河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1323民初509号
原告：赵来有，男，汉族，生于1963年2月3日，住西峡县。
原告：杨九贤，女，汉族，生于1965年9月26日，住址。
原告：赵阳，男，汉族，生于1986年11月5日，住址。
被告：袁建伟，男，汉族，生于1976年9月8日，住西峡县。
委托代理人：曹文娟，西峡县诚信法律服务所法律工作者。
原告赵来有、杨九贤、赵阳与被告袁建伟为确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，经审理于2015年10月13日作出（2015）西城民初字第186号民事判决书，被告袁建伟不服，提起上诉，南阳市中级人民法院经审理认为原判认定事实不清、处理不当，撤销原判，发回重审。该案发还后，本院于2016年3月7日立案，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵来有、杨九贤、赵阳，被告袁建伟及委托代理人曹文娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵来有、杨九贤、赵阳诉称：三原告在城关镇礼堂街道四组共有集体土地范围内房产一处。2004年，赵来有将该房产改造分割后将西面一套出售给被告所有。被告非本集体经济组织成员，该买卖行为违反了国家土地管理法的禁止性规定，属无效合同。故依法起诉，要求法院判决原告与被告的房屋买卖合同无效。原告在重审时向法庭提交了两份证据：1、西峡县紫金办事处礼堂社区居委会的证明，用于证明三原告系该社区的居民。2、西峡县房地产买卖现场勘审评定表，用于证明房屋交易时属于集体土地。被告质证意见是：对居委会证明三原告系紫金街道居民无异议。对勘审评定表不能做为证据使用。
被告袁建伟辩称：1.合同是双方当事人在平等、自愿基础上真实意思表示。2.本案争议房屋位于西峡县城市市区范围内，土地性质属于国有。合同没有违反任何法律、法规强制性、禁止性规定。3.原告的起诉早已超过两年的诉讼时效。被告袁建伟在重审时向法庭提交证据1份：南阳市中级人民法院（2015）南行终字第00212号民事裁定书，证明原告赵来有与被告争议房屋已出售并登记颁证，杨九贤作为领证人应当明知该事实。赵阳当时属未成年人，其权益保护责任由法定代表人承担。三原告起诉已超过两年诉讼时效。三原告对被告所举证据质证意见为：对裁定书的真实性、合法性无异议。对裁定书的关联性有异议。1、裁定书内容与本案无关系，只对三原告起诉行政机关行政登记行为超过法定起诉期限进行裁定，至于行政登记行为是否违法，是否应当被撤销，法院并未进行实质性审查。2、行政机关的行政登记行为不能确定原被告双方签订房屋买卖协议的效力。本买卖协议因违反法律行政法规的强制性规定，应依法当然无效，自始无效。3、三原告超过行政诉法两年起诉期间的裁定，并不是对诉讼时效的裁定，诉讼时效只适用于民法中的债权请求权。重审时，本院出示了重审过程中调取西峡县国土资源局城关土管所的证明1份，证明礼堂四组在集体农转非后，原居民户自愿到土管所将集体土地使用证换发国有土地使用证。原、被告对该证据均无异议。
经审理查明：原告赵来有、杨九贤系夫妻关系，二人系赵阳父母。1995年6月25日，西峡县人民政府土地管理局给原告赵来有颁发位于礼堂街道四组122.5㎡的集体土地建设用地使用证，证号：西集建（9）字第城1315号。赵来有与其妻在该土地上建砖混房屋一座共一层四间。后二人将该房改建为二套房屋，原告将西面一套房子出售给被告。2004年8月，原告赵来有与被告袁建伟签订房屋买卖协议，其内容为：“协议甲方：赵来有乙方：袁建伟甲方乙方就房地产买卖交易达成协议如下：
一、甲方愿将礼堂四组房屋分割后西部分房屋建筑面积116.85平方出售给乙方。
二、双方约定该房屋成交价为壹万伍仟元整（15000.00）。（实为74000元）。乙方于2004年9月3日将房款付清。
三、甲方提供给乙方土地证房权证协助乙方办理房权过户手续费用由乙方承担。
四、甲方保证该房屋四址清楚与邻居无纠纷，如有纠纷由甲方协调解决。
