辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大审民再终字第60号上诉人（原审第三人）王政栋，男。委托代理人季海林，系辽宁胜诚律师事务所律师。上诉人（原审第三人）闫永军，男。委托代理人马临平，系辽宁同方律师事务所律师。委托代理人李强，系辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）大连晨光房地产开发有限公司（原大连金州金光房屋开发有限公司）。法定代表人唐立东，经理。委托代理人于安生，系辽宁亚太律师事务所律师。委托代理人吕颐航，系辽宁乾均律师事务所律师。被上诉人（原审被告）韩文彬，女。被上诉人（原审被告）于希岭，男。被上诉人（原审第三人）赵宜光，男。委托代理人王云芳，系辽宁大东律师事务所律师。上诉人王政栋、闫永军与被上诉人大连晨光房地产开发有限公司（以下简称晨光公司）、韩文彬（于海滨继承人）、于希岭（于海滨继承人）、赵宜光财产权属纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2004年9月15日作出（2004）开民初字第130号民事判决。晨光公司对该判决不服，提出上诉，本院于2005年4月28日作出（2004）大民房终字第664号民事裁定书，发回重审。该院重审后于2006年6月29日作出（2005）开民房重字第12号民事判决。于海滨、王政栋对该判决不服，提出上诉，本院于2006年11月16日作出（2006）大民房终字第563号民事裁定书，再次发回重审。该院重审后于2009年5月11日作出（2007）开民房重字第2号民事判决。赵宜光、闫永军对该判决不服，提出上诉，本院于2011年1月26日作出（2010）大民二终字第269号民事判决，已经发生法律效力。晨光公司对该判决不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2013年4月24日作出（2012）辽审三民申字第126号民事裁定书，指令本院再审。本院再审后，于2014年4月2日作出（2013）大审民终再字第123号民事裁定书，撤销本院（2010）大民二终字第269号民事判决和大连经济技术开发区人民法院（2007）开民房重字第2号民事判决，发回重审。大连经济技术开发区人民法院重审后，于2015年1月30日作出（2014）开审民再初字第4号民事判决，闫永军、王政栋对该判决不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王政栋的委托代理人季海林，上诉人闫永军的委托代理人李强，被上诉人晨光公司的委托代理人于安生、吕颐航，被上诉人赵宜光的委托代理人王云芳均到庭参加了诉讼。被上诉人韩文彬、于希岭经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。晨光公司原审时诉称，1991年12月19日，于海滨获得大连开发区新桥小区商务中心4号楼立项批复。1994年8月29日，于海滨又取得该楼土地使用权。立项后于海滨于1992年委托大连经济技术开发区建设开发公司（现更名为大连开建房地产开发有限公司，下称开建公司）负责商务中心建设、管理工作。1993年5月20日，开建公司与大连市金州区第一建筑工程公司签订一份建筑工程施工合同，实际出资和施工者是原告法定代表人赵宜光（当时任金州一建施工工长）。1992年11月20日，赵宜光与于海滨达成书面协议，赵宜光以70万元的价格买断于海滨对该项目的投入，于海滨退出该项目。根据该协议原告已付清70万元，该楼产权应归原告所有。1998年11月5日，金州一建将其名下投资结算全部转让给原告。直到2000年7月7日，于海滨还书面委托他人办理该楼的转让手续，但至今未办妥，故诉至法院，请求依法确认坐落在大连经济技术开发区辽宁西路西侧新桥小区商务中心4号楼为原告所有，本案诉讼费用由被告承担。赵宜光原审时诉称，不同意原告的诉讼请求。案涉项目标的的余期土地使用权及地上建筑物所有权归我方所有。