上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初20364号原告郝奇，男，1982年6月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张珏，上海瑞盛律师事务所律师。被告王慧安，男，1953年8月6日生，汉族，住上海市浦东新区。被告黄佩华，女，1954年4月6日生，汉族，住上海市浦东新区。被告王珏英，女，1979年11月8日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。被告王建安，男，1955年10月17日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈盾丹，上海亚冠律师事务所律师。
原告郝奇与被告王慧安、黄佩华、王珏英、王建安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告郝奇的委托代理人张珏，被告王珏英以及被告王慧安、黄佩华、王珏英共同委托代理人盛国华，被告王建安及其委托代理人陈盾丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝奇诉称：原告于2010年与被告王慧安、黄佩华、王珏英达成房屋转让协议，三被告将一套动迁安置房出售给原告，该房屋为王慧安母亲黄伽林的动迁安置房，黄伽林立有遗嘱，该房屋由王慧安继承。协议签订后，原告已实际支付购房款人民币(以下币种相同)88万元，并实际入住房屋。2015年该房屋已具备上市交易条件，被告也同意办理过户，但后来产证办理至王建安名下，并提出加价50万元。原告认为，被告家庭内部早已就该房屋处理达成过一致意见，但嗣后却恶意将房屋产权登记至王建安名下以阻碍交易进一步履行，显属违约。原告诉讼请求：1、判令被告王建安协助原告办理将上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下的手续；2、本案诉讼费由四被告承担。
被告王慧安、黄佩华、王珏英共同辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订的房屋买卖合同无效，该买卖并不是三被告真实意思表示。在交易时三被告如实告知了原告房屋状况，原告承诺该房屋可以买卖，不违反政策，所以在原告提供的合同上签名，但根据现行政策该交易无效。三被告并非恶意将房屋过户至王建安名下。双方协商过程中三被告曾将拆迁协议提供给原告，原告明知三被告不是被安置人。近年来房屋价格飞涨，发生了情势变更，双方应当友好协商房价，三被告提出涨价要求合理。
被告王建安辩称：房屋是王建安合法取得，王建安不认识原告，与原告也不存在合同关系，黄伽林也没有通过遗嘱将房屋归王慧安所有，系争房屋只是因为王慧安经济困难交由王慧安借住，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：案外人王某甲(已于1998年死亡)、黄伽林(已于2009年9月死亡)夫妇育有四子一女，分别为本案被告王建安、王慧安以及案外人王某乙、王某丙、王某丁。被告黄佩华系王慧安之妻，王珏英系王慧安之女。案外人高某某系王建安之妻，王燕系王建安之女。2005年7月，黄伽林、王建安与上海新高桥开发有限公司签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定被拆迁人为黄伽林、王建安、高某某、王燕。黄伽林户依据该份动迁安置协议获得三套房屋，分别为上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)、上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称401室房屋)、上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称803室房屋)。