广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第570号
原告：黎荷梅，身份证住址江西省。
委托代理人：李东璧，广东海际明律师事务所律师。
被告：刘德民，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。
委托代理人：谭杰明，广东国声律师事务所律师。
第三人：广州骏腾商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘德民。
原告黎荷梅诉被告刘德民、第三人广州骏腾商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李东璧，被告的委托代理人罗维到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月3日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买广州市越秀区北京路147号三层298号商铺。第三人是被告的委托代理人。原告共计向被告支付了购房款375984元。由于被告没有按合同约定按时将商铺产权过户到原告名下，双方遂于2013年7月30日签订《解除协议》，约定被告于2013年11月30日之前将先前收取的375984元退还原告。协议签订，被告共向原告退还了187322元，尚有188662元未退还。现原告诉请法院判令：被告向原告退还购房款188662元及支付违约金37598元。
被告辩称：同意分期退还剩余款项给原告，不同意按房价款的10%标准计付违约金，同意参照银行同期活期存款利率标准计付费用给原告。涉讼商铺未能办证过户及合同解除的责任不在被告，被告对此无过错责任。原告应付的购房款中有250000元是向银行申请贷款支付，原告未能取得银行贷款，商铺买卖合同解除责任不在被告。《解除协议》并无约定被告未能按时退款的，原告有权按已付房款的10%计收违约金。即使要求计算违约金，原告主张的违约金标准也过高。第三人无陈述意见。
经审理查明：2012年，原告（为买受人）与被告（为出卖人）的委托代理人广州骏腾商业经营管理有限公司签订《商铺买卖合同》，其中约定：买���人向出卖人购买广州市越秀区北京路147号三层298号铺，该商铺建筑面积共6.85平方米，套内建筑面积2.85平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为625984元；买受人按揭付款，2012年1月3日前支付全部房价款的16%（包含定金）计100000元，2012年1月18日前支付全部房价款的44%计275984元，余下房价款250000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；第十五条、本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同���，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。合同签订后，原告向被告支付了房价款合计375984元。2013年7月30日，原告（为买受人）与被告（为出卖人）的委托代理人广州骏腾商业经营管理有限公司签订《解除协议》，约定：买卖双方经平等协商，一致同意解除双方之前签订的《商铺买卖合同》，对合同解除的相关事项安排如下：
一、买受人已支付款项的处理：买受人已缴交的款项合共375984元（已包括购房款、税费等全部款项），双方经友好协商，出卖人将按如下方式分期退还给买受人：1.2013年8月30日支付20000元；2.2013年9月30日支付118661元；3.2013年10月30日支付118661元；4.2013年11月30日支付118662元；
二、双方均确认，自所有款项退完之��起，本协议将自动结束，双方互不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任；
三、如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任；
四、本协议自买卖双方签字盖章之日起生效等。该协议签订后，被告向原告退款合计187322元，余款188662至今未付。因本案纠纷，原告于2015年2月6日提起诉讼。诉讼中，原告称：违约金标准参照《商铺买卖合同》第十五条约定的违约金标准来主张的。
本院认为：原、被告双方于2013年7月30日签订的《解除协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按该协议履行退款义务，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告退还购房款188662元，符合上述协议的约定，本院予以支持。上述协议第三条约定，被告未能按时退款，原告有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究被告的违约责任。本案中，被告未在约定期限内办理涉讼房屋的交易过户手续，且逾期超过15日，根据上述《商铺买卖合同》的约定，原告享有合同解除权。因此，结合本案具体情况，关于违约责任最为相近的应当为有关原告选择解除合同后被告应承担违约责任的约定，即《商铺买卖合同》中“若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金”。据此，被告应按原告已付房价款375984元的10%即37598元计付违约金给原告。至于被告抗辩称违约金过高，无事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，
判决如下：自本判决发生法律效力之日起五日内，被告刘德民向原告黎荷梅退还188662元并支付违约金37598元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4694元，由被告刘德民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 杨 丹
人民陪审员 刘碧纯
二〇一六年六月八日
书 记 员 韩俊彦 来源：百度搜索“”