重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2015）忠法民初字第03493号原告汪正富，男，1957年3月15日出生，汉族，住忠县。原告刘兴英，女，1963年8月15日出生，汉族，住址同上。二原告委托代理人黄毅、程雪梅，重庆正智律师事务所律师。被告重庆万通置业有限责任公司，住所地重庆市江北区建新东路125号鸿程大厦24楼，组织机构代码62197481-X。法定代表人李万福，该公司董事长。被告重庆万通置业有限责任公司忠县分公司，住所地忠县忠州镇红星小区，组织机构代码75309264-0。负责人李万福，该公司总经理。二被告委托代理人陈语，重庆坤源衡泰律师事务所律师，系特别代理。二被告委托代理人戴宗宪，重庆泰源律师事务所律师。
原告汪正富、刘兴英与被告重庆万通置业有限责任公司（以下简称万通公司）、重庆万通置业有限责任公司忠县分公司（以下简称万通公司忠县分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依法由
审判员杨飞独任审判，适用简易程序并于2015年12月7日公开开庭进行了审理。之后，由于案情复杂，当事人争议较大，本院依法裁定将本案转入普通程序继续审理，由
审判员付荣慧担任
审判长，与
人民陪审员张绍炳、杨义文组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告汪正富、刘兴英及其委托代理人黄毅、程雪梅，二被告的委托代理人陈语、戴宗宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，2010年9月6日，原告与被告万通公司忠县分公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁安置补充协议》。同时，被告万通公司忠县分公司向原告出具关于还房面积的《承诺书》。双方约定：被告万通公司忠县分公司为进行商业开发，需将原告位于忠县某镇某路某号的房屋拆除，被告万通公司忠县分公司在其修建的5号楼以面积为480.57平方米的五套房屋对原告进行还房安置。协议还约定被告万通公司忠县分公司应在三年期限内向原告交付房屋；如未按时交房，则应从第四年起按600元/月支付过渡费；如第四年还未交房，则从第五年起按750元/月的标准支付过渡费，直至交房时止。在补充协议中，双方约定如原告未在规定的期限内搬迁完毕，原告应按2000元/天的标准支付延期损失费。协议签订后，原告依约按期交房，但被告万通公司忠县分公司至今未将安置房屋交付原告。原告经多次催收无果。并且，被告万通公司忠县分公司也未向原告支付相应的违约金。因协议中关于双方违约责任的约定，对于原告显失公平，依照合同的平等性和公平性原则，被告应当按照2000元/天的标准支付向原告支付逾期交房的违约金。诉请判令：1、被告按照协议约定向原告交付某楼盘某号房屋；2、被告支付延期交付房屋的违约金950000元（截止2014年12月25日）；3、被告承担本案诉讼费用。二被告辩称，1、被告万通公司经相关部门批准在原忠县忠某镇某村某组进行房地产开发以及被告万通公司忠县分公司于2010年9月6日与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁安置补充协议》等事实属实；2、依照协议约定，原告的被拆迁房屋面积为320.18平方米，被告应还房面积为480.27平方米。被告应当在某楼盘5号楼安置还房5套，对于超出还房面积按市场价由原告补给被告。现某楼盘5号楼已完工，被告已向原告交付10-1号、10-6号、10-8号、29-6号四套房屋，面积共计396.44平方米。被告尚未交付的1-6号房屋已被设置为某楼盘小区的物管用房，无法向原告交付。被告愿意就不能交付1-6号房屋向原告赔偿损失。赔偿标准为480.27平方米－396.44平方米=83.83平方米乘以同层、同户型、同方位房屋的实际销售价格。被告不同意承担合同约定外的其他损失，且原告主张的其他损失不符合法律规定；3、虽然被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，但因为被告已于2014年10月23日向原告书面通知结算还房差价款，而原告至今未予结算，因原告负有先履行义务，在其未先履行之前，被告有权拒绝其相应的请求；4、即使被告应承担未按时交付房屋的违约责任，也应依照双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中约定内容向原告加倍支付过渡费，而不应按照2000元/天的标准支付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年9月6日，原告与被告万通公司忠县分公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：原告（合同乙方）将其居住的位于忠县某镇某路某号建筑面积为320.18平方米的房屋交给被告万通公司忠县分公司（合同甲方）进行拆迁；被告万通公司忠县分公司按照1:1.5的比例在其开发建设的某楼盘5号楼对原告进行安置还房5套。