江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初3295号原告周学兰。被告吴江蓝海商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢802。法定代表人王多利，董事长。委托代理人嵇健锋，江苏剑桥人律师事务所律师。委托代理人田源，江苏剑桥人律师事务所实习律师。被告苏州南海明珠房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢803。法定代表人曹健，董事长。
原告周学兰与被告吴江蓝海商业管理有限公司（下称蓝海公司）合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，根据原告周学兰申请追加苏州南海明珠房地产开发有限公司（下称南海公司）为本案共同被告参加诉讼，依法由
审判员姚民适用简易程序于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告周学兰、被告蓝海公司的委托代理人嵇健锋、田源到庭参加诉讼，被告南海公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周学兰诉称：原告以276240元向被告南海公司购买了位于苏州市吴江区松陵镇人民路180号“赛格广场”第2层2285号商铺（下称涉案商铺）。2012年12月8日，原告与被告蓝海公司签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定原告将涉案商铺委托被告蓝海公司统一经营管理，委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕。第1年，被告蓝海公司无须支付租金；第2年至第4年，被告蓝海公司每年向原告支付保底租金分别为实际购房总价款的5%、6%、7%；第5年至第12年，每年涉案商铺租金收益根据实际购房总价款占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即原告为90%，被告蓝海公司为10%）。如被告蓝海公司逾期3个月未支付当年期租金的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告蓝海公司除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。由于被告蓝海公司未按约支付第3年2015年4月28日至2016年4月27日期间的租金，且已超过3个月，因此，根据合同约定，原告有权解除与被告蓝海公司签订的《商铺委托经营管理合同》，并有权要求被告蓝海公司支付租金及承担违约责任。由于被告南海公司与被告蓝海公司系二个关联企业，并共同向原告出具了《确认书》、《致赛格业主公告》，就租金的支付作出了承诺，因此，被告南海公司应对被告蓝海公司所负债务承担连带清偿责任。现要求判令：1、解除原告与被告蓝海公司所签订的《商铺委托经营管理合同》；2、被告蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间的剩余租金8701.75元和余下9年租金174031.20元（按合同约定第4年的租金即商铺总价276240元的7%计算）；3、被告蓝海公司支付违约金9530.28元（第3年度逾期支付租金的违约金按该年度租金的5%计算为828.72元，之后的违约金按9年租金174031.20元的5%计算为8701.56元）；4、本案诉讼费用由被告方承担。审理中，原告变更第2项诉讼请求为：被告蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间的剩余租金8287.20元和余下9年租金174031.20元（按合同约定第4年的租金即商铺总价276240元的7%计算），并要求被告蓝海公司交付第3年度租金的租金税票，另增加要求被告南海公司对被告蓝海公司履行上述付款义务承担连带清偿责任。
被告蓝海公司辩称：
一、原告与被告蓝海公司所签订的《商铺委托经营管理合同》不应解除，理由如下：1、虽然被告蓝海公司经营困难，但还是向每户业主支付了第3年度一半的租金，并承诺余下租金的具体支付时间，因此，被告蓝海公司并非完全没有履行付款义务，与合同约定的“未支付当年期租金”的解约条件不符，现原告要求解除上述合同条件尚未成就；2、在合同履行过程中，为维护交易的安全、稳定，对于合同的解除与否应慎重考虑违约方的违约程度，以防止解除权的滥用。被告蓝海公司在经营困难的情况下想方设法履行付款义务，绝非恶意拖欠，虽然被告蓝海公司迟延支付租金已构成违约，但违约程度较轻，考虑到合同继续履行有利于整个商场的顺利运营，也有利于双方利益的最大化，故合同不应予以解除；3、合同约定：在委托经营期限内，双方不得解除或终止合同；甲方（原告）不可撤销地赋予乙方（被告蓝海公司）使用、出租商铺及收益的权利，确认乙方在合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权。由此可见，为使合同能得到履行，确保承租人及广大业主的利益，为此，双方明确约定不得随意解除或终止合同，现原告要求解除合同不符合双方的约定，不应予以支持；4、“赛格广场”系由1700户没有进行物理分割的商铺构成，业主将商铺委托被告蓝海公司交由吴江赛格市场管理有限公司（下称吴江赛格）统一经营管理。由于各商铺由吴江赛格统一招租，单个商铺面积又较小，吴江赛格在出租时已将全部商铺重新进行整合并划分，各商铺并非独立使用，而是与其他商铺共同组成一个区域对外出租，有的商铺甚至划到两个以上区域内，并租给了不同的商户，因此，业主对商铺行使权利时，不能等同于独立商铺，需考虑到其他业主及承租人的合法权益。如果草率解除合同，势必导致出租的各商铺支离破碎，无法有效统一经营管理，甚至引发一系列衍生的纠纷或诉讼，最终损害的是包括原告在内的广大业主的合法权益，因此，从利益衡平的角度，也不宜解除合同。
二、“赛格广场”总共有1700户商铺，所欠租金总量较大，被告蓝海公司一直积极在筹措资金，争取早日支付完毕。对于所欠原告的剩余当年期租金，被告蓝海公司同意尽快予以全额支付。
三、对于余下9年租金，除第4年度按照实际购房款的7%计算外，其余均应根据当年经营情况按约定比例进行分配，该部分租金属于不确定收益，也未实际发生，原告应待实际发生后再主张权利，且原告既要求解除合同又要求支付余下9年租金的诉请自相矛盾。综上，被告蓝海公司要求继续履行所签订的《商铺委托经营管理合同》，同意支付所欠原告当年期剩余租金，并承担相应违约责任。
被告南海公司辩称：1、被告南海公司仅将商铺出售给原告，并未参与与该商铺有关的租赁等事宜，被告南海公司与被告蓝海公司共同向“赛格广场”业主（包括原告在内）出具的《确认书》，仅是对商铺交付时间的确认，不能认定被告南海公司参与了原告商铺的委托经营管理，现原告将南海公司作为本案共同被告参加诉讼，显然主体不适格。2、由于原告与被告南海公司之间并没有约定被告南海公司须对被告蓝海公司应付租金承担连带清偿责任，法律上也没有规定商铺出卖人须对他人与买受人因委托经营而产生的债务承担连带清偿责任，因此，原告要求被告南海公司对被告蓝海公司履行付款义务承担连带清偿责任的主张缺乏事实和法律依据，不应得到支持。
经审理查明：“赛格广场”系南海公司开发的位于苏州市吴江区松陵镇人民路北侧、长安路南侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。2012年12月8日，南海公司与周学兰签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定周学兰向南海公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款为277241元，实际价款为276240元。同日，周学兰（甲方）与蓝海公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并对“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：
