湖南省通道侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）通民二初字第247号原告秦建花，女，1975年6月24日出生，汉族，湖南省绥宁县人。委托代理人王斯凤，广州商达律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人肖体勇，广州商达律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告邵阳市东风房地产开发有限责任公司。法定代表人刘安义。委托代理人尹庆保，通道侗族自治县诚信法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。委托代理人范国胜，湖南嵩云律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告秦建花与被告邵阳市东风房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月21日受理后，依法由
审判员廖勇奇担任
审判长，与
审判员杨蓉、
人民陪审员莫进超组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王斯凤、肖体勇，被告委托代理人尹庆保、范国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订了《通道侗族自治县商品房买卖合同》（2013）通房商交字第（810）号，约定被告将某小区A-06幢二单元三层303号房，面积118.03平方米，以258?250.00元的价格卖给原告，被告应当在2014年5月30日前将该商品房经验收合格交付给原告使用；被告逾期交房超过30日的，原告有权要求继续履行合同，被告支付自逾期之日起按原告已交房款的万分之一每日至实际交付之日止的违约金。原告已按照合同约定交付了全部房款，被告至今未按照合同的约定交房，被告应按照合同约定承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特此起诉，请求1、依法判令被告支付原告自2014年5月30日起至被告按照合同约定交付房屋给原告之日止的违约金（暂计至2015年12月30日为14?981.4元）；2、被告支付原告内墙、地面、卫生间等找平费3000.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。在举证期限内，原告提供了下列证据予以支持其诉讼主张：《通道侗族自治县商品房买卖合同》复印件1份，已与原件核对无异，拟证明原告与被告之间商品房买卖的客观事实存在以及双方之间对交房时间的约定；2、《补充合同（一）》复印件1份，已与原件核对无异，是商品房买卖合同的组成部分，拟证明原告购买商品房付款的方式；3、《湖南省非税收入一般缴款书》复印件1份、《湖南省通道侗族自治县地方税务局预收款专用凭据》复印件2份、《湖南省通道侗族自治县地方税务局手写发票》复印件1份，已与原件核对无异，拟证明原告已履行了买卖合同的义务。
被告邵阳市东风房地产开发有限责任公司辩称：1、被告部分商品房延期交房的情形主要是当地政府土地房屋征收搬迁工作和建设中遇到灾害性天气出现难以遇见、难以预料的不可抗力的因素导致的，被告不承担延期交房的责任。被告也已通过公告、电话手机通知原告接收房屋，原告不按通知时间接收房屋造成的更多延期时间责任应由原告承担。2、原告请求被告承担3000元卫生间找平费用事实和理由不成立。因为原告诉求卫生间找平补偿价款没有任何证据，其它地面已是现浇平整的。针对卫生间找平工作被告为了一改其它小区卫生间找平后、绝大多数业主又挖掘损坏进行高标准找平的习惯，被告为减轻业主及原告不必要的浪费，本公司对本小区房屋卫生间实行不找平、并提供2-3立方米的沙石给业主配用，市场价每立方米沙石200多元，已接收房屋的业主在交、接房确认书上签字是一致默认、同意的，在未提出任何异议接收房屋后，已接收房屋的业主用被告提供的沙石自行找平装修，原告还未接收房屋，如不认同被告的做法，可以马上提出找平要求，被告可依设计及时找平，运走沙石，无需支付原告找平费用。3、原告至今未支付完购房尾款，被告也不存在承担逾期交房责任。