河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙法民初字第897号原告（反诉被告）河南金鑫国际珠宝有限公司，住所地：河南省郑州市二七区德化街68号，组织机构代码：78807878-5。法定代表人常晓霞，总经理。
原告（反诉被告）李艳利，女，汉族，1977年6月18日出生，住河南省洛阳市洛龙区。二原告共同委托代理人和瑞娟，河南裕达律师事务所律师，代理权限：特别授权。二原告共同委托代理人李云，河南金鑫国际珠宝有限公司员工，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）王海峰，男，汉族，1982年8月3日出生，住河南省通许县。
委托代理人：胡苇斌，河南顺河律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告河南金鑫国际珠宝有限公司（以下简称金鑫珠宝）、李艳利为与被告王海峰房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月17日向本院提起诉讼，本院予以受理，并依法组成合议庭。本院向王海峰直接送达了起诉书等应诉材料后，被告王海峰于2015年10月11日向本院提起反诉，本院亦予以受理。审理期间，王海峰提出对租赁房屋装修价值进行鉴定的申请，后鉴定机构以当事人双方对评估范围争议较大、王海峰拒付前期费用为由将委托退回，未予鉴定。本院于2016年5月19日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理，金鑫珠宝、李艳利的共同委托代理人和瑞娟、王海峰及其委托代理人胡苇斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金鑫珠宝、李艳利起诉并对反诉答辩称，金鑫珠宝系王海峰承租房屋的实际出租人，李艳利系金鑫珠宝开封区负责人。2014年4月9日，李艳利以金鑫珠宝连锁企业开封区迪臣店（以下简称金鑫珠宝开封迪臣店）的名义与王海峰签订房屋租赁合同一份，约定：“1、原告将房屋租给王海峰，每月租金及物业费9万元，每两年递增一次，每次递增5%；2、租金先付后用，每三个月支付一次，提前十天支付三个月租金，逾期支付租金按当期租金总额的0.5%／天支付滞纳金；3、任何一方违约应向对方支付三个月的房屋租金作为违约金。”后因其他事由，金鑫珠宝开封迪臣店未登记设立。合同签订后，王海峰自2015年2月1日起便以种种理由拖欠租金，至2015年8月10日已拖欠房屋租金达6个月以上，其行为已构成严重违约。原告经与王海峰多次协商、催缴未果，故诉至法院，请求判令：
一、解除原告方与王海峰签订的房屋租赁合同，将房屋恢复原状返回原告；
二、王海峰支付自2015年2月1日起至实际返还之日止的房租和滞纳金，标准按合同计算；三，王海峰支付违约金27万元。金鑫珠宝、李艳利针对反诉答辩认为，王海峰对金鑫珠宝作为房屋出租方是明知且认可的，金鑫珠宝作为原告主体适格；王海峰自身经营不善，长期拖欠租金，系严重违约，所造成的一切损失均应由其自行承担。
被告（反诉原告）王海峰对本诉答辩并反诉称，本案房屋租赁合同由金鑫珠宝开封迪臣店与王海峰签订，李艳利只是签订合同的经办人，作为原告不适格，同时，金鑫珠宝没有证据证明与金鑫珠宝开封迪臣店的关系，也不是适格原告，应驳回金鑫珠宝、李艳利的诉讼请求。金鑫珠宝、李艳利在合同履行过程中存在严重违约情形，一是双方租赁合同规定金鑫珠宝开封迪臣店作为甲方应具有法人资格，但自签订合同至今也都没有营业执照，违约事实清楚明确；二是金鑫珠宝、李艳利应当知道转租的房屋已设定抵押但没有依法履行告知义务、且违反与迪臣置业（开封）有限公司之间的租赁合同中关于房屋用于珠宝经营的规定，明知王海峰经营餐馆而转租，违反了与双方租赁合同规定的“甲方保证拥有出租该物业的合法资格”；三是合同签订不久，金鑫珠宝擅自将与租赁房屋相通的多条通道强行关闭。因金鑫珠宝、李艳利的过错和违约行为，导致王海峰经营的餐馆严重亏损，致使王海峰为经营投入的一百余万元的巨额装修资金以及支付的60余万元品牌加盟费遭受重大损失，故提起反诉，请求判令：