本案诉争的标的原系于海滨的项目，但于海滨在办理该项目的过程中的投入及办理土地使用权时交付的土地费，均由赵宜光支付，且诉争的标的由赵宜光实际投入和建设。1992年11月20日，赵宜光与于海滨达成书面协议，赵宜光以70万元的价格买断了于海滨对该项目的投入，于海滨退出该项目。其已付清了70万元，该楼产权应归赵宜光所有。当时，赵宜光以晨光公司的名义提起诉讼，晨光公司同意并提起了诉讼。重审后，赵宜光又向晨光公司提出债权债务由其个人承担，故提出申请，要求以有独立请求权第三人的身份参加诉讼，并获得了法院的准许，故请求法院判决确认本案诉争标的的土地使用权及地上建筑物归赵宜光所有。王政栋原审时述称，其对本案诉争标的的取得是合法取得，依法应受到法律保护。第三人赵宜光无权对诉争标的主张所有权，晨光公司不具备原告的资格，无权提出诉讼请求。请求驳回原告及第三人赵宜光的诉讼请求。诉争的海滨综合服务楼项目是在1992年立项，1994年取得土地证，1995年之前施工已经停止，而原告晨光公司是1998年10月16日才设立的，原告与诉争项目没有任何关系，且在原审中2006年4月4日原告曾向法院提交证实材料，证明该项目原告没有投资，均系赵宜光投资运作，所有债权债务与原告无关，原告不具备诉讼主体资格。闫永军原审时述称，案涉土地是我从王政栋手中依据生效的判决书合理合法取得的，双方签订了土地转让协议，我方支付了200万元的土地转让款，并到土地管理部门办理了确权手续。赵宜光所诉与事实不符，不同意其诉讼请求。我方在与王政栋签订协议书时根本不知道前手权利人之间纠纷，当时出让人既有登记其姓名合法的土地证，又有法院作出的生效判决，我方有充分的理由相信王政栋对于诉争的不动产享有处分权利，并且双方在协议中约定合同转让价格，且我方已经支付对价，并办理了过户手续，取得了相应的权利证书，根据物权法第106条规定我方已经构成善意取得。结合物权法第146条，我方已善意取得诉争不动产权利，无论是晨光公司或是赵宜光均无权向我方追索；晨光公司提过的1992年11月20日协议签订的主体，是赵宜光与于海滨，与晨光公司无关，该协议中涉及的是赵宜光购买于海滨的“股权”，其提到的海滨楼服务中心也未实际成立，出资人也非赵宜光一人，这里所谓的股金是虚构的概念，且该协议未涉及诉争不动产的内容，原告主张所有权为原告所有不能成立。原告与赵宜光所主张的股权转让协议中有24.3万元是于海滨出具的借条，只能证明二者之间是借贷关系，还有10万元现金和一辆价值26万元的奥迪车，是案外人大连开发区房地产开发总公司应当退还给于海滨的多收配套费，这是于海滨对案外人享有的债权，与赵宜光应付的70万元没有任何关系，原告主张赵宜光已经支付70万元的说法不能成立。由于海滨楼服务中心约定的出资人并非赵宜光一人，其与其他人共同出资金额为200万元，因此赵宜光不能取得诉争不动产的全部权利；案涉不动产是以于海滨一人名义立项，赵宜光仅是案涉不动产的实际施工人，其与于海滨之间是建设工程施工的法律关系，假设赵宜光对案涉不动产进行了投资，也属于一般的债权债务关系。我方已善意取得该不动产，根据物权优先于债权的基本理论，无论是赵宜光还是晨光公司均无权向我方提出抗辩主张。大连经济技术开发区人民法院（2014）开审民再初字第4号民事判决查明，1991年12月19日，于海滨获得了大连开发区海滨综合服务楼项目的立项批复。1992年7月14日，于海滨与开建公司签订了《工程统一建设管理协议书》，将海滨综合服务楼项目交于开建公司统一建设管理。该服务楼工程项目更名为新桥商务中心4号楼。1992年7月30日，赵宜光向开建公司交付土地款200万元。1992年11月20日，于海滨与赵宜光签订了一份协议，约定“我们于（与）于海滨联合共建海滨楼，因于海滨办理海滨楼的项目，我们承认于海滨柒拾万元的股金。因某种原因，于海滨志（自）愿退出股金，由赵宜光买下柒拾万元的股金，股金分三期付清。第一期于一九九二年十一月二十日付清，第二期于一九九三年六月一日前付拾万元，第三期于一九九三年年底付清。如一九九三年底不付清柒拾万元，用海滨楼做抵押。”