协议第二条第二项约定：如安置房屋的实际建筑面积超过应还房合法建筑面积的，超出部分按照被告销售同层、同户型、同方位的建筑面积价格由原告补给被告万通公司忠县分公司，如安置房屋的实际建筑面积少于应还房屋面积的，则由被告万通公司忠县分公司按上述标准将差价补给原告，双方应补房款均应在交付安置房前一次性结算付清。协议第三条搬迁费和过渡费的支付方式中约定：原告在2011年1月30日前将被拆迁房屋腾空，被告万通公司忠县分公司出资给原告，原告自找过渡安置房，过渡费按每月每拆迁户500元计算，一年支付一次；第一次在交付拆迁钥匙和房屋产权证等相关证件时支付6000元，第二次支付时间依次类推，第三次按竣工验收交房时的实际时间计算支付。协议第五条违约责任中约定：被告万通公司忠县分公司的安置还房时间为从签订本协议之日起三年内还房，如不能按时交房，属过渡安置者其超期时间的过渡费，则从第四年起按原告每月过渡标准的1.2倍即600元支付；如第四年还不能交房，从第五年起，按原告每月过渡费的1.5倍即750元支付，直到交房时为止。同日，原告与被告万通公司忠县分公司签订《房屋拆迁安置补充协议》，约定：被告万通公司忠县分公司补偿原告原住房装修、附属等费用150000元，原告以1600元/平方米购买被告开发建设的某号房屋一套作为搬迁后的住所；如原告未在2011年1月30日前将被拆迁房屋及产权证、国土使用证等交付被告万通公司忠县分公司，则原告将按每天2000元的标准支付开发延期损失费。协议还就被告万通公司忠县分公司支付住房装修、附属费用的期限等其他事项进行了约定。2010年9月7日，被告万通公司忠县分公司向原告出具《承诺书》，承诺：原告原房屋拆迁面积为320.18平方米，应还480.27平方米，被告万通公司忠县分公司同意还房480.27平方米，其中8平方米补偿原告原临时灶房屋，超出面积按市场价由原告补给被告万通公司忠县分公司；其余条款按照拆迁补偿安置协议执行。协议签订后，原告依约将房屋交付给被告万通公司忠县分公司进行拆迁建设。被告万通公司忠县分公司于2010年9月7日向原告支付了2010年9月7日至2011年9月7日的过渡费6000元。之后，被告依照合同约定向原告支付过渡费至2014年9月7日。被告开发建设的某楼盘5号楼竣工后，被告万通公司忠县分公司于2014年10月23日向原告发出结算通知，以其安置给原告的五套房屋的实际建筑面积超过应还房合法建筑面积509.70平方米（五套房屋总面积）-488.27平方米（被告应还房面积）=21.43平方米为由，要求原告按照4402元/平方米的单价，支付超面积部分的差价款21.43平方米×4402元/平方米=94334.86元。该价格是被告销售安置的5套房屋同层、同户型、同方位房屋的平均销售单价。原告于2014年10月底11月初收到该结算通知。2014年11月17日，被告万通公司忠县分公司向原告发出接房通知，要求原告及时办理某楼盘5号楼10-1、10-6、10-8、29-6号四套房屋的接房手续。原告在该接房通知上签字确认。2014年11月27日，原告在某楼盘的物业管理公司处办理了上述4套房屋的接房手续。协议约定被告万通公司忠县分公司应当向原告交付的某楼盘5号楼1-6号房屋，现已被被告设置为某楼盘的物管用房，导致无法交付。被告万通公司忠县分公司拟将1-6号房屋变更为3-6号进行交付，原告不同意接房。原告已接收的四套房屋的面积共计396.44平方米，尚未接收的1-6号房屋面积为113.26平方米。另查明，被告万通公司忠县分公司系被告万通公司设立的分支机构，不具备法人资格，不能独立承担民事责任。诉讼中，因被告不能依约交付某楼盘5号楼1-6号房屋，原告遂将其第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付赔偿款113.26平方米×4402元/平方米=498570.52元，4402元/平方米系被告于2014年10月23日向原告发出的结算通知中载明的计算单价：同时，判令被告赔偿原告因无法交付该房屋而支付给案外人的赔偿款184000元。上述事实，有原、被告及其委托代理人在庭审中的陈述以及原告提供的：《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁安置补充协议》、《承诺书》；二被告提供的：《房屋拆迁安置补偿协议》、《房屋拆迁安置补充协议》、《结算通知》、《接房通知》、《接房声明》、原告领取过渡费的领款单据、庭审笔录等证据材料在案予以佐证，本院予以确认。本院根据原、被告的诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定：
一、关于被告不能交付房屋原告的损失数额如何确定的问题。