一、解除王海峰与李艳利经手签订的房屋租赁合同；
二、金鑫珠宝、李艳利应支付违约金27万元；赔偿装修损失105万元和品牌加盟费损失45万元。此外，王海峰于庭审中表示合同约定的违约金和滞纳金比例过高，请求予以减少。
经审理查明：2013年7月13日，金鑫珠宝作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的案外人迪臣置业（开封）有限公司（以下简称迪臣置业）签订一份“迪臣·世纪广场”租赁合同，其中约定：租赁房屋位于开封市西门大街××世纪广场××区××层，面积约1923.63平方米；房屋用途为商铺，乙方用于设置柜台经营金银珠宝，未经甲方同意，乙方不得变更租赁用途；租赁期限自2012年6月15日起至2027年6月15日止；租赁期内，乙方有权根据经营需要转租等。金鑫珠宝在上述合同签订后，其原开封区负责人李艳利于2014年4月9日与王海峰签订一份房屋租赁合同，将金鑫珠宝所承租的部分房屋转租给王海峰。合同上显示出租方（甲方）是金鑫珠宝开封迪臣店（未成立），承租方（乙方）是王海峰。合同主要约定：
一、租赁标的条款规定：甲方将位于金鑫珠宝迪臣广场一层共399平方米出租给乙方用于经营餐馆。
二、租赁期限及免租期条款规定：租赁期限为五年，自2014年4月10日起至2019年4月9日止；免租期为合同签订之日起45天。
三、租金及支付方式条款规定：每月租金加物业费九万元，每两年递增一次，每次递增5%；租金采用“押一付三”方式支付，即合同签订生效后，合同期内由乙方向甲方提交一个月的租金金额作为押金，并提前十天交付三个月的租金，每三个月交付租金一次；租金交纳如出现迟延现象，甲方要按日收取当期租金总额的0.5%／天。
四、双方权利义务及违约条款规定：甲方保证拥有出租该物业的合法资格；同意乙方在物业内增置任何家具、设备及商业固定装置等，乙方有权于合同期满或提前解除合同后10日内搬离上述所有物件。
五、声明及保证条款规定：甲方保证其为具有独立承担民事责任的法人资格，并在签署本合同前向乙方出具相关法律文件的正本复印件，并能独立承担本合同项下的一切权利和义务。
六、合同终止条款规定：因一方违约行为出现导致本合同不能履行或者不能完全履行，并有双方确认，可以提前终止合同；如果甲、乙单方面解除合同未征得对方书面同意或违约，应向对方支付三个月的房屋租金作为违约责任金。
七、合同生效条款规定：本合同自签署之日起生效。合同上有李艳利作为代表人的签名和金鑫珠宝开封迪臣店的印鉴，王海峰也在合同上签有名字。该合同签订后，金鑫珠宝依约将出租房屋交付王海峰，王海峰按合同的约定交纳了押金9万元，并对租赁房屋进行装饰装修后用于经营“龙亭区小六家新时尚鱼乐餐馆”（以下简称鱼乐餐馆）。王海峰在租赁房屋初期，尚能依约交纳租金，但至2014年11月，王海峰才于12月25日交纳了11月份租金9万元，于2015年2月2日和27日交纳了2014年12月份的租金共9万元、于2015年4月1日交纳了2015年1月的租金9万元；此后虽经金鑫珠宝催要但至今未交。租赁期间，王海峰曾于2015年3月31日向金鑫珠宝提出退租部分房屋的申请，但未得到金鑫珠宝的同意。另查明，2014年4月4日，王海峰作为发包方（甲方）与河南荣邦实业有限公司承包方（乙方）签订一份“建筑装饰装修工程施工合同”，合同约定对坐落在开封市西门大街388号迪臣世纪广场1楼F区的郑州鱼乐开封分店进行装修，合同价款为148.8万元，工期至2014年5月31日竣工，工程款分四次支付，尾款竣工结算时一次结清。2014年2月12日，王海峰与郑州市金水区六府家宴餐馆的徐秀峰签订了“六府家宴·鱼乐”餐饮特许经营加盟协议，协议约定王海峰在开封地区特许经营“六府家宴·鱼乐”，期限为2014年2月12日至2024年2月11日，特许经营费60万元／10年，店内经营管理费3000元／月。