湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂茅箭民一初字第01708号原告十堰市祥安房地产有限责任公司。住所地：湖北省十堰经济开发区白浪中路**号。法定代表人王福双，该公司总经理。委托代理人王忠民，该公司副总经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，代收法律文书等。委托代理人龚成国，湖北经立律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告湖北神鹰汽车有限责任公司。住所地：湖北省十堰经济开发区白浪中路***号。法定代表人熊军，该公司总经理。委托代理人李本英，该公司法律顾问。代理权限：一般代理。被告十堰荣华东风汽车专营有限公司。住所地：湖北省十堰市文化路*号。法定代表人钱云富，该公司总经理。委托代理人庹文元，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人刘永龙，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告十堰市祥安房地产有限责任公司（以下简称祥安房地产公司）诉被告湖北神鹰汽车有限责任公司（以下简称神鹰汽车公司）、被告十堰荣华东风汽车专营有限公司（以下简称荣华汽车公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成由
审判员杨思孝担任
审判长并主审，
代理
审判员李润青、
人民陪审员彭绣霖参加的合议庭，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。王忠民、龚成国、李本英、刘永龙到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告祥安房地产公司诉称：2009年12月22日，我公司与神鹰汽车公司签订了《合作开发协议书》，约定：神鹰汽车公司将其位于十堰市白浪东路土地使用权证号为“十堰市国用（1998）字第1005040号”面积为44978.70㎡的土地及附着物转让给我公司进行商住开发，由我公司向神鹰汽车公司支付土地及附着物（房屋）转让款5000万元。该合同虽名为“合作开发”，但实际上神鹰汽车公司并不参与项目开发活动。在神鹰汽车公司违约后的2010年7月5日、2011年4月13日的“补充协议”中，更是明确土地由神鹰汽车公司直接过户到我公司进行开发，神鹰汽车公司收取土地款5000万元，所有开发、经营，神鹰汽车公司均不参与。根据最高人民法院在答复江苏省高级人民法院《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题》时，就明确批复：“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权”（该《批复》第1条规定）。因此，本案双方合同的性质应为“土地转让法律关系”；不管是合作开发还是土地转让，双方的合同均不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的；按《合作开发协议书》第三条第2项约定神鹰汽车公司应于2010年6月前将土地手续变更办理到位交给我公司，但神鹰汽车公司当时仅将44978.70㎡土地中的一部分A地块解除了抵押达到可变更过户条件，另外B地块25011.40㎡没能过户。荣华汽车公司于2004到2005年间参与神鹰汽车公司企业改制，作为控股股东将土地登记到了荣华汽车公司名下。后神鹰汽车公司和荣华汽车公司用该土地抵押融资，变为A、B两地块，土地证也从一个整体土地证十堰市国用（1998）字第1005040号，变更成“1005040-1号”和“1005040-2号”两个土地证了。2010年7月5日双方签订补充合同第二条约定神鹰汽车汽车公司保证2010年10月15日前完成剩余土地（即本案争议的B地块25011.40㎡）的解除抵押，并具备办理土地变更过户的条件，否则，每拖后一天，按合同总价每天承担5‰的违约金。但直到2011年4月，神鹰汽车公司也未能解除该土地的抵押。所以，2011年4月13日双方再次签订补充合同，在该合同中，双方确定“因被告神鹰汽车公司违约，承担违约金600万元”，神鹰汽车公司承诺：在2011年5月中旬搬离现场区，6月30日整体交付场地给祥安房地产公司并办理完过户手续。在此前提下，我公司同意减轻神鹰汽车公司违约金数额按200万元冲抵土地转让款，否则，神鹰汽车公司仍应承担600万元违约金并承担其他违约责任。此份合同签订后，被告神鹰汽车公司仍然没能兑现承诺，导致B地块25011.40㎡土地直到2013年底，经过我公司艰辛的努力（帮被告偿还银行欠款、提起诉讼等多种途径）才得以达到“过户条件”。为了便利于过户，我公司与荣华汽车公司签订了土地转让协议。至此，被告神鹰汽车公司已多次违约。因神鹰汽车公司转让的土地原系“划拨地”，依据规定，我公司受让后应当缴纳土地出让金。但土地出让金是根据实际过户时的市场交易价来确定的。按照神鹰汽车公司最后一次与我公司约定的过户时间，神鹰汽车公司应当在2011年6月30日前完成过户。如果神鹰汽车公司能够守约在此前办理过户的话，我公司缴纳出让金的标准就是“2011年度的行情标准”。