江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初4666号原告李帅杰。原告赵芳。委托代理人李帅杰，系原告赵芳丈夫。被告吴江蓝海商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢802室。法定代表人王多利，董事长。委托代理人蔡逸，系该公司员工。
原告李帅杰、赵芳与被告吴江蓝海商业管理有限公司（下称蓝海公司）合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理，依法组由
审判员姚民适用简易程序于2016年5月10日、6月2日公开开庭进行了审理。原告李帅杰即原告赵芳的委托代理人、被告蓝海公司的委托代理人蔡逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李帅杰、赵芳诉称：二原告以195903元向苏州市南海明珠房地产开发有限公司（下称南海公司）购买了位于苏州市吴江区松陵镇人民路180号“赛格广场”第3层3463号商铺（下称涉案商铺）。2012年10月25日，二原告与被告蓝海公司签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定二原告将涉案商铺委托被告蓝海公司统一经营管理，委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕。第1年，被告蓝海公司无须支付租金；第2年至第4年，被告蓝海公司每年向二原告支付保底租金分别为实际购房总价款的5%、6%、7%；第5年至第12年，每年涉案商铺租金收益根据实际购房总价款占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即二原告为90%，被告蓝海公司为10%）。如被告蓝海公司逾期3个月未支付当年期租金的，二原告有权解除合同，二原告解除合同的，被告蓝海公司除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。由于被告蓝海公司未按约支付第3年2015年4月28日至2016年4月27日期间的租金，且已超过3个月，因此，根据合同约定，二原告有权解除与被告蓝海公司签订的《商铺委托经营管理合同》，并有权要求被告蓝海公司支付租金及承担违约责任。现要求判令：1、解除二原告与被告蓝海公司所签订的《商铺委托经营管理合同》；2、被告蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间的剩余租金6171.03元；3、被告蓝海公司支付违约金587.71元（以第3年度租金额的5%计算）；4、本案诉讼费用由被告方承担。
被告蓝海公司辩称：
一、二原告与被告蓝海公司所签订的《商铺委托经营管理合同》不应解除，理由如下：1、虽然被告蓝海公司经营困难，但还是向每户业主支付了第3年度一半的租金，并承诺余下租金的具体支付时间，因此，被告蓝海公司并非完全没有履行付款义务，与合同约定的“未支付当年期租金”的解约条件不符，现二原告要求解除上述合同条件尚未成就；2、在合同履行过程中，为维护交易的安全、稳定，对于合同的解除与否应慎重考虑违约方的违约程度，以防止解除权的滥用。被告蓝海公司在经营困难的情况下想方设法履行付款义务，绝非恶意拖欠，虽然被告蓝海公司迟延支付租金已构成违约，但违约程度较轻，考虑到合同继续履行有利于整个商场的顺利运营，也有利于双方利益的最大化，故合同不应予以解除；3、合同约定：在委托经营期限内，双方不得解除或终止合同；甲方（二原告）不可撤销地赋予乙方（被告蓝海公司）使用、出租商铺及收益的权利，确认乙方在合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权。由此可见，为使合同能得到履行，确保承租人及广大业主的利益，为此，双方明确约定不得随意解除或终止合同，现二原告要求解除合同不符合双方的约定，不应予以支持；4、“赛格广场”系由1700户没有进行物理分割的商铺构成，业主将商铺委托被告蓝海公司交由吴江赛格市场管理有限公司（下称吴江赛格）统一经营管理。由于各商铺由吴江赛格统一招租，单个商铺面积又较小，吴江赛格在出租时已将全部商铺重新进行整合并划分，各商铺并非独立使用，而是与其他商铺共同组成一个区域对外出租，有的商铺甚至划到两个以上区域内，并租给了不同的商户，因此，业主对商铺行使权利时，不能等同于独立商铺，需考虑到其他业主及承租人的合法权益。如果草率解除合同，势必导致出租的各商铺支离破碎，无法有效统一经营管理，甚至引发一系列衍生的纠纷或诉讼，最终损害的是包括二原告在内的广大业主的合法权益，因此，从利益衡平的角度，也不宜解除合同。
二、“赛格广场”总共有1700户商铺，所欠租金总量较大，被告蓝海公司一直积极在筹措资金，争取早日支付完毕。对于所欠二原告的剩余当年期租金，被告蓝海公司同意尽快予以全额支付。综上，被告蓝海公司要求继续履行所签订的《商铺委托经营管理合同》，同意支付所欠二原告当年期剩余租金，并承担相应违约责任。
经审理查明：“赛格广场”系南海公司开发的位于苏州市××区松陵镇××北侧、××路南侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。2012年10月25日，南海公司与李帅杰、赵芳签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定李帅杰、赵芳向南海公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款为196524元，实际价款为195903元。同日，李帅杰、赵芳（甲方）与蓝海公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并对“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：
一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。
二、……。
三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，蓝海公司无须向李帅杰、赵芳支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，蓝海公司已支付给李帅杰、赵芳。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金11754.18元（195903元×6%），蓝海公司已于2016年1月7日、1月27日分别支付了1116.63元、4466.52元；审理中，蓝海公司又于2016年4月28日、5月30日分别支付了2233.26元、2233.26元；庭审后，蓝海公司再于2016年6月2日支付了1116.63元，并于2016年6月2日代缴税款411.39元（相应发票已交至本院）。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、铺号示意图、房产证、土地证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》，被告提供的租金返还明细及本案庭审笔录予以证实。
本院认为：“赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司将“赛格广场”商铺出售给业主后，业主再将商铺委托被告蓝海公司交由吴江赛格进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由被告蓝海公司整体招租，并用于经营电子产品，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，二原告的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。二原告在签订委托经营合同时，明知自己的商铺与其他业主的商铺用于整体经营，因此，若单独解除委托经营协议，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展，故二原告对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大会和业主委员会，二原告并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前二原告要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张，本院不予支持。对于第3年度的租金，根据《商铺委托经营管理合同》约定，被告蓝海公司应于2015年10月27日前支付给二原告，被告蓝海公司迟延支付的，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金，经本院释明，二原告表示不论合同是否解除，均要求按第3年度租金额的5%计算，而被告蓝海公司同意按约定的逾期付款违约金即银行同期活期存款利率计算，
本院认为，合同约定逾期付款违约金按活期存款利率计算明显低于二原告实际损失，故酌情认定逾期付款违约金以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为宜。现二原告要求被告蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金176.49元（已扣除代缴税金）及违约金（以11754.18元、10637.55元、6171.03元、3937.77元、1704.51元、176.49元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止、自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起于2016年6月2日止、自2016年6月3日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）的请求，于法有据，本院予以支持。因被告蓝海公司已代为缴纳第3年度的租金税费，且相关税票已交至本院，故原告可到本院领取该税票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十四条的规定，
判决如下：
一、被告吴江蓝海商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告李帅杰、赵芳2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金176.49元及违约金（以11754.18元、10637.55元、6171.03元、3937.77元、1704.51元、176.49元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止、自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起于2016年6月2日止、自2016年6月3日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告李帅杰、赵芳指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）二、驳回原告李帅杰、赵芳的其他诉讼请求。如果被告吴江蓝海商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1450元，由原告李帅杰、赵芳与被告吴江蓝海商业管理有限公司各半负担。被告吴江蓝海商业管理有限公司负担之数于本判决生效之日起10日内直接给付原告李帅杰、赵芳，原告李帅杰、赵芳已预交的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。
审判员 姚民
二〇一六年六月八日
书记员 蔡洁 关注微信公众号“”