协议签订后，王海峰分别于2014年的4月1日和6月1日两次向郑州市金水区六府家宴餐馆交纳了共计60万元的加盟费。还查明，涉案的租赁房屋临街道有两个西门系主要入口，房屋东隔墙上临金鑫珠宝商场内部通道还有一小门，但该门左右即内部通道两端分别安装了卷闸门。目前，该两道卷闸门处于关闭状态。再查明，涉案房屋的汴房地产权证第××号房地产权证记载的所有权人为迪臣置业，并载明2014年4月10日注销该房地产的抵押登记、他项权证。上述事实，有原被告双方一致陈述和经过查证属实的下列证据证明：1、当事人双方各自提交的双方之间签订的房屋租赁合同。2、金鑫珠宝、李艳利提交的金鑫珠宝与迪臣置业签订的“迪臣世纪广场租赁合同”一份；迪臣置业所有的关于出租房屋的房地产权证（复印件）；鱼乐餐馆的个体工商信息一份；王海峰交纳的房屋租金收据4份；王海峰提出退租部分房屋的申请书及退租面积图各一份；2015年7月4日现金鑫珠宝开封区负责人宋凯与王海峰关于催缴欠租等事宜的通话记录。3、王海峰提交的其与河南荣邦实业有限公司签订的“建筑装饰装修工程施工合同”一份；王海峰与郑州市金水区六府家宴餐馆签订的“餐饮加盟协议”一份以及交纳相关费用的收款收据8张；租赁房屋实景照片25张及装修效果图4张。4、本院对租赁房屋现场勘验的笔录。关于金鑫珠宝、李艳利提交的金鑫珠宝于2015年6月3日要求王海峰腾房的通知，因金鑫珠宝没有提供送达给王海峰的证据，且王海峰否认收到过此通知，故该腾房通知不予采纳。关于王海峰提交的金鑫珠宝对迪臣置业发出的离场函（复印件），因与王海峰主张的金鑫珠宝违约在先的待证事实没有关联性，不予采纳。
本院认为：根据当事人双方的诉辩主张，本案争议焦点有四：一是本诉原告的诉讼主体是否适格；二是合同的效力如何；三是当事人双方是否存在违约行为以及违约责任的承担；4、王海峰诉求的装修损失以及加盟费损失应否支持。首先，关于诉讼主体。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第六十二条第一项“法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的，以行为人为当事人”的规定，因金鑫珠宝对涉案租赁房屋具有合法的转租权，并是涉案合同的实际履行者，而李艳利作为金鑫珠宝原开封区的负责人，以未经登记的金鑫珠宝开封迪臣店名义签订合同的行为，应视为金鑫珠宝的行为，故应认定合同签订的行为人是金鑫珠宝而非李艳利个人，即金鑫珠宝是本案的当事人。王海峰辩解金鑫珠宝不能成为本诉原告的意见不符合事实与法律规定，不予采信；但辩解李艳利不能成为本诉原告主体的意见正确，予以采信，对李艳利诉王海峰的请求以及王海峰反诉李艳利的请求均予以驳回。其次，关于合同效力。鉴于金鑫珠宝用“金鑫珠宝开封迪臣店”的名称与王海峰签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不具有法律规定的无效情形，加之双方当事人均诉求解除合同的行为可视为认可合同有效，故该房屋租赁合同有效。第三，关于违约及违约责任的承担。1、金鑫珠宝认为王海峰违反合同约定长期拖欠租金，构成违约的事实清楚，理由充分，予以采信。2、尽管金鑫珠宝开封迪臣店不具有法人资格而作为合同主体违反合同规定，但合同主体仅涉及到合同效力，因双方之间的合同是有效合同，加之金鑫珠宝签订合同的行为没有影响到对合同义务的履行，也没有给王海峰造成实际的损失，故王海峰以此认为金鑫珠宝违约的意见理由不充分，不予采信。此外，王海峰以金鑫珠宝关闭多条进出通道而违约的意见，因鱼乐餐馆的两个主要进出门在餐馆西边，金鑫珠宝关闭商场内部通道上的卷闸门并未实际影响进出餐馆，故王海峰的此违约意见理由不充分，不予采信；王海峰认为金鑫珠宝未告知其租赁房屋设有抵押权的行为、金鑫珠宝违反与迪臣置业的合同约定而转租涉案房屋的行为均构成违约的意见，因涉案房屋产权证上抵押权利早已注销，且金鑫珠宝与迪臣置业签订的租赁合同明确规定金鑫珠宝享有转租权，即便是金鑫珠宝违反与迪臣置业所签合同的约定，也是另外的法律关系，故王海峰的此违约意见理由也不充分，不予采信。