1993年2月11日，赵宜光将大连市金州区光明村民委员会的一张面额人民币100万元、编号为X103177的转帐支票交付给大连经济技术开发区房地产开发总公司（以下简称开发区房地产开发公司，即原大连经济技术开发区房屋建设开发公司，1992年12月10日变更），该公司出具了一张金额为人民币100万元，款项用途为海滨综合服务楼的房款的发票。1993年5月20日，开发区房地产开发公司与金州一建签订了《建设工程施工合同》，将大连开发区海滨综合服务楼的工程项目交给金州一建具体施工。1994年8月29日，于海滨与大连经济技术开发区土地管理局签订了《国有土地使用权出让合同》，以土地使用权出让金1064490元（每平方米500元）的价格购买了海滨综合服务楼的占用土地2128.98平方米，并于当时取得了学习号《国有土地使用证》，其使用该土地的年限为40年，自1992年9月28日至2032年9月27日。金州一建在取得了大连经济技术开发区海滨综合服务楼的工程施工项目后，将该工程交由其下属工区即赵宜光为工长的工区具体施工。自1992年11月20日至2000年7月24日，赵宜光共给付于海滨243600元，并于1997年1月23日将开发区房地产开发公司退还的10万元及一台价值26万元的奥迪轿车给付于海滨。上述款项总计603600元，赵宜光尚有96400元未给付于海滨。经本院调查大连金广建设集团有限公司（原金州一建）副总经理张志江证实，赵宜光在承担大连开发区海滨综合楼过程中所发生的费用均由其个人支付。赵宜光将其从1991年后以个人名义在承建大连开发区海滨综合楼过程中投资的全部资产及享有的权益转让给晨光公司，双方对此进行了确认。因于海滨未协助赵宜光将大连开发区海滨综合服务楼的土地使用权及地上附着物的产权办理到晨光公司名下，晨光公司于2004年6月1日对于海滨提起诉讼，要求确认大连开发区海滨综合服务楼的产权及土地使用权归其所有。诉讼中，赵宜光向晨光公司提出债权债务由其个人承担，晨光公司表示赵宜光可以以有独立请求权的第三人身份参加本案诉讼，诉讼结果由赵宜光本人承担。赵宜光随即提出申请要求以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，并获得本院的批准。同时，赵宜光请求确认大连开发区海滨综合服务楼的土地使用权及地上建筑物归其所有。另查，2000年1月（协议上落款时间是1995年9月23日），于海滨因买房欠他人房款急需用钱，与王政栋签订了一份土地使用转让协议，约定于海滨将新桥小区编号0513016-1号土地（面积为2128.98平方米）的余期土地使用权及其地上附着物（含大连开发区海滨综合服务楼）转让给王政栋，转让费150万元，于海滨应于1996年12月30日前向王政栋提交所转让的土地及地上所有附着物的全部档案资料；并于该协议签订之日起三日内协助王政栋办理该土地使用权转让手续。协议签订后，王政栋付给于海滨全部转让款，于海滨于2000年向王政栋交付了土地使用证，但未协助其办理过户手续。据此，王政栋于2003年12月25日对于海滨提起诉讼，要求于海滨履行土地使用权转让协议，向其提供所转让的土地及地上附着物全部档案资料。本院于2003年12月25日予以立案（因该案转为2004案件，故立案时间写为2003年12月30日），并于当日开庭进行了审理，因王政栋与于海滨对案件事实无争议，本院当庭予以判决，判令于海滨于判决生效之日起三十日内，协助王政栋办理诉争土地使用权变更手续，同时移交该土地地上建筑物的建筑档案资料。该判决生效后，王政栋依该判决取得了诉争土地的使用权，并于2004年2月18日与案外人闫永军签订了土地使用权转让协议，以200万元的价格将该诉争土地使用权及地上建筑物转让给了闫永军。闫永军于2004年4月14日取得了该土地的土地使用证。后检察机关对该案提起抗诉，本院对该案进行了再审。经再审，本院判决撤销了原审判决，驳回了王政栋的诉请。原因是在审理王政栋与于海滨土地使用权转让合同纠纷一案中，王政栋的起诉状、授权委托书等法律文书均署名王栋，但当时王政栋不在国内。本院再审过程中，王政栋的委托代理人承认原审案件的起诉状、授权委托书等法律文书非王政栋本人所签字，系王政栋的父亲所写。