福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽07民终153号上诉人福建省建阳大潭装饰工程有限公司，住所地南平市建阳区人民路39号，组织机构代码78217316-7。法定代表人王兴满，公司董事长。委托代理人王玲，福建心至律师事务所律师。被上诉人南平市建阳区城市建设管理监察大队，住所地南平市建阳区朱熹大道B-1-11楼，组织机构代码49014149-7。法定代表人陈明华，大队长。委托代表人张游辉，建阳市麻沙中心法律服务所法律工作者。委托代理人刘晓飞，男，南平市建阳区。上诉人福建省建阳大潭装饰工程有限公司（以下简称建阳大潭装饰公司）与被上诉人南平市建阳区城市建设管理监察大队（以下简称建阳城管大队）合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2015）潭民初字第490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人建阳大潭装饰公司的法定代表人王兴满及其委托代理人王玲，被上诉人建阳城管大队的委托代理人张游辉、刘晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建阳大潭装饰公司一审诉讼请求：1、判令建阳城管大队履行《协议》，将建阳大潭装饰公司和建阳城管大队合伙购买的建阳市公交公司大楼中约定的部分房屋交付给建阳大潭装饰公司；2、因建阳城管大队占用建阳大潭装饰公司所有的房屋，应按平方米10元／月的标准向建阳大潭装饰公司支付自2007年1月1日起至2015年1月30日止的房屋使用费803040元，之后按同等标准支付至房屋交付给建阳大潭装饰公司为止。在诉讼过程中，建阳大潭装饰公司将第一项诉请请求变更为请求确认建阳大潭装饰公司享有讼争大楼58.33%的产权份额。原审法院
经审理查明，建阳城管大队为解决办公场所问题，经建阳市人民政府及建阳市建设局同意，由建阳城管大队独自参加建阳法院组织的原建阳市公交公司大楼公开拍卖活动。建阳城管大队与建阳大潭装饰公司就原建阳市公交公司办公大楼的竞买事宜进行协商后，于2006年12月29日向建阳大潭装饰公司出具一份《承诺书》，承诺：1、以建阳城管大队单方的名义竞买房产，竞买房产的购房款由建阳城管大队原有的500000元出资，其余部分由建阳大潭装饰公司出资，基价控制在1200000元，购得房产后双方依照出资比例分配该房产；2、竞买房产应交的押金100000元，由建阳城管大队出资30000元，建阳大潭装饰公司出资70000元；3、在竞买房产过程中，由建阳城管大队进场参与竞价，建阳大潭装饰公司场外协商民间事宜，费用由建阳大潭装饰公司承担，总成果双方共享。2006年12月30日，双方签订《协议》一份，约定：1、双方共同出资12000000元于2007年1月7日竞买建阳法院拍卖的建阳市公交公司大楼（面积1434平方米），建阳大潭装饰公司出资700000元，建阳城管大队出资500000元；2、依照出资比例，由建阳大潭装饰公司享有竞买物权利的58.33%为836.5平方米，建阳城管大队享有竞买物权利的41.67%为597.5平方米；3、根据双方各自享有的由建阳市人民法院拍卖的建阳市公交公司大楼的面积，建阳城管大队享有的部分为建阳城管大队与建阳市公交公司于2003年6月20日签订的《售楼协议》第一条中享有的除三楼会议室（面积213.24平方米）外的部分，其余部分（包括三楼会议室）属建阳大潭装饰公司所有，另三楼会议室、夹层均由建阳城管大队有偿使用五年；4、由于建阳市公交公司大楼仍可开发利用，为此，双方决定在该大楼顶层再加三层，加层所应办理的手续由建阳城管大队负责办理，建设费用、施工、销售由建阳大潭装饰公司负责，所得收益由建阳大潭装饰公司享有，建阳城管大队不参与分配，建阳大潭装饰公司在加层完工后应将归建阳大潭装饰公司所有的三楼会议（面积213.24平方米）权属无偿移转给建阳城管大队，产权过户费用由建阳城管大队承担。该协议中第四条款系关于房屋加层的规定，因涉及行政法规的强制性规定，且至建阳大潭装饰公司起诉建阳城管大队仍未获得加层的批准手续，因此该条款实际并未履行。协议签订后，建阳大潭装饰公司出资470000元，建阳城管大队出资730000元，由建阳城管大队参与拍卖。2007年1月7日，建阳城管大队通过法院拍卖以1200000元购买了建阳市公交公司坐落于建阳市朱熹大道B-1-11的房产。2007年1月15日，原审法院作出（2006）潭执字第188-1号民事裁定书，裁定原属建阳市公交公司坐落于建阳市朱熹大道B-1-11的房产（证号0012375）归竞买人即建阳城管大队所有。但目前该房产在房地产管理部门登记的产权人仍为建阳市公交公司。