福建省莆田市涵江区人民法院驳 回 申 诉 通 知 书(2015)涵民监字第4号许少煌、许秋平：你们因与李建明房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）涵民初字第2112号民事判决，向本院提出申诉。你们的主要申诉理由是：
一、原审认定《购房协议》合法有效，缺乏事实和法律依据。出卖的房屋尚未依法登记并取得房屋所有权证书，该《购房协议》应当认定为无效协议。
二、原审认定双方约定的交房时间为2012年10月30日，缺乏事实和法律依据。《购房协议》的签订时间“2012年8月30日”，而该协议第五条约定“交房时间为2011年10月30日剩余款项交房时一次性付清”。交房时间与签订协议时间颠倒，导致交房时间不真实、不确定。李建明并未提供任何证据证明《购房协议》第五条约定的交房时间为2012年。
三、原审认定你们违约，缺乏事实和法律依据。依据《购房协议》第五条的约定，付款与交房，不分先后，同时履行。你们在李建明付清购房余款7.6万元之前，依法有权拒绝向李建明交付房屋。原审判决认定你们违约，是错误的。
四、原审未判决李建明履行支付剩余款项的义务，显失公平。《购房协议》约定房屋转让价为30万元，李建明一共只支付购房款22.4万元，尚有购房款7.6万元至今仍未支付。原审只判决你们应在判决生效后十日内将讼争的房屋交付给李建明，却没有判决李建明应同时向你们支付购房余款7.6万元，属漏判，损害了你们的合法权益，违反公平原则。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项之规定，申请对本案进行再审。本院经复查认为：
一、关于《购房协议》是否合法有效的问题。该协议系双方当事人真实意思表示，符合合同成立的要件。本案诉争房屋转让时虽未取得房屋所有权证书，但并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，不属于合同无效的情形。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，该协议属于债权合同，不是物权行为，只要符合合同成立要件，就应认定合同有效，故你们关于诉争房屋未取得房屋所有权证书，《购房协议》应为无效的理由不能成立。
二、关于《购房协议》中对交房履行时间的约定问题。《购房协议》签订时间为2012年8月30日，该协议第五条约定交房时间为2011年10月30日，交房时间在签订协议时间之前，被申诉人李建明在原审中主张是将“2012”错打印成“2011”，实际应为“2012年10月30日”，而你们对此未表示认可，也未表示异议。双方对交房时间约定不明确，且双方未对交房时间达成补充协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，交房时间可按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方于2012年8月30日签订《购房协议》，购房款总额为30万元，协议签订时双方约定以许少煌尚未归还给李建明的借款本息折抵购房款20万元。而协议约定余款在交房时一次付清，据此判断，双方约定交房时间应当在协议签订之后，可以认定李建明主张的双方约定交房时间实际为2012年10月30日。
三、关于同时履行抗辩权问题。根据《购房协议》第五条约定，2012年10月30日，你们负有交房义务，李建明负有支付剩余购房款项的义务，没有约定先后履行顺序。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，你们在李建明支付剩余购房款之前有权拒绝李建明有关交房的履行要求。在原审中，针对李建明要求履行交房义务的主张，你们未就李建明应当同时履行支付剩余购房款7.6万元义务问题进行抗辩，在你们未行使同时履行抗辩权之情形下，法院不依职权审查。故原审认定“被告至今未按协议约定履行交房等义务，已构成违约”并无不当。
四、关于原审判决是否存在漏判的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，民事诉讼遵循不告不理原则。你们在本案原审审理过程中，既未提出要求李建明同时支付购房余款7.6万元的抗辩主张，也未就购房余款提出反诉，故原审不存在漏判的问题。你们可就该购房余款另行提起诉讼。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法，你们的申诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件，申诉理由不能成立，予以驳回，希望你们服判息诉。特此通知。
二〇一六年六月八日附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。