王政栋对本院该再审判决不服上诉，大连市中级人民法院撤销了该再审判决，发回本院重审。本院重审后，判决维持了本院2004年判决主文内容，驳回了晨光公司的诉讼请求。晨光公司不服上诉，大连市中级人民法院裁定撤销了该判决，发回本院重审。再查，2014年5月29日，于海滨去世，其法定第一顺位继承人为其配偶韩文彬、儿子于希岭。重审中，本院通知其配偶韩文彬、儿子于希岭作为被告参加本案诉讼。大连经济技术开发区人民法院上述判决认为，根据原、被告双方诉辩主张及理由，本案焦点问题为：1、案涉标的项目大连开发区海滨综合服务楼项目是否为赵宜光和于海滨联合投资开发；2、于海滨将案涉标的土地使用权及地上附着物转让给王政栋，王政栋将案涉标的项目土地使用权及地上附着物转让给闫永军是否构成善意取得；3、赵宜光要求确认案涉标的项目建筑物所有权及余期土地使用权归其所有的主张是否应予支持。关于第一个焦点问题，案涉标的项目大连开发区海滨综合服务楼是否为赵宜光和于海滨联合投资开发。尽管案涉标的项目名义上为于海滨投资建设，但实际上赵宜光缴纳了案涉标的项目的土地款，对案涉标的项目进行了实际的投入和施工，故案涉标的系赵宜光和于海滨联合开发，于海滨、赵宜光共同享有案涉标的项目的权益。赵宜光与于海滨于1992年11月20日签定的协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵宜光与于海滨签订协议约定“我们于（与）于海滨联合共建海滨楼，因于海滨办理海滨楼的项目，我们承认于海滨柒拾万元的股金。因某种原因，于海滨志（自）愿退出股金，由赵宜光买下柒拾万元的股金，……”，协议签订生效后，于海滨即将案涉标的项目中享有的权益以70万元转让给赵宜光，赵宜光也就此取得案涉标的项目的全部权益。尽管赵宜光尚有96400元转让款未给付于海滨，但因其已支付了绝大多数转让款，且此问题属于款项给付义务部分的内容，并不影响赵宜光取得原于海滨对案涉标的项目享有权益部分协议内容效力，于海滨的法定继承人可就余款未付问题另案向赵宜光主张权利。关于第二个焦点问题，于海滨将案涉标的土地使用权及地上附着物转让给王政栋、王政栋将案涉标的土地使用权及地上附着物转让给闫永军是否构成善意取得。因于海滨已于1992年与赵宜光签订协议将其享有的对案涉标的项目的权益转让给了赵宜光，协议生效后，于海滨即不再享有案涉标的项目的任何权益，于海滨的转让行为系无权处分。因王政栋据以取得土地使用权的判决已被撤销，王政栋已丧失取得案涉标的土地使用权的合法依据，其对闫永军的转让行为亦属无权处分。我国物权法第106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”关于案涉标的项目，赵宜光先期投入土地款即200万元，后又给付于海滨转让款60万余元，时隔多年，在当时土地使用费和地上建筑物价格不断上升的形势下，王政栋仅以150万元购买案涉土地和地上附着物，闫永军仅以200万元购买案涉土地和地上附着物，此两笔价款远低于项目开发时土地款及实际投入，应属非合理对价，依据我国物权法第106条之规定，王政栋、闫永军二人对案涉标的物及土地使用权的取得不构成善意取得。故第三人王政栋、闫永军关于其二人合法取得案涉土地使用权的陈述意见，该院不予采纳。关于第三个焦点问题，赵宜光要求确认案涉标的项目建筑物所有权及余期土地使用权归其所有的主张是否应予支持。赵宜光自行缴纳土地使用费，又基于与于海滨之前签订的转让协议，还自行投资建造地上建筑物，取得了案涉标的项目的全部权益，案涉土地使用权及项目名义上虽系于海滨所用，实质上土地使用权应属于赵宜光所有，赵宜光通过建造原始取得建筑物所有权，故赵宜光要求确认大连开发区海滨综合楼项目的余期土地使用权及地上建筑物的所有权归其所有的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，该院予以支持。二被告韩文彬、于希岭经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃在本案中的抗辩。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、位于大连经济技术开发区新桥小区商务中心4号楼（又称大连经济技术开发区海滨综合楼）项目及地上建筑物的所有权、余期土地使用权归第三人赵宜光所有。
