湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0602民初第244号原告湖南润联物业有限公司，住所地xx。法定代表人刘莉莎，经理。委托代理人刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托代理人王战妹，湖南立华律师事务所律师。被告余长斌，男，1xx年x月x日出生，汉族，住xx。委托代理人余佳，男，xx年x月x日出生，汉族，住xx。系被告儿子。
原告湖南润联物业有限公司（以下简称润联物业）诉被告余长斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王战妹、被告余长斌及其委托代理人余佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润联物业诉称，2006年8月，原告与岳阳市湘泰置业有限公司（下称湘泰公司）签订了《锦绣河山小区物业管理委托合同》（下称物业管理合同），约定由原告对其开发的“锦绣河山小区”进行前期物业管理。双方对物业服务内容及收费标准进行了明确约定，其中，多层住宅物业费为0.71元/月×平方米，高层住宅（商业门面）为1.31元/月×平方米，别墅为0.71元/月×平方米；同时还约定，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费用的，原告按照日3‰收取滞纳金。2011年7月，原告与湘泰公司续签上述物业管理合同，合同约定服务期限至2014年7月31日。现合同期限已届满，原告亦于当日退出锦绣河山小区。被告系锦绣河山小区x幢x室之业主，其房屋建筑面积为184.84㎡，每平方米物业费每月为0.71元。物业管理合同签署后，原告向被告按约提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，在享受了原告提供的物业服务后，却未按时向原告交纳物业管理服务费用。自2013年1月1日至2014年7月31日，被告累计拖欠物业服务费2553元。期间虽经原告多次催要，均以种种理由拖延未付。原告为维护其合法权益，根据我国相关法律规定，特诉至贵院，请求判决：1、依法判令被告给付原告自2013年1月1日起至2014年7月31日止的物业费管理费2553元及自逾期之日起至实际缴清物业费之日止每日按3‰的标准向原告支付滞纳金。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告余长斌辩称，一、原、被告没有合同关系，故本人作为被告的主体资格不适格。
二、原告没有采取合法手段制止和及时向有关机关报告华夏阳光幼儿园的违章搭建行为，直接导致被告的物权受到侵害，原告应当赔付被告多支付7万多元购买的观景阳台遭受违章建筑侵害的损失。
三、物业管理不善，2014年1月，被告儿子停放在小区内的车辆车身多处被人划伤，而原告无法提供任何监控记录，应当承担相应的赔偿责任。
四、2015年8月9日，华夏阳光幼儿园违章搭建的棚屋侧面的外墙面板脱落，将被告儿子的车辆砸坏。综上所述，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年7月，原告与岳阳市湘泰置业有限公司（下称湘泰公司）签订了《锦绣河山小区物业管理委托合同》，约定由原告对其开发的“锦绣河山小区”进行前期物业管理。双方对物业服务内容及收费标准进行了明确约定，其中，多层住宅物业费为0.71元/月×平方米，高层住宅（商业门面）为1.31元/月×平方米，别墅为0.71元/月×平方米；同时还约定，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费用的，原告按照日3‰收取滞纳金。合同约定服务期限至2014年7月31日。现合同期限已届满，原告亦于当日退出锦绣河山小区。被告系锦绣河山小区x幢x室业主，其房屋建筑面积为184.84㎡，每平方米物业费每月为0.71元。物业管理合同签署后，原告向被告按约提供了物业管理服务，自2013年1月1日至2014年7月31日，被告累计拖欠物业服务费2553元。期间虽经原告多次催要，但被告认为原告物业服务存在严重问题，拒绝支付物业管理费，原告遂诉至本院。另查明，2011年7月28日，岳阳市润秋物业有限公司名称变更为岳阳市润联物业有限公司。被告与原告润联物业的前身湖南润秋物业有限公司签订的前期物业管理协议中约定物业公司的义务包括，“制止违反本物业的物业管理制度和《业主公约》的行为”，“顶层平台不得搭建阳光屋、遮阳棚、铁架、藤架等任何封闭或半封闭式建筑…”。2011年底，被告余长斌所居住的锦绣河山小区32栋东边的华夏幼儿园在楼顶自行搭建建筑，被告余长斌认为其妨碍了观景、采光、通风等，严重侵害被告的物权，同时，被告认为物业公司没有履行合同义务，及时阻止华夏幼儿园的违章搭建行为。以上事实，有原告提供的身份证明、物业管理合同、锦绣河山小区欠费明细、催缴记录照片、群发短信、工商变更登记资料、照片以及庭审记录予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告润联物业与岳阳湘泰置业有限公司签订了《锦绣河山小区物业管理委托合同》合法有效，本院予以确认。被告余长斌主张锦绣河山小区32栋东边的华夏幼儿园在楼顶自行搭建建筑侵害其相关权利属于另外一种法律关系，被告余长斌应当向相关侵权人主张权利。原告作为物业管理企业未按照物业合同约定阻止小区内违章部分搭建，属未能完全按照合同履行自身义务，合同相对方可以合理选择请求其承担修理、更换、减少价款或者报酬等违约责任。但按照前期物业服务合同约定，物业公司提供的常规物业管理服务包括共用场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通，机动车和非机动车的停放管理，公共秩序、安全、消防等事宜的协助管理和服务，装饰装修管理服务，专项维修基金的代管，物业档案资料管理等十二大项内容，润联物业所履行义务不符合约定之处只是其中的小部分问题，属于管理服务质量瑕疵，因此根据其违约程度，综合被告余长斌欠缴物业费的情节，本院酌定润联物业公司承担10%的违约责任。余长斌作为物业服务合同的相对人，认为物业公司未达到管理服务质量约定目标，可以要求物业公司承担相应法律责任。但润联物业已实际提供了大部分常规物业服务，故余长斌拒缴全部物业服务费理由不成立，本院不予支持。余长斌尚应缴物业服务费2244元（184.84㎡×0.71元/月/平方米×19个月×90%）。关于滞纳金的问题，虽然物业管理合同中约定了滞纳金，但原告提供的物业服务质量存在不足之处，故对原告要求余长斌支付滞纳金的诉求不予支持。被告余长斌主张其所有车辆停放在小区时被他人划伤造成的损失，因未提供证据予以证实，本院不予支持。被告余长斌主张其所有车辆停放在小区时因华夏阳光幼儿园顶棚脱落造成的损失，被告应当向侵权人主张权利，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告余长斌在本判决生效之日起五日内向原告湖南润联物业有限公司支付物业费2244元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告湖南润联物业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告余长斌承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 任正亚
人民陪审员 宋小玉
人民陪审员 余雷群
二〇一六年六月一十二日
书 记 员 陈亚娟 来自：