根据我公司2011年度办理神鹰公司转让给原告的A地块过户时的评估地价计算，我公司应支付的出让金是18094747.44元，即按照当时的地价商住地1130.88元／㎡，减去该B地块原工业用地价（407.42元／㎡）。因神鹰汽车公司违约，直到2014年初开始提交手续办理过户，因审批手续涉及多个部门，到2015年4月土地进行评估，此时该地块商住地出让金已经评估为1963元／㎡。按此地价，我公司要向国土部门缴纳的出让金为38842704.20元。相比2011年度，我公司因此要多缴20747956.76元。同时，因土地转让需缴纳的契税和印花税缴税基数是按出让金总额4.05%缴纳（其中契税是4%，印花税是4?），因此多增加税负为840292.25元。两项相加为21588249元（取整）。被告应依法承担该损失的赔偿责任。
被告辩称“地价上涨是原告作为开发商应承担的市场风险，因此不属于违约损失”。被告这一说法没有法律依据。所谓“市场风险”，是指合同正常履行后发生的市场价格变动的风险。而本案中，如果被告依约履行就不会导致原告多支出上述出让金和税款。所以，这一因被告违约导致将上涨造成原告额外负担，显然是原告的损失，不是所谓的“市场风险”。这类因被告违约导致价格上涨的责任依法应有被告承担。鉴于因荣华汽车公司将土地用于融资贷款抵押，荣华汽车公司对原告向神鹰汽车公司支付土地转让款确认等同于荣华汽车公司收取的土地转让款，说明二被告在与原告的土地转让交易中合而为一、共为一体，因此，二被告应共同对原告承担违约损失赔偿责任。二被告多次提到“土地早就登记到了荣华公司名下并抵押，原告事先没做调查，有过错”。被告的这一说法缺乏法律依据。首先，本案是合同违约之争，而非侵权之争。是否违约就要看合同约定和承担合同义务一方是否违反约定。因荣华汽车公司是作为神鹰汽车公司股东名义登记土地的。那么，其股东之间的行为，作为公司两个股东之间当然有可控的预见性。其次，原告签约前调查，这是原告的权利而非义务，不可能构成过错。而且这也有生效裁定的明确认定，见证据“（2013）鄂执复字第00029号”《民事裁定书》。综上，被告违约，应当依法支付违约金，但因违约金明显低于给我公司造成造成的损失，因此被告还应赔偿损失。请求判令神鹰汽车公司和荣华汽车公司共同支付我公司违约金400万元并赔偿我公司损失21588249元。原告祥安房地产公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：合作开发协议书（2009.12.22）；证据二：合作开发补充协议书（2010.7.5）；证据三：土地转让协议及补充协议（2010.6.3）、土地转让协议（2010.7.5）；证据四：合作开发协议（2011.4.13）；证据五：国有土地使用权出让合同附件（2011.8.29）、国有（2011）第1005040-1号土地使用证；证据六：合作协议（2013.2.26）；证据七：土地过户位行政处罚；证据八：（2013）鄂执复字第00029号执行裁定书；证据九：国有土地使用权出让合同附件（2015.6.9）、国有（2015）第1005040号土地使用权；证据十：地价评估表；证据十一：契税纳税申报表；证据十二：土地转让款付款凭证；证据十三：土地转让款收款确认函；证据十四：神鹰汽车公司的股权变更工商登记档案。
被告神鹰汽车公司辩称：双方签订的是合作开发协议，原告支付的是前期搬迁的补偿款，不是土地转让款。如果是土地转让协议，那么该协议违反了法律规定，是无效的。如果是土地转让款就显失公平了。原告取得的利润远远高于补偿款，收益应与损失相抵；二被告间有股权交叉情况，合作开发协议签订前土地就已经过户在荣华汽车公司名下了，原告对此应当知情，因此其也有过错，也应承担一定的责任；我公司不是土地转让方，不应承担责任；办理不了过户是因为荣华汽车公司与汇城置业公司发生诉讼导致的，我公司无权解决这个问题，故无法过户与我公司无关；原告的损失是市场和政策原因造成的，与二被告无关。被告神鹰汽车公司没有提交证据。
被告荣华汽车公司辩称：我公司不是合同的当事人，更不是违约行为人。我公司不享有合同的权利，只是为了转让的便利才与原告签订转让协议的，转让款都支付给神鹰汽车公司了，我公司只是协助办理土地过户，没有违约行为；原告在签订转让协议前未对土地的登记情况及他项权情况进行调查，未尽到合理注意义务，自己也有过错；土地出让金的上涨是市场经济中的正常商业风险；原告同时主张违约金和损失是重复主张；土地过户延后也有原告自身的原因。请求驳回对我公司的诉讼请求。被告荣华汽车公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：2005年10月11日神鹰汽车公司与荣华汽车公司签订的《协议》；证据二：2005年7月14日荣华汽车公司及神鹰汽车公司的《承诺书》；证据三：神鹰汽车公司与荣华汽车公司签订的《协议书》。
