河北省唐山市丰润区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0208民初1436号
原告：白贺福，农民。
委托代理人：白庆录，居民。
被告：唐山鑫鼎房地产开发有限公司。住所地：唐山市丰润区荣国南大路网通公司办公大楼内。
法定代表人：郑才，经理、
委托代理人：于霜，河北冀华律师事务所唐山分所律师。
原告白贺福与被告唐山鑫鼎房地产开发有限公司（以下简称鑫鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员李连山独任审判，公开开庭进行了审理。原告白贺福的委托代理人白庆录、被告鑫鼎公司的委托代理人于霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白贺福诉称，2010年3月2日，原告购买了被告开发的、唐山市丰润区白官屯镇粮城美景小区3-3-501室，总购房款210761元。2010年9月30日，原被告签订交房承诺书，被告承诺于2014年10月前将楼房的土地使用证、房产所有权证交付原告，逾期未交付向原告支付总房款10%的违约金。办证所需税费被告已经收取，原告已于2015年5月交清了分期付款。自2014年10月开始，原告多次找被告催要两证书，被告一直拒绝明确答复。综上所述，原告在被告处购买楼房，已经交清所有款项，履行了自己的义务，被告也应当按照承诺交付原告两证书。被告至今没有交付，侵害了原告的合法权益。原告诉至法院，请依法判令被告给付违约金21076元。原告为证明自己的主张，提供证据如下：1、收款收据六张，证明原告缴纳购房款、税费情况。2、清算单一份，证明原告交付被告楼房款204070元、地下室款6691元。3、2010年9月30日被告与原告签订的交房承诺书，证明被告承诺在2010年11月15日准时供暖，并于2014年10月前交付原告土地使用证、房产所有权证，如因被告原因逾期未交付，则向原告支付总房款10%的违约金。
被告鑫鼎公司辩称，楼房土地使用证、房产所有权证的颁发是政府相关部门的职责，其颁发的过程、时间也不是由被告所控制。被告在承诺书中的承诺超出了其能力，其承诺的内容不构成合法有效的合同条款，对此原告在签署承诺书时应当知晓和了解，所以原告追究被告的违约责任也是没有法律依据的。被告收取原告的各项费用帮助原告办理上述两证，只是一种单纯的帮工行为，被告并未从中获利。如果以此来认定被告赔偿原告款项，违反了法律的公平原则。原告依据承诺书主张被告承担违约责任，应当就被告的违约行为进行举证。事实上被告一直在积极帮助原告向政府相关部门申请办理上述两证及相关手续。此两证未在承诺的时间内交付原告，原因并非是被告的过错所产生的。被告鑫鼎公司没有提交证据。被告对原告提交的证据的质证意见为：对交款收据、清算单、承诺书的真实性无异议，但认为总房款不应包含地下室款。被告对原告所提交的证据的真实性无异议，本院予以确认。被告认为总房款不应包括地下室款的异议成立，本院予以确认。根据当事人的当庭陈述和以上确认的有效证据，
本院查明如下事实：被告系唐山市丰润区白官屯镇粮城美景住宅小区的开发商。2010年3月，原告购买了该小区的3-3-501室并交付了的各项款项，其中楼房价款204070元、地下室款6691元。2010年9月30日，被告与原告签订了交房承诺书，被告承诺于2014年10月前将楼房的土地使用证和房屋所有权证交付原告，如逾期则向原告支付总房款10%的违约金。但时至今日，被告未能向原告交付上述两证，原告诉至本院。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。……由此可以看出，为购房业主办理房屋权属证书系出卖人的法定义务。本案中，出卖人即被告在买受人即原告已经实际购买、使用楼房后，承诺在2014年10月之前将土地使用证、房屋所有权证交付原告，原告亦认可，系双方真实意思之表示，本院予以确认。被告应当在约定的时间内将房屋权属证书交付原告。但至今被告没有将房屋权属证书交付原告，被告没有举证证明非其自身原因，故应当按其承诺支付给原告约定的违约金。本案中原告所付房价总款中不应包括地下室款，应按楼房价款204070元计算违约金，即204070元×10%=20407元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条（一）款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，
判决如下：
一、被告唐山鑫鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告白贺福违约金20407元；
二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费327元，减半收取163.50元，由被告唐山鑫鼎房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 李连山
二〇一六年六月八日
书记员 李冬冬 更多数据：