广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初字460号
原告:叶某某,男,1992年1月30日出生,汉族,住广州市番禺区。委托代理人何志森，广东百健律师事务所律师。
被告:曾某某,女,1985年4月10日出生,汉族,住福建省福鼎市。
被告:刘某某,男,1978年5月8日出生,汉族,住广州市海珠区。
原告叶某某诉被告曾某某、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶某某委托代理人何志森参加了诉讼，被告曾某某、刘某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶某某诉称，原告与被告一于20l5年7月21日签订《房屋买卖合同》，后于20l5年8月4日签订《房屋买卖合同补充协议书》,约定由原告以92万元的价格购买被告一名下位于广州市番禺区桥南街南城路X号金奥花园X座X梯XX号的房屋(以下简称“涉案房屋”)。签订合同后,原告依约定向被告一支付了购房款共计人民币130000元整,但被告一直未依约定时间与原告办理房屋的变更登记手续。依照合同约定,房屋的产权变更手续应当在2015年l1月30日前完成,至今被告一直拒绝与原告办理房屋产权变更登记手续,已构成严重违约,根据合同约定被告应当向原告支付成交价的10%作为违约金。原告认为,被告未履行合同约定交付房屋和办理产权变更登记手续的行为已构成严重违约。依据合同第12条第3项约定，“卖方不能按照本合同约定将该物业售予买方或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价10%作为违约金，卖方须退回买方已付的所有费用，逾期30天买方有权不再购买该物业，卖方应退回所有已收款项，并向买方支付成交价的10%作为违约金”及合同附件第5条第4项约定，“交易手续需在2015年11月30日前完成”，由于被告拒绝办理涉案房屋的过户手续，被告拒绝配合到交易所办理产权交易手续，故我方提出解除合同。涉案房屋于2015年8月18日被番禺区人民法院查封，查封案号为（2015）穗番法民一初字第402-1号。我方于2015年12月7日向被告发出了催告函，催告被告与我方办理产权登记，但当时我方不清楚涉案房屋被查封。鉴于该房屋已经被另案查封，故无法继续履行合同，合同目的无法实现，故我方要求解除合同。自2015年7月21日起，我方分7次向被告支付了总计13万元的购房款。解除合同的情况下，被告应返还该款项并支付利息，利息自原告起诉之日起以欠款金额为本金,按中国人民银行同期同类贷款利率计付至全部付清为止。依据合同第12条第3项约定结合合同第4条，合同成交价为92万元，依据该约定，被告需支付成交价的10%作为违约金即9.2万元。由于刘某某、曾某某为夫妻关系，两被告于2013年10月11日在广州市海珠区婚姻登记处办理结婚登记。我方没有查询到两被告离婚记录，协商签订合同过程中，刘某某亦有参与，但只是以曾某某的名义签署了合同。本案属于两被告夫妻的共同债务，故要求两被告共同承担。为了维护原告的合法权益，原告现请求法院判令：1、解除原告与被告一于20l5年7月21日签订的《房屋买卖合同》及该合同项下的补充协议;2、判令两被告返还原告已支付的购房款人民币130000元及利息(利息自原告起诉之日起，以欠款金额为本金,按中国人民银行同期同类贷款利率计付至全部付清为止);3、判令两被告向原告支付违约金92000元整;4、本案诉讼费用由两被告承担(包括诉讼费、诉讼保全费等)。被告刘某某、曾某某没有答辩，也没有向本院提交任何证据。原告叶某某为证明案件事实，在举证期限内向本院提供如下证据：证据1、《房屋买卖合同》一份；证据2、《房屋买卖合同补充协议书》一份；证据1、2共同证明原、被告于2015年7月21日达成协议的事实,并且证明双方约定于2015年l1月30日前完成产权变更手续。证据3、中国民生银行支付业务回单七张，证明原告支付定金、房款的情况:1、2015年7月2l日付50000元定金。2、20l5年8月04日付20000元定金。3、2015年8月l9日付l0000元房款。4、2015年8月27日付20000元房款。5、2015年8月30日付10000元房款。6、2015年8月31日付10000元房款。7、2015年9月0l日付10000元房款。证据4、产权情况表，证明涉案房屋的登记情况，该房屋于2015年8月18日被番禺区人民法院査封的事实。证据5、广州市番禺公证处出具的《公证书》一份，证明原告于20l5年12月7日向被告发催告的事实。证据6邮件査询单一份，证明原告所发出催告函的投递情况。证据7、《结婚登记审查处理表》；证据8、《申请结婚登记声明书》2份，证据7、8证明两被告于2013年在广州市海珠区民政局婚姻登记处登记结婚，且原告与被告一签订的《房屋买卖合同》发生于两被告婚姻存续期间，产生的债务属于夫妻共同债务；证据9、收据2张，与证据3共同证明被告曾某某于2015年7月21日收款5万元、2015年8月4日收款2万元的事实；证据10、房地产权证，与证据4共同证明涉案房屋登记于被告一名曾某某名下，位于番禺区桥南街××花园××房，产权证号：穗字第××号。上述证据中除证据6为网上打印件，证据10为复印件外，其余证据为原件。
