亿城公司无偿额外增加公共停车位，后又要求下调租金，并在车位租期届满不续约也未向亿城公司交纳任何租金的情况下，强占亿城公司车位至今，其行为严重损害亿城公司合法权益。
三、案涉车位归亿城公司所有，不存在亿城公司非法占用之说，相反是一些业主在既未租赁车位也未购买车位的情况下强占亿城公司车位。上诉人关于案涉车位归属的表述前后不一致，且在起诉中认为车位产权不明，而在上诉状中又认为车位归业主共有。事实上案涉地下一层、地下二层车位产权清晰明确，归亿城公司所有。车位的归属本质上是平等主体间的民事行为，应当遵循意思自治。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款鼓励当事人对“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。小区业主与亿城公司签署的商品房买卖合同明确约定，“不计入公摊范围的地下室和地下汽车位归出卖人（即亿城公司）所有，出卖人有权将地下室和地下汽车位有偿转让、出租或使用”。根据房地产测绘报告，小区地下一层、地下二层不计入公摊面积，因此地下一层、二层车位归亿城公司所有。既然商品房买卖合同已经明确亿城公司对案涉车位具有所有权，业委会及小区业主应当遵守合同约定，不得非法占用。
四、亿城公司对属于自己的车位的处理、处置行为（包括是否安装地锁），系对自身固有权利的处置，不构成侵权也不违法。1、亿城公司在主观上没有侵权的故意。因小区业主在车位租期届满后，未续约又未向亿城公司缴纳租金而长期占用亿城公司车位，亿城公司在同业主交涉无果、现场管理又人手不够的情况下，不得已将其中部分地下车位安装地锁，目的是排除妨害，不构成侵权，不存在非法安装地锁之说。且安装地锁的车位本身是属于亿城公司的车位，业主既未向亿城公司购买这些车位，也未向亿城公司租赁这些车位。另经过一审法院现场核实，亿城公司在自己车位上安装的部分地锁已被小区业主破坏，小区业主在毁坏地锁后继续将车辆停占在车位上，安装地锁与否均未能阻止亿城公司车位被侵占。
五、上诉人关于超出停车泊位配置标准的车位未经合法审批和验收系非法设立的说法不成立。小区车位经审验合格。2008年10月21日，杭州市公安局交警支队作出杭公交审（2008）字第785号《公共及专用停车场（库）竣工验收合格书》已经明确，亿城嘉园小区停车泊位配置标准共计513个，是指小区停车位不能少于513个，规定了停车位设置的下限，停车位只能多不能少。2008年11月5日，杭州市规划局就亿城嘉园小区出具《杭州市建设工程竣工规划验收合格证》显示整个小区竣工验收合格。即使是非法设立的违章建筑，并不等同于没有产权，也应由政府部门进行管控，业主无权占用。
六、案涉车位是否属于人防工程，与本案没有关联，不影响车位归属的认定。若属于人防工程，也不改变车位产权，产权仍然属亿城公司，上诉人称亿城公司擅自占用人防工程的说法不能成立。至于能否办理不动产权属登记，并不是判断物权归属的必要条件。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”之规定，以及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”之规定，亿城公司作为投资兴建亿城嘉园地下车库的开发商，其与业主签订的《商品房买卖合同》附件四第一条业已约定“不计入公摊范围的地下室和地下汽车位归出卖人所有，在按政府现行规定提留一定比例的地下室和地下汽车位给物业管理机构使用外，出卖人有权将其余部分地下室和地下汽车位有偿转让、出租或使用”，现房产测绘中并未将地下车位计入公摊范围内，又根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定，地下车库所包含的人防建筑面积部分虽具有人防性质，但并未排除亿城公司作为投资建设主体对此享有合理占有、使用、收益的权利，故亿城公司对其开发建设的地下车位享有相应权利，业委会以超出公安部门要求配置的513个地下车位以外的其余车位属于占用其他场地的车位为由认为该部分车位属业主共有缺乏事实与法律依据，本院不予采信。亿城公司根据《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》关于住宅区停车泊位配置标准的10%应作为临时公共停车泊位之规定向业委会移交了51个车位（包括39个地下车位），现业委会主张亿城公司未移交上述车位与其2013年3月12日的发函所载内容不符，其要求亿城公司按照实际建造的车位数量另行移交21个车位亦缺乏相应依据，本院不予采纳。亿城公司已通过出售及出租等方式向业主有偿提供车位使用，现亿城公司对部分未出售或出租的租赁车位加装地锁系为维护地下车位的正常使用秩序，符合“谁投资，谁受益”的原则，亦未违反物权法关于“应当首先满足业主的需要”的规定，故原审法院对业委会要求亿城公司拆除车位地锁的诉请未予支持并无不当。关于亿城公司要求确认其对位于亿城嘉园小区地下一层、二层除无偿移交业委会的公共车位外的其余车位归其所有，因亿城公司并未举证其依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条完成地下空间使用权的登记，故本院对其该项诉请不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理存有不当。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持杭州市下城区人民法院(2015)杭下民初字第765号民事判决第三项；
二、撤销杭州市下城区人民法院(2015)杭下民初字第765号民事判决第一、二项；
三、驳回浙江亿城置业有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费80元，由下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会负担。一审反诉案件受理费80元，由浙江亿城置业有限公司负担。二审案件受理费160元，由下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会负担80元，浙江亿城置业有限公司负担80元。下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会于本判决生效之日起十五日内来本院退费；浙江亿城置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。本判决为终审判决。
审 判 长 王 亮
审 判 员 李国标
代理
审判员 韩圣超
二〇一六年六月十二日
书 记 员 徐亚萍?PAGE? 来源：