湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民初字第05444号原告湖南鑫盛房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段68号双帆华晨大厦25楼2502房。法定代表人邹厚军，总经理。委托代理人余有，湖南金州律师事务所律师。委托代理人唐海燕，湖南金州律师事务所实习律师。被告陈慰先。
原告湖南鑫盛房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告陈慰先（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余有、唐海燕到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月17日，被告与原告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201301691503），以银行按揭方式购买了原告开发的位于万家丽中路二段8号第1栋[幢]N[单元]15[层]1503号房屋，并按合同约定向原告支付了购房首付款，后被告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号430790001-2012-20140522096），以按揭贷款的方式向原告支付剩余购房款，原告为被告的按揭贷款提供了阶段性担保。被告在获得按揭贷款后，未按银行借款合同约定按时归还银行按揭贷款，导致原告承担全部保证责任。根据原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议之约定，被告如逾期偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任，原告有权单方解除买卖合同并收回房屋，同时，如因被告的违约行为导致诉讼，被告应承担原告为此支付的律师费及诉讼费用。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2014年4月17日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为201301691503）；2、撤销原告依据商品房买卖合同将万家丽中路二段8号第1栋[幢]N[单元]15[层]1503号商品房办理至被告名下的预告登记，并将该商品房变更登记至原告名下；3、被告承担本案的律师费29800元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告未到庭，无辩称，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2013年10月15日，原告（甲方）与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定：1、乙方承诺对购买甲方开发建设并依法销售的坐落于雨花区万家丽中路二段8号的经批准命名为华晨商业广场的商品房的全部购房人提供最高额为18000万元的个人住房（商业用房）贷款（个人住房贷款最高额为10000万元；商业用房贷款最高额为8000万元）。其中每一单笔个人住房贷款不得超过所购买房产全部价款的70%，最长贷款期限为30年，每一笔个人商业用房贷款不得超过所购买房产全部价款的50%，最长贷款期限为10年；2、甲方同意对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，具体事项双方另行签订保证合同。双方还就其他合作事宜进行了约定。同日，双方签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：4307900012013101501），约定：1、原告系合同保证人（甲方），中国建设银行股份有限公司湖南省分行系债权人（乙方）；2、为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债务提供最高额保证。债务人是指因购置坐落于长沙市雨花区万家丽中路二段8号华晨商业广场项目所属之住房和商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；3、本最高额保证所担保的债权是指自2013年10月15日至2016年10月15日期间（即“债权确定时间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；4、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币贰亿元整。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；5、被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定时间，仍然属于本最高额保证合同的担保范围。主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；6、甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；7、保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交××核对无误、收执之日；8、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内即承担连带保证责任；9、甲方应在本合同生效之日起30个银行工作日内在乙方处开立专项保证金账户，户名：湖南鑫盛房地产开发有限公司，账号：43×××80。双方还就其他权利义务进行约定。原告和中国建设银行股份有限公司湖南省分行在合同上加盖公章。2014年4月17日，原告（××）与被告（××）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201301691503），约定：1、××购买的商品房为坐落于万家丽中路二段8号第1栋[幢]N[单元]15[层]1503号房屋，该商品房合同约定建筑面积93.92㎡；2、××购买的商品房为预售商品房；3、该商品房单价为8118元/㎡，总房价762443元；4、××以银行按揭方式付款，应于签约当日向××交付首期房款（含定金）计232443元，剩余房款530000元向银行申请贷款，××应协助办理。该合同的附件四《合同补充协议》约定：1、××应严格履行其与贷款机构签订的借款合同，并按时还本付息。如××逾期偿还银行按揭贷款，导致××在保证责任期间承担保证责任（包括但不限于向××扣收贷款本息及费用），××应在××代为还款后三日内将××代为支付银行的款项（含本金、利息、罚息及其他相关费用等）归还给××，如××逾期未还，××应以××代为归还的款项为基数，每延迟一日向××支付千分之五的违约金，直至××将全部代为支付的款项及违约金全部支付给××。如××逾期还款导致××承担保证责任，××还有权单方解除双方所签订的商品房买卖合同及其补充协议，房屋由××收回，收回时如房屋价格上涨，则按××实际购买时的房屋价格收回，如房屋价格下跌，则由××另行承担××收回房屋的差价。如××能够及时弥补××因承担担保责任而产生的一切损失并征得××同意后，双方可协商继续履行商品房买卖合同及补充协议。××逾期还款的，××还有权不向××交付房屋，中止为××办理该房屋的产权登记手续。待××还清××为其垫付的款项后，××再向××交付房屋和办理产权登记；2、××依据主合同和本协议行使解约权后，××应在××解除合同通知送达之日起30日与××共同到主管机关办理完毕该房屋的联机备案（如有）解除及预售登记注销等手续；3、如一方不履行本合同义务导致另一方向法院提起诉讼，守约方为此所支付的诉讼费、律师费等其他因此产生的费用全部由败诉方承担；4、本协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同具有同等法律效力，二者如有冲突之处，则以本补充协议约定内容为准。