经审理查明，被告刘某某、曾某某于2013年10月11日登记结婚，经原告于2016年6月6日向广州市海珠区民政局婚姻登记处查询两被告无离婚事实，现处于婚姻存续期间。涉案房屋位于广州市番禺区桥南街南城路X号金奥花园X座X梯XX号房，权属人为曾某某，产权证号：粤房地权证穗字第××号，建筑面积为85.43平方米。该房屋产权办理了他项权利登记，他项权利人为中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，权利类型为抵押权。权利价值为1043100元。2015年7月21日，原告叶某某（合同中称“买方”）与被告曾某某（合同中称“卖方”）签订了一份《房屋买卖合同》，经纪方为广州市中鸿地产代理有限公司，约定卖方将涉案房屋出售给买方，合同第4条约定该物业按套出售，成交价为92万元。合同第12条第3项约定，“卖方不能按照本合同约定将该物业售予买方或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价10%作为违约金，卖方须退回买方已付的所有费用。逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回所有已收款项，并向买方支付成交价的10%作为违约金”。合同附件第5条约定涂销抵押按揭付款方式，5万元定金于2015年7月21日支付，部分楼款5万元于2015年7月31日前支付，付款前提条件为在银行出具买方的银行同意贷款书；余款82万元于交易过户完成并办理他项权利证登记后由贷款银行直接划入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付，交易手续需于2015年11月30日前完成。如因房管局或者银行原因导致延迟，则时间顺延。原告于2015年7月21日签订合同当日通过银行转帐向曾某某支付了5万元，曾某某向原告出具了收据。由于被告一直无法办理涉案房屋的涂销抵押手续，原告无法取得银行出具的银行同意贷款书。2015年8月4日，原告叶某某（合同中称“买方”）与被告曾某某（合同中称“卖方”）签订了一份《房屋买卖合同补充协议书》，约定原告于2015年8月4日支付楼款2万元作为定金给被告。2015年8月4日，原告通过银行转帐向曾某某支付了2万元，曾某某向原告出具了收据。2015年8月19日，原告通过银行转帐向曾某某支付1万元。2015年8月27日，原告通过银行转帐向曾某某支付2万元。2015年8月30日，原告通过银行转帐向曾某某支付1万元。2015年8月31日，原告通过银行转帐向曾某某支付1万元。2015年9月1日，原告通过银行转帐向曾某某支付1万元。原告向被告支付的上述款项共计13万元。原告在办理合同过户手续前一直联系被告，催促被告办理房屋过户手续，自2015年11月底原告无法联系被告。2015年12月8日，原告向被告曾某某的住所福建省××店下镇石牌村叠石脚19号发送一份《催告函》，催促其于2015年12月15日前办理产权变更手续，该催告函经番禺区公证处公证（公证号：2015粤广番禺第41138号）。被告一直没有回应，原告也无法联系被告，原告遂于2016年1月15日向本院起诉。另查明，涉案房屋于2015年8月18日被番禺区人民法院另案查封（查封案号为：（2015）穗番法民一初字第402-1号）。在本案审理过程中，原告申请财产保全，本院依照其申请对涉案房屋进行了查封保全。以上事实，有原告提供的上述证据和本院的庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原告叶某某与被告曾某某于2015年7月21日签订的《房屋买卖合同》及2015年8月4日签订的《房屋买卖合同补充协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。现原告已向被告支付了包括定金在内的购房款130000元，而被告作为涉讼房屋的登记权属人，在收取了原告交付的购房款后，其主要义务是协助原告办理涉讼房屋的所有权过户登记手续，转移房屋所有权给原告。现双方约定的过户期限已过，被告无法在约定的期限内为原告办理过户手续，被告的行为已构成违约，且涉案房屋已经被另案查封，合同无法继续履行，原告签订合同的目的无法实现。原告要求解除上述《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已向被告支付了购房款13万元，考虑到原告支付了部分房款而无法达到购房目的，造成了原告实际损失，原告起诉要求被告以130000元为本金，按中国人民银行逾期贷款利率，从起诉之日（2016年1月15日）起至该款清偿之日止计付利息，原告的该项诉求具有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告在合同中约定了违约金条款，根据合同第12条第3项约定，卖方不能按照本合同约定将该物业售予买方或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价10%作为违约金，原、被告双方对涉案房屋约定的总房价为920000元，则违约金为92000元。原告起诉要求被告支付违约金92000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告刘某某、曾某某于2013年10月11日登记结婚，现处于婚姻存续期间。原告起诉要求被告刘某某、曾某某共同承担上述债务的清偿责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告刘某某、曾某某经本院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、解除原告叶某某与被告曾某某于2015年7月21日签订的《房屋买卖合同》及2015年8月4日签订的《房屋买卖合同补充协议书》；
二、被告刘某某、曾某某应于本判决发生法律效力之日起五日内返还130000元购房款及支付利息（利息计算方式：以130000为本金，按中国人民银行逾期贷款利率标准，从2016年1月15日起计至该款清偿之日止）给原告叶某某；
三、被告刘某某、曾某某应于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金92000元给原告叶某某。如被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费13000元，保全费1620元，由被告刘某某、曾某某负担。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 曾 强
人民陪审员 何蕴华
人民陪审员 袁智健
二〇一六年六月八日
书 记 员 马敏婷 来源：百度搜索“”