河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终1504号上诉人（原审原告、反诉被告）夏俊青。委托代理人张煜，河北燕祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）井长平。委托代理人焦明，河北周建军律师事务所律师。
上诉人夏俊青与被上诉人井长平房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服河北省三河市人民法院（2015）三民重字第00052号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院
经审理查明，2013年7月26日，夏俊青与井长平经三河市顺心置地房产经纪有限公司居间，签订《房屋买卖居间合同》。合同约定：井长平将其坐落于燕郊开发区天洋城8-1-3106号房屋卖予夏俊青，成交价为89万元，签订合同时，夏俊青付井长平定金10000元，夏俊青以按揭方式付房款，面签当日交首付280000元（含定金10000元）。因三河市顺心置地房产经纪有限公司不具备办理贷款的资格，所以合同买卖双方协商同意由另一中介公司三河市锦华房产经纪有限公司办按揭贷款及过户手续，故夏俊青、井长平及三河市锦华房产经纪有限公司于2013年7月27日又签订了一份房屋买卖合同，合同中约定“自本合同签订之日起15日内乙方完成银行按揭手续，如在规定日期内未办理完成，应承担违约责任”，并约定“违约金按总房款的20％支付”。合同签订后三日中介公司将贷款申请手续交到银行。二审中经廊坊市中级人民法院向夏俊青主张的建设银行调查，该行经查询“无夏俊青的贷款记录及个人客户信息”。原告方主张在银行贷款批不下来的情况下，希望全款购买涉案房屋，且准备好了尾款，向法庭提交了其朋友宋友泉2013年12月15日中国银行账户余额打印清单和夏俊青本人2013年12月23日阳光卡账务信息、2013年12月24日中国工商银行的交易凭证。经质证，被告不认可其证明目的，认为不能证明原告在合理期限内准备好了全部尾款。一审法院认为，原告夏俊青、被告井长平先后签订的《房屋买卖居间合同》（以下简称第一份合同）及《房屋买卖合同》（以下简称第二份合同）均是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同的约定履行。原告夏俊青在合同履行过程中按约定支付了定金及首付款，但并未在合同中约定时间内办理完银行按揭手续，存在违约，故原告要求被告继续履行合同并支付违约金的请求，本院不予支持。原告夏俊青主张合同签订两个月内准备好了全部尾款，其证据显示时间为2013年12月，不能证明其主张，本院不予认可。由于银行贷款审批程序比较复杂，所需时间并非当事人能够控制，故原告夏俊青的过错程度不大，本院酌定反诉被告夏俊青赔偿反诉原告井长平违约金人民币5000元。由于反诉被告违约，反诉原告出售房屋用以资金周转的目的已经无法实现，且房屋市值变化巨大，如果按照合同继续履行，则显失公平，故反诉原告井长平要求解除合同的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：
一、解除反诉原告井长平与反诉被告夏俊青签订的《房屋买卖合同》。
二、反诉被告夏俊青于本判决生效后三日内赔偿反诉原告井长平违约金人民币5000元。
三、驳回原告夏俊青的其他诉讼请求及反诉原告井长平的其它反诉请求。本诉部分案件受理费3860元，由原告夏俊青负担（已预交）。反诉部分案件受理费50元，由反诉被告夏俊青负担（于本判决生效后三日内交纳）。上诉人夏俊青主张，上诉人为防止银行贷款审批不能通过，在2013年9月7日从朋友宋友泉处借了61万元现金准备支付房屋尾款，上诉人请锦华房产中介公司通知被上诉人来过户，承诺被上诉人过户后7日内保证被上诉人拿到全部尾款，但被上诉人拒不前来；房屋买卖合同2013年9月26日网签后，中介公司负责后期的职工何某电话通知被上诉人，称上诉人已现金凑齐全部尾款，要求现金支付尾款后过户，被上诉人不予配合，中介公司证明、证人证言、何某与井长平电话录音均表明，上诉人早在2013年9月初就备好现金多次要求用现金支付尾款；双方在买卖合同中并未约定被上诉人取得购房款的目的是用于“资金周转”，一审判决以此认定合同目的不能实现，没有事实和法律依据；合同约定以贷款方式给付尾款，而上诉人采用优于贷款效率的全款结清尾款的支付方式，应认定为上诉人积极履行合同付款义务，上诉人根本没有违约的意思或行为，反而是被上诉人拒绝继续履行房屋买卖合同，拒绝上诉人以现金方式给付尾款，应认定被上诉人违约；一审法院认定如果合同继续履行显失公平系法律适用错误。请求撤销一审判决，支持上诉人主张。
