重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初3877号原告重庆涌鑫物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区服装城大道48号，统一社会信用代码915001126939473437。法定代表人丁旭，总经理。委托代理人谢小容，该公司员工。委托代理人方明照，该公司员工。被告王洪丰，男，1985年9月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告邓红美，女，1988年10月27日出生，汉族，住重庆市合川区。
原告重庆涌鑫物业管理有限公司与被告王洪丰、邓红美物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由
审判员张晓华独任审判，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆涌鑫物业管理有限公司的委托代理人谢小容、方明照，被告王洪丰、邓红美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆涌鑫物业管理有限公司诉称：2010年1月1日，原告与重庆涌鑫地产有限公司就重庆X签订了《前期物业服务合同》，并于2010年11月1日在渝北区房产管理局登记备案。2012年7月17日，被告与重庆涌鑫地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了重庆X区X幢X号房屋。被告入住小区后，自2015年4月1日起未交纳物业费。原告多次催收无果，现起诉要求：依法判决被告向原告立即支付自2015年4月至2016年4月的物业管理费1248元，违约金537元，合计1785元。
被告王洪丰、邓红美辩称：原告的服务态度不好；被告门前的安全疏散灯损坏后一直向原告反映，但一直未予处理；被告从入住小区以来被电梯关了四次，原告一直不作解释；购房时被告与原告签订了办理房产证的委托书，但房产证直到现在未给被告；原告收取的物业费高于合同约定，存在乱收费的可能；原告将垃圾收集处设在被告楼下，被告向原告反映多次，一直未解决。
经审理查明：被告王洪丰、邓红美系位于重庆市渝北区X街道X大道X号附X号重庆X区X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为59.9平方米，系住宅。2010年，原告与重庆涌鑫地产有限公司签订了一份以重庆涌鑫地产有限公司为甲方、原告为乙方的《前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为重庆X小区提供物业管理服务，合同期限自2010年11月1日至业主委员会成立之日止。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：高层住宅1.6元/月·平方米。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。该合同在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。2010年1月10日，重庆涌鑫地产有限公司作出《重庆X临时管理规约》一份，其中第三十四条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，公寓（高层住宅、邻街低层住宅）的物业服务费用为1.6元/月/平方米，不另收公摊水电费，按建筑面积计算。2012年7月17日，被告出具《承诺书》一份，确认已详细阅读该《临时管理规约》，并同意履行、遵守该《临时管理规约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。2014年5月21日，重庆市渝北区发展和改革委员会对重庆X小区C1-C3住宅的物业服务费进行了备案，备案的标准为1.6元/月/平方米（含水电公摊费）。上述物业服务合同签订后，原告对重庆X小区提供了物业服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，2016年4月26日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求；被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片予以证明。上述事实，有房屋产权信息、前期物业服务合同、备案证明、临时管理规约、承诺书、物业服务收费备案表、当事人陈述及庭审笔录等证据随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆涌鑫地产有限公司签订的《前期物业服务合同》在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对重庆X小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为重庆X小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。物业服务收费标准问题，根据《前期物业服务合同》的约定、《临时管理规约》的规定和重庆市渝北区发展和改革委员会的备案文件，被告所在房屋交纳物业服务费的标准为1.6元/月/平方米，故在2015年4月至2016年4月期间，被告应交纳的物业服务费为59.9平方米1.6元/月/平方米13个月=1245.92元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。审理中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。
被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了照片予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：
一、被告王洪丰、邓红美在本判决生效之日起三日内支付原告重庆涌鑫物业管理有限公司2015年4月至2016年4月期间的物业服务费1245.92元；
二、驳回原告重庆涌鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告王洪丰、邓红美负担。本判决为终审判决。
审判员 张晓华
二〇一六年六月十二日
书记员 温 娟 来自：