二、驳回原告大连晨光房地产开发有限公司要求确认位于大连经济技术开发区新桥小区商务中心4号楼（又称大连经济技术开发区海滨综合楼）的土地使用权及地上建筑物的所有权归其所有的诉讼请求。案件受理费120020元，财产保全费35520元，合计155540元，由原告承担125535元，由被告韩文彬、于希岭承担30005元。王政栋上诉称，请求撤销（2014）开审民再初字第4号民事判决，依法确认王政栋与于海滨之间的土地使用权转让协议有效，王政栋取得案涉土地使用权及附属物的所有权。主要理由：
一、一审判决认定事实错误。（一）认定于海滨与赵宜光之间的转让协议合法有效是错误的。于海滨和赵宜光签订转让协议时间为1992年11月20日，而于海滨取得案涉土地使用权证的时间为1994年8月29日，根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。于海滨和赵宜光签订的转让协议因违反上述禁止性规定，是无效的。（二）认定海滨综合服务楼归赵宜光所有是错误的。于海滨与赵宜光之间的转让协议双方均没有实际履行。双方约定赵宜光1993年底之前付清70万元，而赵宜光只付款7万元，于海滨也没有将该项目交给赵宜光。依据法律规定，不动产的交付以办理过户手续为交付要件，于海滨取得土地使用权证后，未向赵宜光交付，也没有为其办理过户手续。（三）认定于海滨和赵宜光联合开发是错误的。于海滨、安淑华、刘宝申、王东四个人于1991年12月18日签订的《个人合资经营大连经济技术开发区海滨综合服务中心合同》并没有实际履行，不存在股权转让的事实。1994年8月29日，于海滨和土地局签订土地使用权出让合同，土地局收取的是于海滨的土地费。赵宜光称土地费是他交的，但晨光公司提供的是转账给大连开发区房屋建设开发公司的支票复印件，根本没有提供原件。两张支票中一张是1992年7月30日“一建公司”交给大连开发区房屋建设开发公司的土地款100万元，另一张是金州区光明村民委员会支付给大连开发区房屋建设开发公司的海滨综合楼房款100万元，从支票看都不是赵宜光付的款。即使最终是赵宜光出的钱，也应该视为赵宜光替于海滨付款，赵宜光与于海滨形成的是借款关系，是其借款给于海滨。于海滨将工程统一委托给大连开发区房屋建设开发公司，该公司将工程发包给金州一建，金州一建又将工程交给赵宜光负责，建筑公司依法取得的是索要工程款的权利，即使赵宜光自己垫资施工了，他也是施工人，而不是投资人。（四）认定赵宜光交付土地费200万元是错误的。1994年8月29日，于海滨和土地局签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地出让金为1064990元，原审认定土地出让金200万元没有任何证据证明，一审判决所陈述的200万元，是支付给大连开发区房屋建设开发公司的，不是交给土地局的，并且其中只有100万元是土地款。（五）一审认定“于海滨因买房欠他人房款急需用钱，与王栋签订土地使用权转让协议”是错误的，该认定没有任何证据。（六）一审认定王政栋支付150万元转让款非该项目合理对价、不构成善意取得是错误的。该项目的《国有土地使用权出让合同》载明土地出让金总额为1064990元，而不是200万元；该项目是烂尾楼，没有建设完成，已经停工多年，后续需拆除重建，原建设投资已经没有价值；原审判决认定“当时土地使用费和地上建筑物价格不断上升”属于主观臆断，没有依据。我国房地产涨价大约是在2005年左右才开始的，王政栋和于海滨签订转让协议时，我国包括大连的房地产价格均处于低价区，150万元的转让费符合市场合理价格，王政栋受让该土地及地上附属物符合善意取得的法律规定，其权益应受法律保护。