被告邵阳市东风房地产开发有限责任公司在法定的举证期限内提供了下列证据予以支持其诉讼主张：通道县征地拆迁管理办公室出具的《证明》复印件1份、《行政处罚决定书》复印件1份、《规划用地（征地）红线图》复印件1份，已与原件核对无异，拟证明被告修建的某小区中两户搬迁户因多方原因到2014年6月13日、8月15日才达成搬迁协议，其中刘姓搬迁户应于2010年10月29日前搬迁的，拖延长达4年多时间，搬迁延迟影响整个小区房屋建设按期竣工、按期交房，延期交房的责任不在被告的事实；《通道县气象局灾害性天气公证报告》复印件1份、《2013年降水日统计》复印件1份、《2014年降水日统计》复印件1份、《2015年降水日统计》复印件1份，已与原件核对无异，拟证明被告修建的某小区自2013年1月至2015年12月开发建设中遇到不可抗力自然灾害天气即2013年连续下雨十天以上有2期，该年度下雨100天，2014年连续下雨10天以上有4期，该年度下雨达201天，2015年连续下雨10天以上有4期，该年度下雨达230天，严重的灾害性天气导致被告建设商品房屋建设中停工时间长、导致延期竣工、延期交房的事实；“交房公告”图片复印件1份，已与原件核对无异，拟证明被告于2015年5月25日在被告某小区营销中心就从2015年5月26日起分栋交房的事项进行公告的事实；“短信清单”复印件1份，已与原件核对无异，拟证明被告于2015年8月26日用置业顾问手机通知原告到被告接收房屋的事实；“卫生间地面找平材料图片”复印件1份，已与原件核对无异，拟证明被告为业主着想，在所销售商品房中向每户提供三堆2-3立方河沙，用于卫生间地面找平材料的事实；《关于延期交房补偿物业费方案》复印件1份、《怀化市爱家物业服务有限公司专用收据》复印件1份，已于原件核对无异，拟证明被告与其物业公司已就部分延期交房的业主实行每延期一个月免交一个月物业费的补偿方案；通道侗族自治县征拆办公室《证明》原件1份，拟证明被告某小区中搬迁户刘华友房屋因多方原因到2014年9月18日最后拆除搬迁，搬迁户刘某某其母亲住房在2014年8月12日才完全拆除搬迁，因县政府征拆不及时到位，全部土地交付时间均延期达四年多，均影响该小区房屋建设按期竣工、按期交房，延期交房的责任不是被告主观造成的；《国有建设用地使用权出让合同》复印件1份，拟证明被告与通道县国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同中规定：县国土资源局应于2010年11月23日前将编号为2010-2-1号宗地（某小区范围内69808.97平方米用地）全部交付被告使用。在庭审过程中，被告邵阳市东风房地产开发有限责任公司补充了下列证据予以支持其诉讼主张：9、怀化兴业建设有限责任公司出具的证明原件1份，拟证明被告逾期交房是因县政府征拆不及时到位，影响了该小区房屋建设按期竣工、按期交房的事实；10、深圳市标点物业顾问有限公司怀化分公司出具的证明原件1份，拟证明深圳市标点物业顾问有限公司怀化分公司在接到被告向买受人发布交房公告的通知之后，已向所有商品房买受人发布了接房通知的事实；11、怀化爱家物业服务有限公司出具的《情况说明》原件1份，拟证明已收房的业主已同意以减收物业费的方式弥补损失；12、竣工验收资料复印件1份，经与原件核对无异，拟证明涉案房屋已竣工验收达到交房条件的事实。对原告所举的3组证据的真实性、合法性、关联性，被告邵阳市东风房地产开发有限责任公司在庭审质证中均表示无异议，但第3组证据恰好证明原告在约定的时间内尚有房屋尾款未付清。对被告邵阳市东风房地产开发有限责任公司所举的12组证据，原告在庭审质证中对被告方当庭所举的第1份（组）证据的真实性、合法性予以认可，但对该组证据的关联性及公司的证明目的有异议，异议理由为：拆迁行为并不属于不可抗力，属于开发商与拆迁户的沟通不够造成的，不构成法定的可以延期的理由；对公司当庭所举的第2份（组）证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性及公司的证明目的有异议，异议理由为：公司没有证据予以证实何种标准是属于不可抗力的天气。另，即使确实存在因不可抗力的天气情况导致工程延迟，公司也应履行及时通知原告的义务，但是公司并没有履行此义务，也没有证据证明已履行了此义务；对公司当庭所举的第3份（组）证据的真实性、合法性、关联性及公司的证明目的均有异议，异议理由为：该交房公告是否是按公司所述的时间、地点陈列，公司无法证明，该组证据并不能证实公司已履行了向原告的通知义务；对被告方提交的第4份证据的真实性认可，但对其关联性及被告欲证明的目的有异议。异议理由为：该组证据不能证实被告向原告所使用的电话号码发送了交房通知短信或电话通知的事实，且原告均否认收到该通知；对被告方提交的第5份证据的真实性予以认可，但对其合法性、关联性及被告的证明目的有异议，异议理由为：该证据是被告单方对其违约行为提出的处理方式，未与原告协商，亦未征得原告的同意，原告不予认可，另，该证据证明了被告未按照合同约定时间交房，已违约；对被告方提交的第6份证据的真实性认可，该证据恰好证明是被告未按照合同约定时间交房，其行为已构成违约。