综上，因金鑫珠宝没有违约，王海峰要求金鑫珠宝支付违约金的反诉请求不予支持。3、《中华人民共和国合同法》第二百七十条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合本案事实，王海峰从2015年2月开始欠租，经催要至被起诉时仍未交纳，加之王海峰提出反诉也请求解除合同，故金鑫珠宝请求解除合同符合法律规定予以支持，王海峰反诉请求解除合同也予以支持，解除合同的效力以金鑫珠宝起诉之日起为准。合同解除，王海峰依法应向金鑫珠宝及时返还房屋并支付相应房屋租金损失和违约金。结合本案事实，因金鑫珠宝同意王海峰对租赁房屋进行装饰装修，故金鑫珠宝请求返还房屋时恢复原状不予支持。根据双方合同关于租金支付的约定，王海峰应给付金鑫珠宝自2015年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金损失。租金损失标准的计算依法应以合同约定为准，其中2015年2月1日至2016年5月31日的租金损失计算标准为每月9万元，共计144万元；自2016年6月1日起至返还房屋之日止，每月租金损失计算标准为9.45万元，每超过两年月租金损失递增5%。鉴于双方合同约定的滞纳金和违约责任金均是违约责任承担的方式，滞纳金的约定标准明显过高，故王海峰要求对滞纳金和违约金适当减少的意见符合法律规定，应予以减少，本院酌定王海峰只向金鑫珠宝给付违约金27万元，金鑫珠宝请求按合同标准支付滞纳金的诉讼请求不予支持。因王海峰已向金鑫珠宝交纳过押金9万元，为避免讼累，该9万元可从应支付的违约金款项中扣除，即王海峰支付违约金18万元。第四关于王海峰诉求的装修损失以及加盟费损失。王海峰主张的装修费损失，因其仅提供了装修合同，未提供该装修合同实际履行的票据，且没有提供剩余租赁期内已形成符合的装饰装修残值损失的相关证据，故王海峰该项反诉请求证据不足，不予支持；因加盟经营行为是王海峰自身的商业决定，租赁合同也未涉及加盟事项，加盟费损失和租赁关系没有直接因果关系，故王海峰该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十七条、九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、河南金鑫国际珠宝有限公司与王海峰签订的房屋租赁合同于2015年8月17日解除。
二、王海峰于本判决生效后10日内将原租赁的位于金鑫珠宝迪臣广场一层共399平方米的房屋腾出返还给河南金鑫国际珠宝有限公司。
三、王海峰于本判决生效后10日内给付河南金鑫国际珠宝有限公司自2015年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金损失（其中2015年2月1日至2016年5月31日的租金损失共计144万元；自2016年6月1日起至返还房屋之日止的租金损失按每月9.45万元计算，每超过两年月租金损失递增5%）。
四、王海峰于本判决生效后10日内给付河南金鑫国际珠宝有限公司给付违约金18万元（已扣除王海峰交纳的押金9万元）。
五、驳回李艳利对王海峰的诉讼请求。
六、驳回河南金鑫国际珠宝有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回王海峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费25280元，王海峰应负担19380元，河南金鑫国际珠宝有限公司负担5900元；反诉受理费10365元由王海峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长 程向辉
审判员 姬学龙
审判员 田小卫
二〇一六年六月八日
书记员 邵亚敏 关注微信公众号“”