二、一审判决采信证据有误。（一）一审判决记载经调查大连金广建设集团有限公司（原金州一建）副总经理张志江证实，赵宜光在承担大连开发区海滨楼过程中所发生的费用均由其个人支付。判决记载的调查是发生在2005年开发区法院审理案件期间，是原承办法官调查但被调查人不同意出证，也没有在调查笔录上签字，这样的调查不能作为证据使用。（二）认定王政栋与于海滨的土地使用权转让协议签订于2000年1月签订是错误的。认定该时间的证据来源于金州公安分局的调查笔录。我国刑事诉讼法对案件的管辖有明确规定，于海滨的户籍在瓦房店，居住在大连开发区，事情发生在大连开发区，如于海滨确属犯罪，理应由大连开发区公安局立案侦查，大连市公安局和金州区公安局均没有管辖权金州区公安局的立案和调查是违法的。另外，笔录内容是在于海滨违背事实情况下进行的陈述，该内容不能和其他任何证据相互认证。在省人大代表和省公安厅的质询下，金州公安分局不久就撤销了案件，对案件事实并没有结论。所以，对于一个违法取得内容真实性不确定的调查笔录，人民法院不应采信。针对王政栋的上诉请求，晨光公司辩称，不同意其上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。并针对王政栋的上诉理由，具体答辩如下：
一、于海滨与赵宜光1992年签订的转让协议合法有效，是双方真实意思表示，并且转让双方已就该协议内容实际履行，上诉人称转让协议无效缺乏事实依据。
二、1992年赵宜光和于海滨签订的协议已经实际履行，赵宜光向于海滨支付了转让款，即使有部分款项没有支付，于海滨可向赵宜光主张追索欠款，但不能据此认定协议未履行或无效。
三、关于于海滨与王政栋签署的转让协议，于海滨在公安机关作的笔录已经明确陈述，笔录系于海滨亲笔签名，上诉人在没有证据证明的情况下认为笔录内容违法没有依据。
四、针对150万元转让款是否合理对价，根据赵宜光对案涉土地及房屋的出资以及转让时大连市的房地产价格，150万元明显低于土地及地上附着物的实际价值。
五、王政栋是依据其与于海滨案的判决取得了案涉土地的权属证书，根据最高法院审理房地产登记案件的司法解释，该案判决现已被撤销，其取得权属证书的前提和依据已经不复存在。因赵宜光现在没有经过法律的生效文书确认其对房屋和土地的权利，因此暂时不能向法院申请撤销该证书，但不影响本案确权纠纷的审理。赵宜光辩称，不同意王政栋的上诉请求，同意晨光公司的答辩意见。闫永军同意王政栋的上诉请求并同时上诉称，请求撤销（2014）开审民再初字第4号民事判决，依法改判驳回晨光公司和赵宜光的诉讼请求。主要理由：
一、原审认定于海滨于1992年与赵宜光签订协议将其享有的对案涉标的项目的权益转让给了赵宜光，协议生效后，于海滨不再享有案涉标的项目的任何权益，于海滨的转让行为系无权处分属于认定事实不清楚，适用法律错误。《物权法》规定，不动产的设立应当依法登记，方可发生效力，未经登记不发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在案涉土地交易时，土地使用权证所载明的使用权主体是于海滨，法院不能依据双方存在协议而忽视公示登记制度的效力，协议只能发生债权效力，并不能影响物权变动。于海滨的转让行为是合法有效的转让行为。
二、原审认定王政栋据以取得土地使用权的判决被撤销，王政栋已丧失取得案涉土地使用权的合法依据，其对闫永军的转让行为亦属无权处分属于认定错误。闫永军于2004年4月14日取得了案涉土地的使用权证，而王政栋据以取得土地使用权证的判决被撤销是2005年12月2日，依据在后的判决撤销在前的使用权证不符合逻辑，而且要撤销土地使用权证必须通过行政诉讼程序进行。
三、原审认定赵宜光先期投入土地款200万元，后又给付于海滨转让款60万元，时隔多年，土地使用费用和建筑物价格不断上升的趋势下，王政栋仅以150万元购买案涉土地和地上附着物，闫永军仅以200万元购买案涉土地和地上附着物，此两笔款项远低于项目开发时土地款及实际投入，应属非合理对价。原审此种认定主要是针对无权处分的情况，而在本案中并不存在无权处分行为，土地使用权即物权的变动均是有权处分，在本案中赵宜光不能作为适格当事人，其与于海滨之间仅是债务关系，不能对抗物权变动。
