福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终712号上诉人（原审原告）罗琦，男，1985年9月23日出生，汉族，住平和县。上诉人（原审原告）罗秀林，女，1985年4月1日出生，汉族，住平和县。委托代理人罗琦，男，系罗秀林丈夫，1985年9月23日出生，汉族，住平和县。上诉人（原审被告）漳州福晟钱隆房地产开发有限公司（以下简称“漳州福晟钱隆公司”），住所地漳州市漳浦县杜浔镇近城路88号镇政府大院。法定代表人叶秋莺，总经理。委托代理人苏晓鹏、林琳，福建九鼎律师事务所律师。
上诉人罗琦、罗秀林因与上诉人漳州福晟钱隆公司商品房预售合同纠纷一案，不服漳浦县人民法院（2015）浦民初字第2823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗琦、上诉人罗秀林的委托代理人罗琦、上诉人漳州福晟钱隆公司的委托代理人林琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：1、2013年6月29日，罗琦、罗秀林与漳州福晟钱隆公司签订《福晟•钱隆滨海城商品房定购协议书》（NO.0000395），约定罗琦、罗秀林向漳州福晟钱隆公司购买“福晟•钱隆滨海城”A4A5地块15号楼××层××单元住宅，建筑面积约110.99平方米，原售单价为每平方米3530元，总价款391795元，优惠单价为每平方米3433.26元，总价款381058元，首付款121058元。双方约定公积金付款，签订协议后5日内罗琦、罗秀林应支付首付款121058元，余款260000元到银行办理公积金贷款手续，逾期付款取消所有优惠，并按协议第三条的约定处理；协议书第三条约定，罗琦、罗秀林须按约定时间缴纳房款及办理相关银行按揭，并自收到漳州福晟钱隆公司通知之日起3日内前来签订《商品房买卖合同》电子版本，逾期罗琦、罗秀林按所欠付金额每日千分之一向漳州福晟钱隆公司支付违约金，逾期超过三十天，则漳州福晟钱隆公司有权选择单方解除协议并没收定金，将该商品房另行销售；或漳州福晟钱隆公司有权选择继续履行协议，罗琦、罗秀林按所欠付金额每日千分之三向漳州福晟钱隆公司支付违约金。2013年6月29日，罗琦、罗秀林支付漳州福晟钱隆公司定金30000元，支付契税、公维金、备案费、按揭登记费14201元。2013年7月3日，罗琦、罗秀林支付漳州福晟钱隆公司首付款91058元。2、2014年5月16日罗琦、罗秀林与漳州福晟钱隆公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：35××××290），约定罗琦、罗秀林购买漳州福晟钱隆公司所建的址在漳浦县杜浔镇林前村西关自然村的钱隆滨海城隆海璟A4地块15幢××××号普通住宅，建筑面积共110.99平方米，每平方米单价3433.26元，总价款381058元。该合同第十条约定：下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按央行同期活期存款月利率付给利息……因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予按已付房款0.05％的违约金合理补偿。3、2014年5月16日，罗琦、罗秀林与漳州福晟钱隆公司、案外人漳浦县住房保障与房地产管理局共同签订《商品房买卖合同网上登记备案证明书》（编号：35××××290），将上述商品房在网上登记备案。4、2014年8月12日罗琦、罗秀林与中国建设银行股份有限公司漳浦支行签订《个人住房借款合同》（合同号35××××330），通过银行办理公积金贷款，共贷款260000元支付给漳州福晟钱隆公司，并于2014年9月11日开始还贷。5、漳州福晟钱隆公司承建的古雷钱隆海璟三期A4地块楼层在开发建设过程中，存在不可抗力因素的天数包括下雨14日、停电9日、大风10日、中高考8日、交通管制13日，共54日。6、2015年2月15日，漳州福晟钱隆公司开发建设的钱隆滨海城钱隆海璟（A4、A5）地块15#楼、15a#楼竣工，并通过验收。2015年5月18日，漳州市公安消防支队作出漳公消验字（2015）第0053号建设工程消防验收意见书，上述楼房通过消防验收。7、在审理过程中，法院召集双方当事人到讼争房屋现场勘查并拍照，双方一致确认讼争商品房没有原设计图纸中的入户花园，而在相邻两户之间形成一条走廊。