本院认为，在被告向原告发出的结算通知中载明被告应当向原告交付的安置房屋的面积为488.27平方米，而被告实际交付房屋的面积为396.44平方米。因被告原因，某楼盘5号楼1-6号房屋已不能交付。因此，应当以约定安置面积与实际交付面积之差作为被告不能交付房屋的损失赔偿的面积，该面积差为488.27平方米－396.44平方米=91.83平方米。关于单价计算标准，因2014年10月23日，被告万通公司忠县分公司曾向原告发出通知，通知载明被告万通公司忠县分公司自认应安置的5套房屋的平均销售单价为4402元/平方米，故原告请求按照4402元/平方米计算不能交房的损失符合法律规定。因此，不能交付房屋的损失数额应为91.83平方米×4402元/平方米＝404235.66元。被告抗辩房屋的实际销售价格低于该价格，但其未提供证据予以证实，故其抗辩意见不能成立，本院不予采信。原告主张应按不能交付的1-6号房屋的建筑面积113.26平方米计算损失。因依照协议约定被告尚未安置房屋的面积为91.83平方米，对于超过该面积的部分，原告应当向被告支付差价款，而原告的主张违反协议约定，故本院不予支持。原告主张其于2012年3月13日将1-6号房屋出售给案外人唐胜昔，因被告不能交付房屋，导致原告不得不于2014年7月15日解除与唐胜昔签订的房屋买卖合同，并向唐胜昔支付利息84000元和违约金100000元，共计184000元，被告应对原告已实际支出的184000元进行赔偿。依照合同法之相关规定，一方违约，给对方造成损失的，损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因被告应当向原告赔偿不能交付的安置房屋的损失404235.66元，对于原告主张的该笔损失，是被告在订立合同时不能预见或者不应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故原告主张的该笔损失，本院不予支持。关于被告抗辩其享有先履行抗辩权问题。因协议约定了被告应当在2013年9月6日前交付房屋。由于被告的原因导致1-6号房屋自始交付不能，因此，就不存在原告还需补交差价的问题。补交差价是以被告能按协议约定交付房屋的情形而言的。因此，在被告预期违约的情况下，其不享有先履行抗辩权。其抗辩意见不能成立，本院不予采信。
二、关于被告迟延交付房屋的违约金数额如何确定的问题。
本院认为，依照合同约定，被告应当在签订房屋拆迁补偿安置协议之日起三年内向原告还房，否则，被告应从第四年起，按500元/月的1.2倍，即600元/月的标准支付过渡费，如在第四年内仍未交房，则应从第五年起按500元/月的1.5倍，即750元/月的标准支付过渡费。因原、被告签订房屋拆迁补偿安置协议的时间为2010年9月6日，故被告应当在2013年9月6日前向原告交付安置房屋，而被告于2014年11月17日才向原告发出接房通知，未能在合同约定期限内向原告交付房屋，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。依照上述约定，被告应当向原告支付过渡费，即应从2013年9月7日起至2014年9月6日止，按照600元/月的标准支付，从2014年9月7日起至通知接房之日，即2014年11月17日止，按照750元/月的标准支付。因被告已支付过渡费至2014年9月7日，故被告还应支付2014年9月8日起至2014年11月17日止的过渡费750元/月×2个月零10天=1750元。原告主张协议中关于双方违约责任的约定，对于原告显失公平，依照合同的平等性和公平性原则，被告应当按照2000元/天的标准支付向原告支付逾期交房的违约金950000元。虽然平等原则和公平原则系合同的基本原则，但合同的基本原则也包含了意思自治原则，该原则赋予当事人在法定范围内享有广泛的行为自由，且该原则是合同的最高指导原则和其他制度构建的基础。从原、被告在签订协议的过程来看，双方除签订房屋拆迁安置补偿协议之外，还签订了补充协议，被告还向原告出具了承诺书，因此可以确定就拆迁安置补偿事宜应进行了多次协商，双方所达成的协议即是双方当事人意思自治的体现，因其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故协议合法有效。如果原告与被告万通公司忠县分公司在订立合同时存在显失公平的情形，原告也可以依照合同法的相关规定行使撤销权。综上，原告的主张不能成立，本院不予支持。
三、关于本案承担责任的主体问题。
本院认为，虽然被告万通公司与原告签订协议，并在拆迁安置过程中也参与了部分工作，但因其系被告万通公司设立的分支机构，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故本案被告万通公司忠县分公司的责任依法应当由被告万通公司承担。综上所述，原告要求被告万通公司忠县分公司赔偿不能交付房屋的损失以及支付迟延交房的违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。对于原告主张的损失超过404235.66元的部分以及违约金超过1750元的部分，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，
判决如下：
一、被告重庆万通置业有限责任公司在本判决生效后十日内向原告汪正富、刘兴英赔偿不能交付安置房屋的损失404235.66元。
二、被告重庆万通置业有限责任公司在本判决生效后十日内向原告汪正富、刘兴英支付迟延交房的违约金1750元。
三、驳回原告汪正富、刘兴英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费13300元，由原告汪正富、刘兴英负担5000元，被告重庆万通置业有限责任公司负担8300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 付荣慧
人民陪审员 杨义文
人民陪审员 张绍炳
二〇一六年六月八日
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