对被告当庭所举的第7份（组）证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性及公司的证明目的有异议，异议理由为：政府拆迁不到位并不能免除公司承担违约责任，因为拆迁不属于不可抗力因素，如公司欲以政府拆迁迟延导致其逾期交房，则应当就政府拆迁行为迟延交付建设用地而导致工程迟延的具体影响提供相应的证明，仅凭该证据不能证实公司的证明目的；对被告当庭所举的第8份（组）证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性有异议，异议理由为：该组证据并不能证实被告可以免除其逾期交房的违约责任；对被告当庭所举的第9、10份（组）证据的真实性、合法性、关联性及被告的证明目的均不认可，异议理由为：该组证据并没有国家相关部门的证明进行印证，而且出具该份证明的单位与被告存在利害关系，同时被告也没有证据证明该单位是不是负责拆迁，被告也没有其他客观证据予以证实；对被告当庭所举的第11份（组）证据的真实性、合法性、关联性及被告的证明目的均不予认可，异议理由为：在被告按照合同约定与法律规定向原告交房之前，没有依据向原告收取物业费，不存在是被告免收原告的物业费的事实；对被告当庭所举的第12份（组）证据的真实性、合法性、关联性及被告的证明目的均不认可，异议理由为：原告与被告在商品房买卖合同中约定的商品房须经验收合格，此处的验收合格应当是房屋竣工验收合格，并取得规划、环保、消防及相关部门的验收备案证明，而不仅仅是房屋主体验收合格。经全面、客观审核全案证据，本院对原告当庭所举的第1、2、3份（组）书证，证据的形式、来源合法，内容真实，能够证明原告拟证明的举证事实，且该事实与本案相关联，本院对以上3份书证的证明效力予以认定。本院对被告邵阳市东风房地产开发有限责任公司提供的12组证据认证如下：被告当庭所举的第1份（组）书证，证据的形式、来源合法，内容真实，能够证明被告拟证明的举证事实，且该事实与本案相关联，本院对该书证的证明效力予以认定；被告当庭所举的第2份（组）书证，
本院认为，多日降水并非不可抗力，其不构成被告逾期交房的免责事由，本院对该份书证的证明效力本院不予认定；被告当庭所举的第3份（组）书证，即被告向房屋买受人发出交房公告，其通知内容为分栋向房屋买受人交付房屋，但不能证实被告已向原告通知交房的事实；被告当庭所举的第4份（组）书证，
本院认为，该份证据系被告以其员工所有的手机向房屋买受人群发接房信息，并不是电信、移动等国家通讯机构所出具的电话短信清单证明，该组证据不能证实被告向原告李运强所使用的电话号码发送了交房通知的事实，且原告否认收到该通知，故对该份书证的证明效力本院不予认定；被告当庭所举的第5份（组）书证，根据庭审的原告的陈述，被告在其认购的房屋内堆放了河沙属实，对该组证据的证明效力本院予以认定；被告当庭所举的第6份（组）书证，能够证实被告作出了关于延期交房补偿物业费的方案，对该组证据的证明效力本院予以认定，但是补偿物业费的方案为被告单方提出，并未与原告协商一致，并不能以此免除其逾期交房的违约责任；被告当庭所举的第7、8、9份（组）书证，证据的形式、来源合法，内容真实，且该3份（组）书证相互作证，能够证明被告拟证明的举证事实，且该事实与本案相关联，本院对该3份（组）书证的证明效力予以认定；被告当庭所举的第10份（组）书证，该组证据未有房屋买受人接受通知的确认签字及其它证据证实，不能证明被告已向房屋买受人发出接房通知及房屋买受人已收到接房通知的事实，对该组证据的证明效力本院不予认定；被告当庭所举的第11份（组）书证，该份证据系被告单方提供，未有原告书面签名，且原告在庭审中对该协议予以了否认，故该份证据的证明效力本院不予认定；被告当庭所举的第12份（组）书证，证据的形式、来源合法，内容真实，能够证明被告拟证明的举证事实，且该事实与本案相关联，本院对该组书证的证明效力予以认定。本院根据确认的证据及庭审调查核实的情况，查明以下案件事实：2013年7月14日，原告与被告签订了（2013）通房商交字第（810）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，原告购买被告某小区A-06幢2单元3层303号房（建筑面积118.03平方米），每平米2188.00元，购房款共计258?250.00元，原告已于2013年12月31日付房款246?250.00元，尚有12?000.00元房款未予支付。（2013）通房商交字第（810）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第六条载明，买受人按下列第2种方式按期付款。（2、分期付款①签订合同时买受人付总房款155?862.00元整。②2013年12月30日前另付90?388.00元整。③2014年5月30日前付清12?000.00元整的购房余款。）