另查明，罗琦与罗秀林系夫妻关系。原审认为：依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的一方当事人，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。罗琦与罗秀林已按合同约定履行付款义务，漳州福晟钱隆公司应按合同约定的交房条件履行交房义务。漳州福晟钱隆公司在原本应建成入户花园的空间上没有按约定设计完成，而是去除入户花园的墙面，形成一条通透的走廊，该设计变更使原本私密的入户花园变成公共走廊，不仅改变了户型，而且严重影响了房屋的私密性。漳州福晟钱隆公司没有就该设计变更通知罗琦、罗秀林，也没有提供证据证明该设计变更已经经过规划部门批准、设计单位同意，该设计变更虽有利于消防安全，但违背了买受人的意愿，
本院认为合同当事人应受合同条款约束，漳州福晟钱隆公司没有按双方约定的设计图纸施工建设，而是变更设计，且在变更设计后没有书面通知买受人，应承担相应的违约责任，根据双方合同约定，买受人有权退房。现买受人起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房首付款121058元、支付违约金190.53元、返还契税、公维金、备案费、按揭费等费用，理由正当，本院予以支持；罗琦、罗秀林诉求的购房首付款利息，因漳州福晟钱隆公司没有提交证据证明其变更设计已经过批准及通知罗琦、罗秀林，根据合同约定，罗琦、罗秀林要求的利息应自罗琦、罗秀林交付首付款之日即2013年7月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付。至于罗琦、罗秀林主张的返还中国建设银行股份有限公司漳浦支行剩余房屋贷款及按揭已还房贷的诉求，由于涉及第三方当事人中国建设银行股份有限公司漳浦支行，不予支持，罗琦、罗秀林可与中国建设银行股份有限公司漳浦支行及漳州福晟钱隆公司另行处理；就罗琦、罗秀林提出的双倍返还定金的诉求，
本院认为该定金为签订正式合同的约束条款，在双方签订正式合同之后已经转化为购房首付款，因此双方签订正式合同之后已经不存在定金，该诉求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、及《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告罗琦、罗秀林与被告漳州福晟钱隆房地产开发有限公司于2014年5月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35××××290），同时两原告应配合被告办理相关的解除合同手续（如撤销商品房买卖合同网上备案登记等）；
二、被告漳州福晟钱隆房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内返还原告罗琦、罗秀林购房首付款121058元并支付自2013年7月3日起至还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息；
三、被告漳州福晟钱隆房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告罗琦、罗秀林违约金190.53元；
四、被告漳州福晟钱隆房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内返还向原告罗琦、罗秀林收取的契税、公维金、备案费、按揭费等费用共计14201元；
五、驳回原告罗琦、罗秀林其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4209元，由被告漳州福晟钱隆房地产开发有限公司负担。宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。罗琦、罗秀林上诉称：原审对于可延期交房天数54天的认定有误，实际应为19天，符合合同第九条约定的买受人可以解除合同的情形。（2）合同对于买受人的违约金按日计算，对于出卖人的违约金则按照已付款的0.05％计算，过分低于买受人因购房而造成的交通费、误工费等实际损失，依法请求调高出卖人应承担的违约金。（3）双方在《福晟•钱隆滨海城商品房定购协议书》第七条约定，《商品房买卖合同》电子版签订后，认购人已付定金、预付款全额无息转入购房首期款内，定金性质不变。