四、在本案审理过程中，法院对诉讼主体审查存在重大错误。本案最初起诉时原告是晨光公司，赵宜光是在审理过程中作为第三人参与进来的，晨光公司在诉讼中明确表示放弃自己的所有诉讼权利，并作出诉讼结果由赵宜光来承担的声明。根据民事诉讼法的相关规定，晨光公司的此行为视为放弃自己的诉讼权利，法院应当依法裁定驳回起诉或者驳回诉讼请求或者按撤诉处理，作为原告的晨光公司无权决定由他人来承担诉讼结果。若赵宜光与于海滨之间有债权债务纠纷，应当另行提起诉讼，而不应当在一个没有了原告的案件里，继续以有独立请求权的第三人进行诉讼。针对闫永军的上诉请求，晨光公司辩称，不同意其上诉请求，具体答辩意见：
一、于海滨在2000年与王政栋签署转让协议时，就是无权处分，双方在明知案涉土地无法办理权属证书的情况下，以不合理的对价签署了协议，并通过法院诉讼的形式办理土地使用权证书的过户登记手续，现在相关判决已被法院撤销，王政栋转让给闫永军也是无权处分。
二、王政栋是依据其与于海滨案的判决取得了案涉土地的权属证书，根据最高法院审理房地产登记案件的司法解释，该案判决现已被撤销，其取得权属证书的前提和依据已经不复存在。因赵宜光现在没有经过法律的生效文书确认其对房屋和土地的权利，因此暂时不能向法院申请撤销该证书，但不影响本案确权纠纷的审理。
三、于海滨和王政栋均是无权处分，法院应依法确认王政栋和闫永军是否符合善意取得的要件，而不是上诉人所称的均是有权处分。
四、晨光公司的诉权是基于第三人赵宜光权利转移取得的，虽然在诉讼中赵宜光作为第三人提出独立的诉请，晨光公司也同意赵宜光的诉请，但并不代表晨光公司放弃了自己的请求，其仍是本案适格原告。赵宜光辩称，不同意闫永军的上诉请求，同意晨光公司的答辩意见，另补充意见：
一、王政栋和闫永军之间的转让协议是无效的。
二、赵宜光作为本案有独立请求的第三人是适格的诉讼主体，可以提出独立的诉请。王政栋辩称同意闫永军的上诉请求。韩文彬、于希岭经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。本院二审查明的事实与原审一致。本院二审审理期间，王政栋向本院提供两份证据：1、公证书一份，拟证明2001年6月26日于海滨经大连市公证处公证将案涉土地使用权和地上附着物转让给了王政栋，并委托王国桓全权办理转让手续。2、于海滨出具的五张收条，拟证明王政栋已依照协议约定在1995年由王政栋的父亲王国桓向于海滨支付了150万元的土地使用权转让金。针对王政栋提供的上述证据，晨光公司在庭审质证时认为：1、对公证书的真实性没有异议，但认为公证书在2001年即已取得，不属于新证据，公证的内容是委托王国桓办理手续，于海滨在该公证书中的陈述与事实不符，1992年于海滨已将案涉的土地使用权转让给了赵宜光，而且授权不能证明于海滨有权利处分。2、对收条的真实性有异议，于海滨在公安局的讯问笔录中称只付了20多万元，其中落款日期为1995年12月17日的收条使用的是瓦房店市计划经济委员会的便签写的，该便签印刷时间是2000年7月25日，在1995年该便签还未出现。
本院经审查认为，王政栋提供的公证书和收条均形成于本案诉讼之前，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条有关新证据的规定。公证的内容是委托王国桓办理转让手续，并不能据此认定于海滨享有案涉地上附着物的所有权，收条记载的出具收条时间1995年12月17日与收条所使用的便签印刷时间2000年7月25日存在明显的矛盾，对收条的真实性无法认定。因此，王政栋提供的公证书和收条不属于新证据，本院二审不予采信。本院二审认为，人民法院审理民事案件应当围绕当事人的诉讼请求进行。本案源起于晨光公司起诉于海滨确认位于大连经济技术开发区辽宁西路西侧新桥小区商务中心4号楼的所有权归其所有，后第三人赵宜光参与诉讼并提出独立诉讼请求，要求确认晨光公司诉请的标的物及相应的余期土地使用权归其所有。在赵宜光提出独立的诉请后，晨光公司认可赵宜光的诉请，并提出晨光公司是基于赵宜光的权利转移取得的诉权，赵宜光才是案涉房屋和土地的实际所有者，晨光公司与赵宜光的诉讼利益是一致的。基于晨光公司的意思表示，