审理中，王建安陈述，401室房屋产权登记在王建安、高某某、王燕名下，803室房屋产权登记在王建安名下；2010年系争房屋交房，当时由于王慧安经济困难，便将房屋交由王慧安使用，但对房屋实际居住情况不清楚。2010年11月10日，王慧安(甲方)与郝奇(乙方)签订《购房定金协议》，约定甲方将系争房屋以110万元的价格出售给乙方，协议载明王慧安为系争房屋继承人，黄伽林已去世，王建安已承诺放弃该房屋处分权；甲方承诺将来申办房地产权证时将报送王慧安的名字和材料，房产证办理下来之后登记的产权人将是王慧安，王慧安对出售给乙方的房屋拥有完全的处分权。2010年11月13日，王慧安、黄佩华、王珏英(甲方)与郝奇(乙方)签订《动迁安置房预售预购合同(配套商品房买卖合同)》，约定甲方将系争房屋以110万元的价格出售给乙方；乙方于2010年11月10日向甲方交付5,000元作为定金，乙方应于合同签订当日支付第一笔购房款245,000元，于2010年12月20日之前支付第二笔购房款63万元，该房屋小产证颁发之后5日内双方共同到房地产交易中心办理房屋抵押登记手续，将房屋抵押给乙方，办好抵押登记手续后当日乙方支付第三笔购房款14万元，留尾款8万元过户后当日支付；如果小产证颁发之后即可过户，则不再办理抵押登记手续，小产证颁发后直接过户给乙方，乙方在过户后当日将余款22万元一次性支付给甲方。合同第五条(该安置房产权问题)约定：因根据甲方一家与拆迁人签订的动拆迁补偿安置协议(拆迁人上海新高桥开发有限公司，拆迁实施单位上海市浦东房地产集团房屋动拆迁有限公司)，甲方分得了三套安置房(其中一套即现在出售给乙方的房屋)，而该次动迁的被拆迁安置人是甲方家的黄伽林、王建安二人，并非甲方。黄伽林是甲方王慧安的母亲，王建安是黄伽林的小儿子、王慧安的同胞兄弟。黄伽林于2009年9月去世，去世前留下遗嘱，现在出售给乙方的这套安置房由儿子王慧安一个人继承。黄伽林的丈夫已早于黄伽林去世，黄伽林的继承人只有其五位子女，四位子女(王某乙、王某丙、王建安、王某丁)已经声明放弃对该房屋的继承权。因此该房屋只由王慧安一人继承，今后该房屋办理房地产权证(小产证)时，将只报送王慧安一个人的材料，该房产将登记在王慧安一个人名下、房产证上只写王慧安一个人名字。上述合同签订当日，王慧安还签署一份《出卖人产权声明承诺书》，其中写明黄伽林于2006年5月3日留下遗嘱，系争房屋由王慧安一个人继承；王慧安的弟弟王建安和其他同胞兄弟姐妹已于2009年12月19日签署声明承诺书，声明放弃对该房屋的继承权，因此该房屋由王慧安一人继承。当日，黄佩华、王珏英以及案外人肖某某(系王珏英丈夫)还签署一份《确认承诺书》，确认上述配套商品房买卖合同为当事人的真实意思表示。上述合同签订当日，原告支付被告王慧安、黄佩华、王珏英购房款25万元，后又于2010年12月18日支付被告王慧安、黄佩华、王珏英购房款63万元。被告王慧安、黄佩华、王珏英亦将系争房屋交付给原告使用至今。2015年8月，被告王建安向上海市浦东公证处申请办理系争房屋的继承公证，并向公证员保证被继承人黄伽林生前未订立任何形式的遗嘱及遗赠扶养协议。公证处依据相关财产权利凭证、亲属关系证明、黄伽林其余继承人放弃继承的声明以及王建安和利害关系人的保证，做出系争房屋由王建安一人继承的《公证书》。后王建安依据该《公证书》及其他相关材料办理了系争房屋的小产证。系争房屋产权于2015年12月23日核准登记至王建安名下。随后，王珏英将产证办理情况告知了原告，并提出需要加价50万元以补偿王建安和其他兄弟姐妹。原告于2016年3月5日短息联系王珏英“当初2010年我买你们家房子的时候，你们不是一再声明确认这套房子是给你父亲王慧安的，以后产权做到你父亲王慧安一人名下吗？还给我们看了你奶奶立的遗嘱、你父亲和所有兄弟姐妹签的家庭内部协议，两份文书都一致确认这套房子是给你父亲的，属于你父亲一个人所有的，很清楚，所有当事人都签名了。怎么现在房屋产权又做到了你叔叔王建安名下？是怎么回事？”王珏英回复称“我已经电话里有解释说明了，你也可以去咨询的。现在如果被拆迁人中有过世的，拆迁公司开具五联单就要提供公证书或法院判决书。遗嘱提供也退回不给办，其他子女放弃也一定要有公证书。不然房产交易中心办不出产证。