2007年1月8日，建阳大潭装饰公司与建阳城管大队签订《协议》一份，由建阳大潭装饰公司以建阳城管大队名义向东方资产公司申请减免债务，减免部分的三分之一用于建阳大潭装饰公司办理该事务的费用，三分之二按双方购房投资比例受益。2007年1月11日，建阳市公交公司发函给东方资产公司，委托建阳城管大队处理建阳市公交公司与东方资产公司的债务。同日，建阳城管大队向东方资产公司申请减免建阳市公交公司债务。之后，东方资产公司与建阳市公交公司就双方的债务达成重组协议，截止2007年3月20日，建阳市公交公司共拖欠东方资产公司债务本息667773.44元，东方资产公司同意由建阳市公交公司偿还550000元后免除剩余债务。建阳市公交公司在此基础上与建阳城管大队达成协议，该550000元由建阳城管大队负责偿还，东方资产公司减免的债务由建阳城管大队受益。2007年5月8日，建阳大潭装饰公司代建阳市公交公司向东方资产公司还款550000元，后原审法院依据东方资产公司出具的函从拍卖执行款中处分470000元给建阳大潭装饰公司。另查明，建阳大潭装饰公司与建阳城管大队合同纠纷一案，曾于2010年向原审法院提起诉讼，2012年9月29日申请撤回起诉，原审法院裁定准许建阳大潭装饰公司撤回起诉。原审法院认为，建阳大潭装饰公司和建阳城管大队于2006年12月30日签订的《协议》合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案讼争房屋拍卖成交价为1200000元，由建阳大潭装饰公司出资730000元，建阳城管大队出资470000元，建阳城管大队以自己的名义参与竞拍并中标后，原审法院已作出（2006）潭执字第188-1号民事裁定，确定原属公交公司坐落于建阳朱熹大道B-1-11房产（证号0012375）归建阳城管大队所有。建阳大潭装饰公司、建阳城管大队双方约定共同出资购买讼争房屋，双方之间为共有关系，应按照出资的份额享有房屋的权利，本案讼争房屋应为由建阳大潭装饰公司、建阳城管大队按照各自的出资份额按份共有。建阳大潭装饰公司、建阳城管大队签订的《协议》虽然约定由建阳大潭装饰公司出资700000元，建阳城管大队出资500000元，但从本案查明的情况，执行拍卖款由建阳城管大队实际出资730000元，建阳大潭装饰公司实际出资470000元，建阳大潭装饰公司对该出资亦无异议，而且时至现今建阳大潭装饰公司亦未按照约定补足出资差额，可视为在合同履行过程中双方对合同的约定进行了变更，因此，建阳大潭装饰公司主张按照出资份额享有讼争房屋58.33%的产权，理由不足，建阳大潭装饰公司应按照实际出资额4700000元享有讼争房屋的产权份额为39.17%。至于建阳大潭装饰公司代建阳市公交公司向东方资产公司偿还债务系另一法律关系，因此，对建阳大潭装饰公司的该项诉讼请求，予以部分支持。建阳大潭装饰公司依据享有的物权份额，主张建阳城管大队每月按每平方米10元的标准向建阳大潭装饰公司支付房屋的使用费，系另一法律关系，且每月每平方米10元的标准没有相应依据，按照谁主张谁举证的原则，建阳大潭装饰公司未提供证据证明每月每平方米的标准为10元，应承担举证不能的责任。对建阳大潭装饰公司的该项诉讼请求，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》六十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
一、南平市建阳区人民法院（2006）潭执字第188-1号民事裁定由建阳城管大队所有的坐落于南平市建阳区朱熹大道B-1-11的房产（证号0012375），由建阳大潭装饰公司与建阳城管大队按份共有，建阳大潭装饰公司享有39.17%的产权份额；
二、驳回建阳大潭装饰公司的其他诉讼请求。案件受理费17337元，由建阳大潭装饰公司负担11487元，建阳城管大队负担5850元。
上诉人建阳大潭装饰公司上诉称：
一、案涉的南平市建阳区朱熹大道B-1-11的房产竞买价1200000元，实际付款为1082226.56元（不含拍卖费用），上诉人已出资675046.98元，被上诉人建阳城管大队仅出资407179.58元，一审判决认定事实错误。被上诉人在竞买涉案大楼成功后，为降低成本，1月8日，上诉人与被上诉人签订《协议》，约定由被上诉人处理在法院竞买后的后续事宜，由上诉人出面到福州找申请执行人（即涉案大楼原业主建阳区公交公司的债权人）中国东方资产管理公司协商，争取减免债务，减免所得扣除三分之一的费用外，由双方按投资比例分享。在上诉人的努力下，中国东方资产管理公司同意将原债务667773.44元减免为550000元，减免了117773.44元，按《协议》约定，所减免部分扣除费用39257.81元外，上诉人分得45789.17元，被上诉人分得32726.45元。之后上诉人直接将550000元支付给中国东方资产管理公司，该公司向原审法院出具凭证。案件执行完毕后，原审法院退还上诉人430000元，至此，上诉人支付的费用为590000余元加上减免所得及先期支付的竞买费用70000元共计675046.98元。一审判决认定上诉人仅出资470000元系认定事实错误。