一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。
二、……。
三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，蓝海公司无须向周学兰支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，蓝海公司已支付给周学兰，其代缴的租金税票也已交付给周学兰。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金16574.40元（276240元×6%），蓝海公司已于2016年1月7日支付了1574.53元，于2016年1月27日支付了6298.12元；审理中，蓝海公司于2016年4月28日又支付了3149.06元；庭审后，蓝海公司于2016年5月30日再支付了4723.59元，并于2016年6月7日代缴税款580.09元（相应发票已交至本院）。2016年3月4日，周学兰委托江苏瀛元律师事务所律师以特快专递形式向蓝海公司发出一份《律师函》，明确蓝海公司因逾期3个月未支付当年期租金，合同解除条件已成就，并告知蓝海公司自接到该函之日起解除双方所签订的《商铺委托经营管理合同》。经查，蓝海公司门卫于2016年3月6日签收了上述《律师函》。另查明：南海公司成立于2010年6月7日，注册资本为2000万元；2014年5月26日，该公司股东由安徽省旭日房地产开发有限公司变更为曹健、苏州福海物业管理有限公司。2012年5月20日，南海公司根据其与深圳赛格股份有限公司于2012年5月10日签订的《吴江赛格电子市场项目合作（合资）合同》，指定“吴江蓝海商业管理有限公司”代表南海公司与深圳赛格股份有限公司共同出资成立“吴江赛格电子市场管理有限公司”。2012年5月31日，蓝海公司成立，法定代表人为刘光亮，注册资本为30万元；2016年1月14日，该公司法定代表人由刘光亮变更为王多利，股东由朱敏变更为王多利、邵丹；2016年2月24日，注册资本由30万元变更为300万元。2012年9月19日，吴江赛格成立，法定代表人为郑丹，注册资本为300万元，股东为南海公司、深圳赛格股份有限公司。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、铺号示意图、房产证、土地证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》、《律师函》及相关ems单、企业工商登记信息材料，被告提供的租金返还明细及本案庭审笔录予以证实。
本院认为：“赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。被告南海公司将“赛格广场”商铺出售给业主后，业主再将商铺委托被告蓝海公司交由吴江赛格进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由被告蓝海公司整体招租，并用于经营电子产品，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，原告的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。原告在签订委托经营合同时，明知自己的商铺与其他业主的商铺用于整体经营，因此，若单独解除委托经营协议，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展，故原告对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大会和业主委员会，原告并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前原告要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张，本院不予支持。对于第3年度的租金，根据《商铺委托经营管理合同》约定，被告蓝海公司应于2015年10月27日前支付给原告，被告蓝海公司迟延支付的，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金，经本院释明，原告表示不论合同是否解除，均要求按第3年度租金额的5%计算，而被告蓝海公司同意按约定的逾期付款违约金即银行同期活期存款利率计算，
本院认为，合同约定逾期付款违约金按活期存款利率计算明显低于原告实际损失，故酌情认定逾期付款违约金以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为宜。现原告要求被告蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金249.01元（已扣除代缴税金）及违约金（以16574.40元、14999.87元、8701.75元、5552.69元、829.10元、249.01元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止、自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起至2016年6月7日止、自2016年6月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）的请求，于法有据，本院予以支持；原告要求被告蓝海公司支付余下9年租金及相应违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。尽管原告所提供的吴江赛格出具的《澄清声明》中提到已将租金按实按期缴纳至被告南海公司，被告南海公司在《致赛格业主公告》中也表示对被告蓝海公司所制定的租金归还计划予以支持，但上述证据不足以证明被告南海公司为债务担保、债务加入或债务承担。根据合同相对性原则，原告只能依据与被告蓝海公司签订的委托经营合同要求被告蓝海公司承担支付租金义务，现原告要求被告南海公司对被告蓝海公司履行付款义务承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依所，本院不予支持。关于原告要求被告蓝海公司交付第3年度租金税票的问题，因相关税费已由被告蓝海公司代为缴纳，且被告蓝海公司已将相关税票交至本院，故原告可到本院领取该税票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告吴江蓝海商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告周学兰2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金249.01元，并支付逾期付款违约金（以16574.40元、14999.87元、8701.75元、5552.69元、829.10元、249.01元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止、自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起至2016年6月7日止、自2016年6月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告周学兰指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）二、驳回原告周学兰的其他诉讼请求。如果被告吴江蓝海商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2073元，由原告周学兰与被告吴江蓝海商业管理有限公司各半负担。被告吴江蓝海商业管理有限公司负担之数于本判决生效之日起10日内直接给付原告周学兰，原告周学兰已预交的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。
审判员 姚民
二〇一六年六月八日
书记员 蔡洁 来自