经审理查明：荣华汽车公司与神鹰汽车公司间存在股权交叉及经济纠纷情况。2005年7月至10月，双方签订了《协议》、《协议书》和《承诺书》，约定神鹰汽车公司将其厂房过户到荣华汽车公司名下用于抵押贷款，房产的使用和收益权仍归神鹰汽车公司。2009年12月22日，祥安房地产公司与神鹰汽车公司签订《合作开发协议书》，约定：神鹰汽车公司将其位于十堰市白浪东路土地使用权证号为“十堰市国用（1998）字第1005040号”面积为44978.70㎡的土地及附着物转让给祥安房地产公司进行商住开发，由祥安房地产公司向神鹰汽车公司支付土地、附着物及双方协商收益共计5000万元，神鹰汽车公司要在2010年年底之前完成一期项目上的房屋拆除，神鹰汽车公司交付土地后不参与项目管理及分配收益盈亏。2010年6月3日，祥安房地产公司与荣华汽车公司签订了《土地转让协议》，将上述土地中的31719.16平方米的土地以1292万元的价格转让给祥安房地产公司。随后双方又签订《补充协议》，将上述土地面积变更为19967.29平方米，价格变更为500万元。2010年7月5日，祥安房地产公司与荣华汽车公司又签订了《土地转让协议》，又将上述土地中的13259.04平方米以540.0672万元的价格转让给祥安房地产公司。2010年7月5日，神鹰汽车公司又与祥安房地产公司签订了《合作开发补充协议》，约定神鹰汽车公司2010年10月15日前完成剩余土地的解除抵押，并具备办理土地变更过户条件，否则，每拖后一天，按合同总价每天承担5‰的违约金。2010年年底前完成主厂房及办公楼的拆除。2011年4月13日，神鹰汽车公司与祥安房地产公司签订了《合作开发协议》，重新就有关问题达成了协议。在该合同中，双方确定神鹰汽车公司违约应承担的违约金已达600多万元。神鹰汽车公司承诺：在2011年5月中旬搬离现场区，6月30日整体交付场地给祥安房地产公司并办理完过户手续。祥安房地产公司同意如果神鹰汽车公司如期履行上述承诺则减轻其违约责任，只收取违约金200万元。否则，神鹰汽车公司需继续按原约定承担责任。2011年8月29日，祥安房地产公司与十堰市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，A地块过户时的评估地价商住地为1130.88元／㎡，原工业用地价为407.42元／㎡，祥安房地产公司需缴纳改变土地用途价差的出让金。祥安房地产公司为了解决土地上的抵押权问题，于2013年2月26日与荣华汽车公司签订《合作协议》向荣华汽车公司提供借款。2013年5月16日，荣华汽车公司出具了《土地转让收款确认函》，表示祥安房地产公司支付神鹰汽车公司的4800万元转让款已全部收到。之后通过诉讼，于2013年年底上述土地即具备办理变更过户条件。2014年初开始提交手续办理过户，到2015年4月土地进行评估，该地块商住地出让金评估为1963元／㎡，原工业用地价为410元／㎡。2015年6月9日，祥安房地产公司与十堰市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，地块面积为25011.40㎡，祥安房地产公司需缴纳出让金38842704.20元。
本院认为：根据祥安房地产公司与神鹰汽车公司签订的《合作开发协议书》以及此后签订的其他补充协议，神鹰汽车公司不参与项目管理及分配收益盈亏，只是收取土地转让款，因此双方的合同不属于合作开发合同，而是建设用地使用权转让合同。根据法律规定，转让划拔土地使用权的必须要经市、县人民政府土地管理部门及房产管理部门批准、签订土地出让合同并缴纳土地出让金，因此，本案双方建设用地使用权转让合同直到2015年6月9日祥安房地产公司与十堰市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》时才发生法律效力。而且，因为土地被抵押，只有在消灭了抵押权以后，建设用地使用权转让合同才可能生效。祥安房地产公司要求神鹰汽车公司承担合同生效前的违约金及赔偿责任不符合法律规定，其请求本院不予支持。而且，祥安房地产公司多支付的土地出让金及税费系由于地价上涨造成的，其在多支付土地出让金及税费的同时也从地价上涨中获得了巨大的收益，因此，多支付的土地出让金及税费不构成违约的损失；因荣华汽车公司只是登记的土地使用权人，土地的使用和处分权仍归神鹰汽车公司，土地转让款也均由神鹰汽车公司所有，只是为了避免办理多次过户手续才以荣华汽车公司的名义与祥安房地产公司签订了“土地转让合同”。因此，荣华汽车公司不是建设用地使用权转让合同的真正当事人，其没有享受合同的权利，因此其也不应承担合同的义务，即荣华汽车公司不应对祥安房地产公司承担民事责任。综上，祥安房地产公司的诉讼请求不符合法律规定，其请求本院不予支持。鉴于神鹰汽车公司对于本案纠纷的产生有较大的责任，因此其应承担较多案件受理费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百九十二条第二款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，
判决如下：驳回原告十堰市祥安房地产有限责任公司的诉讼请求。案件受理费169742元，由被告湖北神鹰汽车有限责任公司负担140000元，原告十堰市祥安房地产有限责任公司负担29742元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。账户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 杨思孝
代理
审判员 李润青
人民陪审员 彭绣霖
二〇一六年六月八日
书 记 员 陈 芳 来自：