二、被上诉人应向上诉人支付房屋使用费。被上诉人竞买大楼成功后，上诉人在规定期限付清了约定款项，履行了《协议》约定的义务，同时取得了大楼的部分所有权，被上诉人占有、使用了上诉人所有的部分房屋，理应支付使用费。且该请求与确认合伙份额的请求属同一法律关系，应当一并解决。一审判决驳回上诉人关于房屋使用费的诉讼请求显然不公。综上，请求撤销南平市建阳区人民法院作出的（2015）潭民初字第490号民事判决书，发回重审或依法改判上诉人享有坐落于南平市建阳区朱熹大道B-1-11房产的58.33%份额，被上诉人按每平方米10元／月的标准向上诉人支付自2007年1月1日起至2015年1月30日止的房屋使用费803040元，之后按同等标准支付至房屋交付给上诉人为止。
被上诉人建阳城管大队辩称：1、讼争房产是被上诉人以1200000元的价格竞买取得，其中被上诉人出资730000元，上诉人建阳大潭装饰公司470000元。从出资情况看，被上诉人支付730000元拍卖款在前，上诉人对此没有异议，并于此后支付余款，之后又从原审法院退回部分款项，这一系列行为表明，双方对于之前约定的出资比例已合意变更。一审认定上诉人按实际出资额享有讼争房屋的产权份额是正确的。2、上诉人与建阳区公交公司的债权人中国东方资产管理公司协商债务减免并代为偿还债务，属于另一法律关系，与本案无关。3、本案为合同纠纷案件，上诉人主张房屋使用费系因物权而产生，属另一法律关系。且双方对于该费用没有约定，而上诉人也未举证证明，故其该项主张没有依据。请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人建阳大潭装饰公司提供以下证据：《租房协议书》、《写字楼租赁合同》、《房屋租赁合同》，证明上诉人主张的房屋使用费的标准符合当时的市场价格，且低于市场价格。被上诉人建阳城管大队质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，《写字楼租赁合同》及《房屋租赁合同》都是复印件，没有原件，证据的来源不明，且合同与本案没有关联性。《租房协议书》与《房屋租赁合同》都是上诉人法定代表人签订的协议，对协议的真实性有异议。这些合同即使成立，是否按照实际履行，没有相关证据证明，请求法院不予采信。
本院认为，对前述证据的证据效力及证明力，本院在下文结合焦点问题的分析一并作出确认。
经审理查明，一审判决认定的事实，除上诉人建阳大潭装饰公司对于出资数额的认定存在争议外，双方当事人并无异议，对于双方无争议的一审事实认定部分，本院予以确认。对于双方存在争议的事实，本院在下文结合焦点问题一并认定。另查明，二审中，本案争议的焦点为：1、合伙竞拍中，上诉人建阳大潭装饰公司的实际出资数额及上诉人主张房产份额58.33%是否有依据。2、上诉人的原审第二项诉讼请求是否在本案中一并审查处理，该请求是否有依据。
本院认为，关于焦点1、首先，上诉人建阳大潭装饰公司在上诉中并未对以实际出资作为确定合伙份额的基础提出异议，在二审庭审中亦认可该原则。其次，从出资审查，被上诉人建阳城管大队支付730000元竞买款事实清楚。再次，上诉人主张的与中国东方资产管理公司协商债务减免并代为偿还债务的事实发生在拍卖之后，与拍卖无关，且其代偿的550000元已大部分从原审法院收回，余款仍可主张。至于因债务减免所产生的收益，属另一法律关系，上诉人可依其与被上诉人之间的约定另行解决。第四、上诉人主张其另行支付了70000元的拍卖费用，没有证据证明。综上，一审认定上诉人仅为合伙竞拍案涉大楼出资430000元并无不当。关于焦点2、上诉人的该项请求系基于物权被侵害而产生的损害赔偿请求，与本案合同纠纷不属于同一法律关系。上诉人二审中提供了《租房协议书》、《写字楼租赁合同》、《房屋租赁合同》，但三份合同是否履行不明确，出租物与案涉大楼的可比性上诉人并未举证证明，不能认定合同约定的租金为当时的平均市场价格，故上诉人主张按每平方米10元／月收取使用费依据不足。一审对此不予支持亦无不当。综上认定，
本院认为，上诉人建阳大潭装饰公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17337元，由上诉人福建省建阳大潭装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 谢争春
审判员 乐 芳
审判员 陈志勇
二〇一六年六月八日
书记员 叶晓桐本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 更多数据：