拆迁安置协议上没有我家人的名，只有我叔叔的，所以只能办他的。政策变了，我也没有办法。”审理中，四被告坚决否认存在原、被告房屋买卖合同所提及的遗嘱以及家庭内部协议，故无法提供相关材料，但被告王慧安、黄佩华、王珏英承认与原告签订买卖合同时出示过动迁安置协议，被告王珏英亦承认黄伽林在生前口头表示过将系争房屋留给王慧安。审理中，原告还提供了燃气费发票和物业费发票，证明系争房屋自开发商交房起物业、燃气的户名即为王慧安，物业户名于2015年9月才变更为王建安，王建安对于系争房屋事实权利人为王慧安知情并认可。四被告对证据真实性无异议，但对原告提出的证明内容不认可。审理中，原告表示愿意于系争房屋过户至原告名下的同时支付剩余购房款。以上事实，有经庭审质证的动迁协议、定金协议、买卖合同、承诺书、付款凭证、上海市房地产登记薄信息、公证书、短信记录等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，当事人开展民事活动应当遵循诚实信用原则。
原告郝奇与被告王慧安、黄佩华、王珏英签署的定金合同及买卖协议均为当事人本人签署，应认定为双方当事人真实合意，对当事人具有法律约束力。合同中载明了黄伽林的遗嘱、家庭内部协议的形成时间和具体内容，这些材料的来源只可能是被告方而不可能是原告，嗣后原告与被告王珏英的短信交流中也涉及了遗嘱问题，以上可以证实在买卖合同签订时被告王慧安、黄佩华、王珏英确实递交了黄伽林的遗嘱及被告家庭内部就系争房屋处理达成合意的材料，而这些材料由被告方保管，原告在本案中无法提供亦属正常，原告基于对被告方上述材料的信赖签订买卖合同并不存在过错，被告王慧安、黄佩华、王珏英关于系争房屋是在原告承诺下交易不是被告真实意思表示的答辩意见明显与事实不符，本院不予采纳。从动迁安置的情况看，被安置人为黄伽林以及王建安一家，共安置三套房屋，黄伽林分得其中一套理所应当；从动迁协议实际履行情况看，其中两套安置房的产证早已经办理至王建安及其家人名下，唯独就系争房屋迟迟未办小产证，而是由王慧安办理了物业、燃气等入户手续，王珏英庭审中也确认黄伽林生前确有将系争房屋给王慧安的意思；从房屋买卖合同签订及履行情况看，王慧安等持动迁协议原件以及遗嘱等材料与原告签订合同，足以让原告相信王慧安有处分系争房屋的权利，王慧安将系争房屋出售并交付给原告装修入住至今已五年有余，对系争房屋的处置显然已经远远超出了王建安庭审中所述的“由于王慧安经济困难而借住”的范围，而王建安对此并未提出异议。基于上述动迁安置情况、安置房使用情况、买卖合同签订及履行情况，本院有理由相信王建安对于系争房屋出售给原告知情并且认可，故其也应受到买卖合同约束，王建安应当协助原告办理过户手续，原告相关诉讼请求予以支持。最终被告方未按照约定将房屋产权登记至王慧安名下而是将其登记到王建安名下显然是为了规避合同履行，法律不予保护。买卖合同为双务合同，根据约定原告应当在房屋过户时给付剩余房款，庭审中原告也表示愿意给付，故本案就剩余房款一并予以处理，原告应在房屋过户当日给付四被告剩余购房款，至于四被告之间关于房款的分配属于四被告内部关系，四被告可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，
判决如下：
一、被告王建安应于本判决生效之日起十日内协助原告郝奇办理将上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告郝奇名下的手续；
二、原告郝奇于上述第一项履行完毕当日给付被告王慧安、黄佩华、王珏英、王建安购房款22万元。负有金钱给付义务的当事人
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,850元，减半收取计8,925元，保全费5,000元，均由被告王慧安、黄佩华、王珏英、王建安共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 范 一
二〇一六年六月八日
书记员 潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自