本院认为，本案应围绕赵宜光的确权诉请进行审理。赵宜光诉请确权的标的物为土地使用权和地上建筑物两部分，虽然房地一致是我国现行房地产法律法规确立的基本原则，但因客观原因造成房地不一致的情形实践中时有发生，本案所涉地上建筑物和土地使用权就出现了分离的状况，故分别分析如下：首先，对于地上建筑物，赵宜光认为系由其投入和建设，虽然项目系于海滨最初申请取得，但赵宜光和于海滨签订了转让协议，赵宜光以70万元的价格购买了于海滨在案涉项目中的投入，于海滨退出了该项目，故地上建筑物的产权应归其所有。对此，
本院认为，赵宜光诉请的地上建筑物系未完工工程，无竣工验收手续，是否存在不符合规划要求、建筑标准等方面的问题均不可知。只有合法的民事权利才受法律保护，案涉地上建筑物未经有关部门验收合格前，不宜由人民法院直接进行权属确认。其次，对于土地使用权，赵宜光亦认为是其实际缴纳了土地出让金，于海滨将项目利益转让给他，其在取得地上建筑物所有权的同时也取得土地使用权。对此，
本院认为，赵宜光与于海滨之间签订转让协议时间在1992年11月20日，而于海滨与大连经济技术开发区土地管理局签订国有土地使用权出让合同的时间是1994年8月29日，并取得国有土地使用权证。即使如赵宜光所主张的于海滨已在1992年将整个项目利益转让，1994年于海滨办理土地使用权手续其并未提出异议，且在之后的数年内也无证据显示其向于海滨主张过办理土地使用权变更手续，如果赵宜光认为自己才应享有土地使用权，其在数年内不主张权利与一般的常理不符。于海滨办理土地使用权证是经行政部门合法核发，如果赵宜光认为行政机关颁证错误其应当提起行政诉讼，如果其认为依据转让协议于海滨应当将土地使用权证过户变更至其名下，其应当诉请合同履行，而不是确权。另外，本案的客观真实可能如赵宜光所主张的系于海滨取得项目的立项，其他所有资金投入全部由赵宜光完成，但从法律真实看，系金州一建与开发区房地产开发公司签订的《建设工程施工合同》，根据建设工程施工合同的签订主体，开发区房地产开发公司应为案涉项目的发包人，金州一建为施工方，虽然金州一建明确表示赵宜光是实际施工人，但也仅能说明赵宜光作为实际施工人进行了投资，享有主张工程款的权利，开发区房地产开发公司作为工程的发包方才是法律上项目的实际权利人。如果本案根据赵宜光的诉请依据其与于海滨的转让协议认定赵宜光取得了项目的全部利益，将案涉土地使用权及地上建筑物所有权直接确权为赵宜光所有，可能会产生与开发区房地产开发公司依据建设工程施工合同要求行使发包方权利的法律上合理诉求矛盾冲突的尴尬局面。故从此点分析，本案也不宜直接对赵宜光的确权诉请予以支持。综上，赵宜光请求确认位于大连经济技术开发区辽宁西路西侧新桥小区商务中心4号楼的所有权及余期土地使用权归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。同时，晨光公司的诉请系基于赵宜光的权利转让而来，赵宜光的诉请于法无据，晨光公司的诉请，本院亦不予支持。上诉人的部分上诉理由充分，应予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2014）开审民再初字第4号民事判决；
二、驳回大连晨光房地产开发有限公司和赵宜光的诉讼请求。一审案件受理费120020元，财产保全费35520元，合计155540元，由大连晨光房地产开发有限公司负担；二审案件受理费120020元，（上诉人王政栋预交60010元，上诉人闫永军预交60010元），由大连晨光房地产开发有限公司和赵宜光共同负担。本判决为终审判决。
审判长 刘振喜
审判员 张 燕
审判员 刘培红
二〇一六年六月八日
书记员 浦丽娜附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第二条……本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 来源：