被上诉人井长平答辩称，双方当事人先后签订了两份房屋买卖合同，第二份合同对双方的权利义务重新进行约定，代表了双方最终的真实意思表示，双方当事人之间的权利义务应以该合同为准；上诉人未在约定的时间内办理贷款审批手续，致使被上诉人资金周转的目的无法实现，已构成根本违约；在合同履行过程中及庭审中，上诉人谎称进行贷款审批手续，谎称银行贷款已审批通过，通过本案证据能够证明，上诉人根本就没有办理银行贷款审批手续，其相关陈述均为虚假；上诉人称借款现金61万元，准备以现金方式支付尾款，但对于什么时候借到的钱，什么时候通知被上诉人以现金方式给付尾款，前后表述矛盾，也与上诉人与被上诉人之间的短信记录及双方面谈时的录音相矛盾，上诉人主张其借到现金61万元亦无有证明力的证据予以证实，不应采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，上诉人夏俊青与被上诉人井长平先后签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，两份合同约定不一致的内容，应视为后合同即《房屋买卖合同》中的约定事项代替了前合同即《房屋买卖居间合同》中的相关约定，双方在《房屋买卖合同》中约定购房尾款的给付方式为“自本合同签订之日起十五日内乙方（夏俊青）完成银行按揭手续，如在规定日期内未办理完成，应承担违约责任”，上诉人主张该约定的含义是，上诉人应在十五日内向银行提交办理贷款的相关手续，贷款是否能够审批通过，不是上诉人能够控制，不属于上诉人的合同义务，上诉人在合同履行过程中，已将办理贷款的相关手续提交银行，银行也已审批通过，但被上诉人不配合办理下一步的手续，合同不能继续履行的责任在被上诉人，因此被上诉人是违约方，房屋买卖合同应继续履行，并由被上诉人承担违约责任。被上诉人对该约定条款的理解为，上诉人应在十五日内办理完毕银行批贷手续，并向被上诉人支付购房尾款，被上诉人在出售房屋时就向上诉人说明，售房是为了在老家买房，对于取得售房尾款的时间有明确要求，就是在十五日内。经审查，双方当事人在房屋买卖合同履行过程中，经过短信沟通，上诉人主张银行贷款手续正在审批中，房屋可在2013年9月20日左右办理过户手续，被上诉人在短信中认可将贷款审批通过日期宽展至2013年9月20日，称如2013年9月20日贷款仍未审批通过，双方解除合同。本案审理过程中，上诉人提交证人赵某、宋某的证言，三河市锦华房产经纪有限公司的证明，主张已按合同约定向银行提交了贷款手续，并已通过银行贷款审批，被上诉人对此不予认可，经本院向上诉人主张的贷款银行调查，该银行经查询“无夏俊青的贷款记录及个人客户信息”，综上，上诉人在与被上诉人沟通过程中，及本案审理过程中主张的已完成贷款审批，可以用银行贷款的方式支付购房尾款，均属虚假陈述，不能成立。上诉人主张，其在房屋买卖合同履行期间向宋友泉借款61万元现金，将上述现金交由中介公司三河市锦华房产经纪有限公司保管，向被上诉人表示，如贷款未审批通过，可以用现金方式支付购房尾款，但被上诉人不予配合，上诉人以现金方式支付购房尾款，是积极履行房屋买卖合同的体现，并未给被上诉人增加合同义务，被上诉人不予配合，系被上诉人违约。经审查，上诉人主张其向宋友泉借款61万元现金，准备以现金方式向被上诉人交付购房尾款的证据：一是，宋友泉的银行明细清单，主张宋友泉账户在2013年9月初有250多万元在账，上诉人向其借款61万元现金，交给中介公司保管，准备以现金方式支付购房尾款。二是，夏俊青20**年9月6日中国工商银行发放信誉贷款195500元的借记卡明细单，证明上诉人取款195500元，准备用于现金方式支付购房尾款。三是，证人宋某的书面证言、证人赵某的书面证言和出庭证言，证明2013年9月8日，上诉人夏俊青将现金61万元交中介公司保管，准备以现金方式支付购房尾款。被上诉人对上诉人的主张及上述证据均不予认可，认为与事实不符，与本案其他证据相矛盾。
本院经审查认为，上诉人主张其借款61万元，准备用于支付购房尾款的情节，多次陈述不一致，且与本案其他证据相矛盾，上诉人主张其于2013年9月初借款61万元现金，准备以现金方式支付购房尾款，但上诉人与被上诉人之间的短信显示，在2013年9月20日前，上诉人一直表示银行贷款会在2013年9月20日左右审批通过，未向被上诉人提出已经借款61万元，准备以现金方式支付购房尾款。2013年9月25日上诉人虽在短信中表示已经将尾款准备好了，会带全款交付给被上诉人，但在2013年9月27日上诉人与被上诉人面谈时，上诉人表示经济紧张，手里没钱，没有提及已经向朋友借款61万元，准备现金支付尾款的情节。从上诉人提交的证据分析，上诉人主张，其2013年9月2日或3日将借款现金61万元交中介公司保管，而在本次庭审中，证人宋某的书面证言、证人赵某的书面证言和出庭证言，证明2013年9月8日，上诉人夏俊青将现金61万元交中介公司保管，准备以现金方式支付购房尾款，上诉人与证人对现金交中介公司保管的时间表述不一，且上述证人在之前的庭审作证时，均未提及上诉人将现金61万元交中介公司保管这一重要情节，不合常理，同时赵某此前出庭作证“夏俊青账户支付凭条，证明夏俊青已经将钱准备好了”，与本次庭审作证内容相矛盾，综上，上述证人证言不具有证明力，本院不予采信。上诉人提交的宋友泉的银行明细清单，只能证明宋友泉的资金情况，并未显示宋友泉账户与上诉人之间存在资金往来情况，上诉人主张是从宋友泉账户支取的现金，但其提交的银行明细清单没有支取现金的记录，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。上诉人提交其中国工商银行发放信誉贷款的借记卡明细单，证明上诉人取款195500元，准备与宋友泉处的借款61万元一并用于现金方式支付购房尾款，上诉人该主张与本案已查明的事实相矛盾，本院不予采信。上诉人的该上诉理由，无证据支持，本院不予维护。综上，上诉人未提供有效证据证明其按照合同约定履行给付购房尾款的义务，上诉人应承担违约责任，上诉人的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3860元，由上诉人夏俊青负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶振平
代理
审判员 李成佳
二〇一六年六月八日
书 记 员 相宪伟 来源：百度搜索“”