安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1702民初505号
原告：许露林，女，1973年10月17日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托代理人：陈长启，安徽九华律师事务所律师。
被告：安徽省池州市兴济房地产开发有限公司。住所地安徽省池州市贵池区翠百中路***号。组织机构代码15422065-5
法定代表人：杨卫军，该公司执行董事。
委托代理人：唐华生，安徽天贵律师事务所律师。
原告许露林与被告安徽省池州市兴济房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后。依法由
审判员王翔适用简易程序，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告许露林及其委托代理人陈长启、被告安徽省池州市兴济房地产开发有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许露林诉称：2008年1月4日始，被告作为池州市贵池区湖心路科苑新村25幢1楼房的所有权人与原告签订《房屋租赁合同》，持续将该楼房租赁给原告使用。原告承租后，投入巨额资金进行装修，开办池州市芙源幼儿园经营至今。2015年10月30日，被告通知原告其出租的房屋拟对外转让，原告得悉后即表示在同等条件下，原告愿意受让，此后被告对该楼房音信杳无。2016年2月25日，被告突然通知原告，原告承租的房屋其已对外转让，但拒绝告知其是否已与买受人签订合同，未将对外出卖房屋的价款等内容通知原告。被告转让房屋给第三人，未向原告告知具体转让条件，其转让房屋给第三人，侵害原告优先购买权。现提起诉讼请求法院依法确认原告对承租房屋（池州市贵池区湖心路科苑新村25幢1）享有优先购买权，判令原告与被告在第三人同等条件下成立房屋买卖法律关系，判准原告行使优先购买权，被告为原告办理房屋过户登记手续，本案诉讼费用由被告承担。安徽省池州市兴济房地产开发有限公司辩称：2016年11月16日，原、被告重新签订合同中约定，在原告租赁期间，被告如果出售房屋，原告应无条件同意，证明原告放弃优先购买权；双方合作时间长，被告销售人员多次告知原告，被告要转让租赁的房屋，但是原告告知被告其已在别的项目中购买了房屋等，无力购买；被告通过合法途径向原告告知，原告可在限定时间内办理认购手续，但原告没有办，因此证明原告放弃优先购买权。请求驳回原告诉请。
经审理查明：2008年5月16日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，被告将位于科苑新村25#楼（幼儿园）楼梯西侧一至三层租赁给原告使用，租赁期限为2008年5月16日起至2013年5月17日。租赁期满后，原、被告于2013年5月23日就上述租赁房屋重新签订了一份房屋租赁合同，该房屋仅作为幼儿园使用，租赁时间为2013年5月16日起至2016年5月17日止。2014年9月1日，原、被告又签订了一份房屋租赁合同，被告将位于科苑新村25#楼北侧租赁给原告使用，该房屋作为幼儿园使用，租赁时间自2014年9月1日起至2014年11月16日止。2014年11月16日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，被告将位于科苑新村25#楼租赁给原告使用，该房屋仅作为幼儿园使用，租赁时间自2014年11月16日起至2016年5月17日止，合同并约定:如被告在出租期内，决定出售房屋，原告应无条件同意，如房屋由另一方购买，原告必须在合同到期时将房屋让出，原告不得以各种理由拖延还房，否则造成的一切损失均由原告承担，同时合同中注明，以前签订的合同自行终止。合同并就其他事项进行了约定。2015年10月30日，被告向原告发出函告一份，内容为：经公司研究决定，我司开发的科苑新村幼儿园拟将对外销售，因您与我司已建立了良好的租赁关系，因此我司现以书面形式告知您，针对您所租赁的幼儿园您具备优先购买权，若有意向购买请您在2015年11月7日前来我司办理认购手续，如在2015年11月7日前未办理认购手续则视您自动放弃优先购买权，我司将有权对您所租赁的幼儿园对外进行销售，并且不另行通知。2016年2月25日，被告向原告发出告知函一份，内容为：我公司于2015年11月份发函告知您科苑幼儿园将出售，并对您制定了优先购买时间政策，在优先购买期限内您未来办理认购手续，我公司现已将科苑幼儿园对外出售于别人，请您在租赁合同到期后将幼儿园交房给我公司。现原告诉至本院请求支持其诉请。上述事实，有房屋租赁合同、函告、告知函及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为:依照法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告将位于科苑新村25#楼租赁给原告使用，原告作为该房屋的承租人享有以同等条件优先购买的权利，故原告请求确认其对承租的房屋享有优先购买权，本院予以支持。2014年11月16日，原、被告就科苑新村25#楼签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同成立并生效，合同虽约定，如被告在出租期内，决定出售房屋，原告应无条件同意，该约定不能表明原告放弃了在同等条件下的优先购买权；2015年10月30日，被告向原告发出的函告，系其单方意思表示，且该函告是要求原告在2015年11月7日办理认购手续，不能证明原告放弃了在同等条件下的优先购买权；被告也无证据证明，其将科苑新村25#楼出售给他人的具体出卖条件告知原告；故被告提出原告已放弃优先购买权的抗辩，本院不予采纳。民事合同的成立是建立在当事人自愿订立的基础上，故原告要求判令其与被告在第三人同等条件下成立房屋买卖法律关系，本院不予支持。双方合同并未成立，故原告要求行使优先购买权，被告为原告办理房屋过户登记手续，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、原告许露林对其承租的科苑新村25#楼房屋享有以同等条件优先购买的权利；
二、驳回原告许露林的其他诉讼请求。案件诉讼费用人民币100元，减半收取50元，由被告安徽省池州市兴济房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审判员 王 翔
二〇一六年六月八日
书记员 洪新宇附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注公众号“”