贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终1749号上诉人（原审被告）���沁禧，男，1985年12月30日出生，汉族。被上诉人（原审原告）贵阳保利海明房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路56号世贸广场A座15楼。法定代表人王涛，该公司董事长。委托代理人米见华，男，1975年7月8日出生，汉族，该公司法律顾问。被上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司贵阳朝阳支行，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路65号。负责人芈彦彬，该行行长。委托代理人刘书，男，1975年4月7日出生，汉族，该公司员工。上诉人杨沁禧被上诉人贵阳保利海明房地产开发有限公司（以下简称保利房开）、中国建设银行股份有限公司贵阳朝阳支行（以下简称建行贵阳朝阳支行）商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年12月29日作出（2015）云民一初字第529号民事判决。
上诉人杨沁禧对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2008年12月23日，原告贵阳保利海明房地产开发有限公司作为甲方与中国建设银行股份有限公司贵州省分行作为乙方签订《个人房屋销售贷款合作协议书》一份，主要约定：“第二条：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于云岩区市北路148号的经批准命名为“保利·云山国际”项目的商品房发放个人住房贷款。乙方承诺对购买本协议第二条所确认的商品房的全部购房人提供最高额度为80000万元的住房抵押贷款……本协议的合作期限为捌年，从本协议生效之日起计算……甲方承诺在乙方处开立专项保证金，以该账户内的保证金作为乙方向借款人贷款的担保，并保证该���户内的款项不存在任何权属争议。对于甲方在保证范围内的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。不足部分，乙方有权从甲方在中国建设银行股份有限公司系统开立的任何账户中予以划收。”2008年12月23日，原告贵阳保利海明房地产开发有限公司作为甲方与中国建设银行股份有限公司贵州省分行作为乙方又签订《个人住房（商业用房）最高额保证合同》一份，主要约定：“本合同所称“债务人”是指因购置座落于市北路148号‘保利·云山国际’一期项目所属之住房、商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人……本最高额保证所担保的债权是指自2008年12月23日至2016年12月23日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币（金额大写）捌亿元整。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减……甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。”2010年9月4日，原告保利房开作为出卖人，被告杨沁禧作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买保利·云山国际第12号楼2单元6层3号房，建筑面积共91.11平方米，总金额肆拾陆万零叁佰零伍元整。被告于2010年9月4日支付人民币壹拾肆万零叁佰零伍元整进入资金监管账户贵阳市商业银行瑞南支行。���方约定余款叁拾贰万元整由被告向银行申请按揭贷款。该合同附件四第1.3.3条约定：“因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除《商品房买卖合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起15个日内将所购房屋退回出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于实际发生的贷款本、利息、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等费用）后将购房款返还给买受人。”该附件第9.2条约定：“本合同一旦签订双方均不得随意解除合同，若无正常理由单方面提出解除本合同的，均按违约处理，按合同总款的10%支付违约金，同时给对方造成损失的应赔偿对方损失。”合同签订后，被告杨沁禧向中国建设银行股份有限公司贵阳朝阳支行申请个人住房贷款，双方于2010年10月27日签订《个人住房借款合同》一份，主要约定：“杨沁禧向建行贵阳朝阳支行借款人民叁拾贰万元整，借款期限为贰佰肆拾个月（即2010年10月27日至2030年10月27日）……贷款利率为浮动利率……本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮60%……贷款人将借款一次性划入借款人指定的贵阳保利海明房地产开发有限公司账户内，杨沁禧将市北路148号保利云山国际12号楼2单元6层3号房屋与建行贵阳朝阳支行办理抵押预告登记，抵押财产价值为460305元……如本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。”合同签订后，建设银行将贷款一次性划入保利房开账户内，保利房开于2011年9月30日将房屋交付杨沁禧使用至���。2012年12月起，杨沁禧开始不完全归还建设银行贷款，导致建设银行每月一直基于保利房开的连带保证责任扣划保利房开保证金来归还杨沁禧所欠借款及罚息至今。原告保利房开遂诉至法院，请求：
一、解除原、被告于2010年9月4日签订的《商品房买卖合同》、被告立即无条件归还贵阳市云岩区保利云山国际12号楼2单元6层3号住房一套给原告，并由被告支付原告违约金人民币46030.5元；
二、被告承担原告聘请律师费用人民币23164.12元、并由被告承担该套房屋的撤销备案登记费（暂计算为人民币273.33元，最终以贵阳市乌当区住房和城乡建设局收取费用为准）；