五、未尽事项由双方协商解决。甲方：赵来有乙方：袁建伟”。协议签订后，双方按协议内容履行后，被告袁建伟于2004年9月10日到房管部门办理了房屋所有权证，房权证号：西峡县房权证城关镇字第××号后，被告一家在该房屋居住至今。2004年9月10日，原告到房管部门办理了房屋所有权证，房屋所有权证号为：西峡县房权证城关镇第10108**号，房屋所有人赵来有，共有人杨九贤、赵阳。另查：1、原告赵来有、杨九贤、赵阳系西峡县人民政府紫金街道礼堂社区居民委员会居民。原告赵来有1995年6月25日由西峡县人民政府颁发的西集第1315号建设用地使用证原系集体土地证性质。在1998年三原告所居住的城关镇礼堂四组统一农转非后，土地性质发生变化，由该组居民户自愿持集体土地使用证到西峡县国土资源局城关国土资源所换发国有土地使用证，没有换发的仍持有原集体土地使用证。2015年三原告以西峡县人民政府为被告提起行政诉讼，要求法院依法撤销西峡县人民政府向袁建伟颁发的城关镇字第××号房屋所有权证及共有人张文彩、袁梓浩的共有权证，经内乡县人民法院审理，认为2015年原告提起行政诉讼，已超过法律规定的起诉期限且无正当理由，裁定：“驳回杨九贤、赵阳的起诉。”杨九贤、赵阳不服，提起上诉，经南阳市中级人民法院审理，另查明西峡县房权证城关镇字第××号房屋所有权证存根、1010804-1号共有权证存根、1010804号房屋共有权证存根显示三证领证人是“杨九贤”，领证日期是“2004年11月1日”。原告赵阳出生日期为1986年11月5日，于2004年11月1日时不满18周岁。认为一审裁定结果适当，于2015年12月28日作出（2015）南行终字第00212号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。上述事实有房屋买卖协议、土地使用证、房屋证、户口本、南阳中院行政裁定书、城关土管所证明等证据及原被告陈述在卷为证，相互印证。本院重审认为，公民的私有财产受法律保护，原告赵来有与被告袁建伟订立房屋买卖合同在自愿公平、等价有偿基础上出售私家房产系对自家财产的处分，不违反法律强制性规定，县政府房管部门已将原告分割自用和出售的房屋进行了分割并分别登记颁证，原被告所持有的房屋所有权证是合法的房屋所有权证，应受法律保护。而土地使用权随房屋所有权的转移而转移。尽管我国土地管理法规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”这只是法律对专项的集体土地用途和权益的保护。从原被告争议的买卖合同效力来看，原告主要的法律支撑就是房屋所属的集体土地使用证性质。而国家土地局《确定土地所有权和使用权的若干规定》则明确了“因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有，继续使用原有土地的原农民集体成员享有国家土地使用权”本案中，三原告所在属民组1998年农转非，原告赵来有与被告袁建伟买卖房屋在2004年，三原告已不属农民，其所有的房屋占用的土地也不再是农民所拥有的农村宅基地，其农转非后的集体宅基地性质已发生变化，只是三原告没有去有关部门换发国有土地证，该程序或手续没有履行，并不影响其所居住房屋所属土地性质的根本性变化。原告以此为理由主张双方买卖合同的效力违法本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十二条，《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第3条第1款之规定。
判决如下：驳回原告赵来有、杨九贤、赵阳的诉讼请求。本案受理费100元由三原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审判长 胡兴伟
审判员 江献力
审判员 黄 蒙
二〇一六年六月八日
书记员 王娅斌附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第一款当事人一方以出卖人之在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 关注公众号“”