；第八条载明，出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……政府城市规划变更或拆迁不到位对住宅产生影响的；第九条载明，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；附件二载明，装饰、设备标准：内墙、地面、厨房、卫生间实施水泥砂浆找平。另查明，2010年6月23日，被告为修建某小区与县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定，通道县国土资源局应于2010年11月23日前将编号为2010-2-1号宗地（某小区范围内69808.97平方米用地）全部交付被告使用。但编号为2010-2-1号宗地（某小区范围内69808.97平方米用地）中有两户搬迁户因政府拆迁原因迟迟未予搬迁，直到2014年9月18日县国土资源局才将编号为2010-2-1号宗地（某小区范围内69808.97平方米用地）全部交付被告使用。原、被告至今未对房屋进行交接。
本院认为：关于被告应否支付延期交房违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。没有先后履行顺序，先履行一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。2013年7月14日，原告与被告签订（2013）通房商交字第（810）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，双方均应按约全面履行各自的义务，至2013年12月31日，原告已支付房款246?250.00元，根据合同约定2014年5月30日前，原告付清12?000.00元购房余款，被告于2014年5月30日前交付房屋。但原告尚有12?000.00元购房余款未予支付，被告也未于合同中约定的时间（即2014年5月30日前）向原告交付房屋。
被告辩称其在施工过程中因天气原因致使施工延迟而不应承担责任的主张，因天气原因主张并非法定的不可抗力事由，也不属于合同中的免责事由，本院对该主张不予支持；被告提出政府拆迁原因导致建设土地受领延迟，从而致使施工延迟而不应承担责任的主张，属于原、被告签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》中“政府城市规划变更或拆迁不到位对住宅产生影响的”的免责事由，被告可据实予以延期交房，但原告与被告在签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》时，被告所开发的某小区就已存在拆迁户拒绝搬迁的问题，被告对此应当预见，因此被告交房延期时间不应以通道县国土资源局应向其全部交付土地使用时间（即2010年11月23日）计算至实际交付土地使用之日，而应当以原告与被告签订的合同履行期间计算延期时间（即原告与被告签订合同时间为2013年7月14日，交房最后期限为2014年5月30日，此期间共320天，而通道县国土资源局将土地全部交付给被告使用的时间为2014年9月18日，被告向原告履行交房的期限则从2014年9月18日第二天起顺延320天至2015年8月4日前），故，被告扣除逾期交房免责时间后应当在2015年8月4日前向原告交房。原告应当于2015年8月4日前向被告交清房款。本案中，原告未按合同约定方式向被告分期支付房款，至今尚有12?000.00元房款未支付到位，且被告所履行的义务为房屋的交付，房屋作为一个不可分割的整体，双方当事人之间难以适用对待给付方式进行操作，因此被告在原告未付清全部房款之前，对其交付房产的请求有权予以拒绝。据此，本案中被告不存在违约情形，原告要求被告承担2014年5月30日起至被告按约定交付房屋给原告之日止的违约金（暂计至2015年12月30日）的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告应否支付内墙、地面、卫生间找平费3000.00元。原告请求被告向其支付内墙、地面、卫生间找平费3000.00元，但原告未向本院提交任何能够支持其该项诉讼请求的证据，且原告直至庭审结束也未与被告进行房屋交接，也无对内墙、地面、卫生间等地进行找平一事发生，故，本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，
判决如下：驳回原告秦建花的诉讼请求。本案案件受理费人民币250.00元，由原告秦建花承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 廖勇奇
审 判 员 杨 蓉
人民陪审员 莫进超
二〇一六年六月十二日
书 记 员 方 艺附件：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：