三、本案诉讼费用由被告承担。另查明，本案诉讼过程中，保利房开委托贵州驰宇律师事务所刘正虎、李怡蓉律师为本案的代理人，双方于2015年1月5日签订《委托代理合同》一份，约定代理费为23164.12元。��判认为，原被告于2010年9月4日所签《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，各方均应按合同约定履行自己义务。原告已按合同约定将市北路保利云山国际第12号楼2单元6层3号被告所购买的房屋于2011年9月30日交付被告使用，被告亦应按合同约定按时履行还款义务，但在合同履行过程中，被告从2012年12月起开始不足额归还建行贵阳朝阳支行的贷款。导致建行贵阳朝阳支行基于保利房开的连带保证责任，从保利房开开立于建行贵阳朝阳支行内的保证账户内一直扣划保证金来归还被告所欠借款及罚息。根据原被告双方所签合同附件四第1.3.3条约定：“因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除《商品房买卖合同》，买受人须在出卖人发出通知之���起15个日内将所购房屋退回出卖人……”因出现原被告双方约定解除合同的情形，现原告要求解除原、被告于2010年9月4日签订的《商品房买卖合同》、被告归还贵阳市云岩区保利云山国际12号楼2单元6层3号住房一套给原告的诉讼请求于法有据，故予以支持。因该合同第9.2条对违约责任的约定系对单方解除合同的违约责任，未约定在被告未归还欠款情况下的违约责任，且原告亦未向本院举证证明该损失，故对原告要求被告支付原告违约金人民币46030.5元的诉讼请求于法无据，故不予支持。又根据原被告双方所签合同附件四第1.3.3条约定解除合同后，出卖人扣除相关损失（包括但不限于实际发生的贷款本、利息、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等费用）后将购房款返还给买受人。本案中，原告为聘请代理人支付代理费23164.12元，且撤销合��备案必然产生相关费用，故对原告要求被告承担原告聘请律师费用人民币23164.12元、并由被告承担该套房屋的撤销本案登记费的诉讼请求于法有据，故予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、解除原告贵阳保利海明房地产开发有限公司与被告杨沁禧于2010年9月4日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告杨沁禧于本判决生效后一月内将贵阳市云岩区保利云山国际12号楼2单元6层3号住房一套归还原告贵阳保利海明房地产开发有限公司；
三、被告杨沁禧向原告支付原告聘请律师代理费人民币23164.12元、并由被告杨沁禧承担本案涉案房屋的撤销备案登记费（以贵阳市乌当区住房和城乡建设局收取费用为准）；
四、驳回原告贵阳保利海明房地产开发有限公司其余诉讼请求。案件受理费1762元由被告杨沁禧负担（此款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付给原告）。一审宣判后，杨沁禧不服，向本院提起上诉称，其签订合同时对保利房开与建行贵阳朝阳支行之间的担保合同条款毫不知情，且保利房开与建行贵阳朝阳支行之间的合同不能强加给杨沁禧。保利房开未提交律师费的发票收据，律师费不应支持。原审违反程序，两次庭审未看到其他合议庭成员，且其妻子应为第三人，原审未追加。故请求：
一、撤销原判，依法改判或发回重审；
二、诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人保利房开答辩称，其与杨沁禧之间合同约定了违约金数额,也约定了解除合同的事项,故上诉人的上诉请求不成立。
被上诉人建行贵阳朝阳支行答辩称，保利房开与其之间担保合同已解除，请依法判决。二审
经审理查明的事实与原判查明的事实一致，但原判对中国建设银行股份有限公司贵阳朝阳支行的名称错误表述为中国建设银行股份有限公司贵阳市朝阳支行，本院予以纠正。本案事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、《个人房屋销售贷款合作协议书》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《委托代理合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，杨沁禧与保利房开之间《商品房买卖合同》明确约定了出卖人基于本案之情形可解除双方之间合同,虽然该条款载明于补充协议内,但该补充协议页码编于《商品房买卖合同》内,属于整个合同范围,并非独立于《商品房买卖合同》而单独存在,杨沁禧上诉称对该条款毫不知情没有事实依据,且与常情不符。《商品房买卖合同》为杨沁禧与保利房开签字盖章确认，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，对双方均具有约束力，现保利房开依约主张解除合同，应予支持。杨沁禧与建行贵阳朝阳支行之间《个人住房借款合同》约定了保证人承担连带保证责任，担保方式为抵押加最高额保证，故建行贵阳朝阳支行依其与保证人保利房开之间《个人住房（商业用房）最高额保证合同》扣划保证金的行为并未违反与其与杨沁禧之间的约定。保利房开聘请律师的代理费有委托代理合同证明,属于保利房开因杨沁禧违约产生的实际损失,应由杨沁禧予以赔偿。涉案房屋系杨沁禧与其妻子婚姻关系存续期间购买，用于共同生活，由此产生债务为夫妻共同债务，杨沁禧与其妻子并未对夫妻共同财产进行分割，故本案审理不必追加其妻子作为第三人参加诉讼。原审已就诉讼权利义务、合议庭成员��杨沁禧进行了告知，无违反法定程序之情形。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1762元，由上诉人杨沁禧负担。本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理
审判员 衷进全
代理
审判员 姜彦宏
二〇一六年六月八日
书 记 员 郭星昕