双方还就其他权利义务进行了约定。被告在该合同和合同补充协议的××签章处签字并按指印。被告依约支付了首期房款232443元。2014年7月24日，被告（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（××）就上述房产的按揭贷款事宜签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1、贷款金额为人民币530000元；2、贷款期限自2014年7月30日起至2034年7月30日；3、贷款利率为年利率，按照浮动利率执行；4、首付金额为232443元；5、约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始对日的，则当月最后一日为约定还款日，选择一次性还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日；6、借款人采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为4922.96元；7、抵押物为被告向原告购买的位于雨花区万家丽中路二段8号华晨商业广场1栋1503房的房屋；8、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，××有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；9、本合同除担保条款以外条款项下的债务在编号为4307900012013101501号的《个人住房（商业住房）借款最高额保证合同》保证范围之内。双方还就其他权利义务进行了约定。被告在该合同的借款人和抵押人签字处签字。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，中国建设银行股份有限公司湖南省分行依约发放全额贷款。后因被告未如期归还借款本息，原告于2015年6月30日代被告偿还借款本息4619.4元。2015年9月10日，中国建设银行股份有限公司长沙铁银支行向原告出具《履行担保责任催收函》，宣布该笔贷款全部提前到期，并要求原告承担保证责任。经该行确认，2015年9月18日，原告代被告清偿了剩余借款本息共计513684.05元。2015年10月14日，原告与湖南金州律师事务所签订《委托代理合同》，约定本案一审程序律师费为29800元，原告应于本合同签订起三日内支付给湖南金州律师事务所。2016年5月4日，该所向原告出具了律师费发票。为维护自身的合法权益，原告于2015年10月14日诉至本院，请求判如所请，本院于2016年4月6日向被告公告送达起诉状及证据副本。另查明：1、原告与被告已于2014年9月12日就涉诉房屋办理了预告登记，并取得了房屋预告登记证明（编号：长房预雨花字第414045139号），但并未实际办理产权证；2、原告于2015年1月20日向被告出具并邮寄《华晨国际公馆入伙通知书》，通知被告于2015年10月15日前来办理房屋交接手续，但原告并未提交该邮寄单的签收情况，至起诉之日止被告尚未到原告处办理交付手续。以上事实，有《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行单位客户专用回单、中国建设银行个人贷款还款计划表、中国建设银行个人贷款对账单、个人贷款还款凭证、《履行担保责任催收函》、中国建设银行股份有限公司长沙铁银支行代还款证明、房屋预告登记证明、《委托代理合同》、中国建设银行网上银行电子回执、律师费发票、《华晨国际公馆入伙通知书》、邮寄单、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，原告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，对合同当事人具有约束力，各方均应按约履行合同义务。1、关于解除《长沙市商品房买卖合同》的问题。根据原、被告2014年4月17日签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议（合同编号：201301691503）的约定，××逾期偿还贷款导致××承担保证责任，××还有权单方解除双方所签订的商品房买卖合同及其补充协议，房屋由××收回。因被告逾期未归还借款本息，原告于2015年9月18日代被告清偿剩余全部借款本息，原告于2015年10月14日诉至本院请求解除合同，本院于2016年4月6日向被告公告送达起诉状及证据副本。故原告请求解除其与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201301691503），符合双方约定，本院予以支持。本院依法认定原、被告2014年4月17日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201301691503）于2016年4月6日解除。2、关于撤销预告登记的问题。根据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议约定：××依据主合同和本协议行使解约权后，××应在××解除合同通知送达之日起30日与××共同到主管机关办理完毕该房屋的联机备案（如有）解除及预售登记注销等手续。
原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》已于2016年4月6日解除，双方的合同不再履行，故被告应协助原告办理撤销在长沙市雨花区万家丽中路二段8号第1栋[幢]N[单元]15[层]1503号房屋上的预告登记手续（编号：长房预雨花字第414045139号）。撤销预告登记手续后，房屋产权将自动恢复到原告名下，不需要再办理房屋产权变更登记，故原告诉请将该房屋变更登记至其名下，本院不予支持。3、关于律师费的问题。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议约定：如一方不履行本合同义务导致另一方向法院提起诉讼，守约方为此所支付的诉讼费、律师费等其他因此产生的费用全部由败诉方承担。因被告违约导致合同解除，被告应承担原告因诉讼而支付的律师费。原告与湖南金州律师事务所签订《委托代理合同》，双方约定本案一审程序律师费为29800元，该所于2016年5月4日向原告出具律师费发票。但根据《湖南省律师服务收费标准》第一条关于代理民事、行政诉讼和国家赔偿案件涉及财产关系的收费标准以及本案案情的复杂程度，本院酌情调整为15000元，故原告诉请超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告湖南鑫盛房地产开发有限公司与被告陈慰先2014年4月17日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201301691503）于2016年4月6日解除；
二、被告陈慰先在本判决生效后30日内协助原告湖南鑫盛房地产开发有限公司办理撤销在长沙市雨花区万家丽中路二段8号第1栋[幢]N[单元]15[层]1503号房屋上的房屋预告登记手续（编号：长房预雨花字第414045139号）；
三、被告陈慰先应于本判决生效之日起7日内支付原告湖南鑫盛房地产开发有限公司律师费15000元。
四、驳回原告湖南鑫盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费546元，保全费4332元，公告费560元，共计5438元，由原告湖南鑫盛房地产开发有限公司负担2700元，被告陈慰先负担2738元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭孟良
人民陪审员 刘光亚
人民陪审员 夏均平
二〇一六年六月八日代理
书记员 黄立辉附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”