2014年5月16日签订《商品房买卖合同》后，出卖人5月19日开具的已付款发票中，对于30000元另行开具“销售定金”发票。《商品房买卖合同》附件即补充协议第二条第14项也对定金担保做出约定。故双方《商品房买卖合同》约定了定金担保，收受定金一方的出卖人违约，应依据定金罚则承担双倍返还的责任。综上，请求：（1）二审依法撤销原判第三项，改判出卖人向买受人支付违约金，违约金自2014年12月31日起至《商品房买卖合同》解除或符合商品房交付之日止，按买受人已付款的万分之一计算，至2016年1月15日暂计9335.9元；（2）出卖人双倍支付定金30000元；（3）由出卖人承担一、二审案件受理费。漳州福晟钱隆公司答辩称：（1）根据双方《商品房买卖合同》第十条第二款的约定，因出卖人原因造成买受人损失的，出卖人应给付按已付款0.05％的违约金合理补偿，故买受人请求调整违约金没有合同依据。（2）在签订订购协议时，对方当事人交付了预约定金30000元。签订《商品房买卖合同》后，该30000元预约定金已经转变性质为首付款，与2013年7月3日支付的91058元合计首付款121058元；而且买受人一审起诉时候也是请求返还首付款121058元，买受人关于双倍返还定金的诉讼请求与该诉请相悖。故买受人请求双倍返还定金没有事实依据。（3）双方解除合同是因为对于入户花园的争议，解除合同非属于出卖人的根本性违约，本案依法不适用定金罚则。综上，请求二审依法驳回买受人的上诉请求。漳州福晟钱隆公司上诉称：《商品房买卖合同》附件补充协议第二条第4项约定，买受人在签订《商品房买卖合同》时向出卖人预缴该套房屋的契税、印花税，出卖人代收代办，最终费用不计利息多退少补。出卖人并非税收收缴单位，契税应由买受人即纳税人自行向有关税务部门申请退税，出卖人协助其提供相应材料。《商品房买卖合同》第十八条约定，专项维修金由买受人按照有关规定缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户。据此，出卖人不是专项维修金收取单位，也无权退此款项，买受人应自行向有关部门申请退款。备案费、按揭登记费也是出卖人代收代办。综上，请求二审依法撤销原判第四项，改判买受人自行向有关部门办理契税、公维金、备案费、按揭费等费用14201元的退税、退费手续；诉讼费由买受人承担。罗琦、罗秀林答辩称：出卖人擅自变更设计，变更设计后未依约通知买受人，出卖人应依约承担违约责任。出卖人虽然不是讼争款项收缴单位，但是买受人至今没有看到有关单位开具的发票，买受人怀疑出卖人将收取的讼争款项挪作他用。即使有提供发票，依法出卖人也应当先归还买受人14201元，再由买受人配合出卖人办理退税退费。据此，请求二审驳回出卖人的上诉请求。
经审理查明，除“罗琦、罗秀林开始还贷的时间”的事实外，对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有争议。对没有争议的事实本院予以确认。另查明：（1）罗琦、罗秀林原对不可抗力天数54天持有异议，此后放弃该异议，同意不可抗力天数为54天。（2）《商品房买卖合同》关于规划、设计变更的出卖人违约责任约定：“买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按央行同期活期存款月利率付给利息。买受人不退房的，应与出卖人另行签订补充协议；因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予按已付房款0.05%的违约金合理补偿。”（3）双方2013年6月29日签订的《福晟•钱隆滨海城商品房定购协议书》第七条约定，《商品房买卖合同》电子版签订后，罗琦、罗秀林已付定金、预付款将全额无息转入购房首期款内，定金性质不变。双方《商品房买卖合同》附件《合同补充协议》第二条第14项约定，因买受人原因提出解除合同退房的，出卖人没收买受人所付定金。出卖人于2014年5月19日开具2张发票给买受人收执，其中一张为预收购房款91058元，另一张为销售定金30000元。（4）《合同补充协议》第二条第4项约定，买受人在签订《商品房买卖合同》时向出卖人预缴该套房屋的契税、印花税，出卖人代收代办，最终费用不计利息多退少补。（5）2016年5月17日经释明，罗琦、罗秀林选择适用定金条款，不适用违约金条款。上述事实有双方2013年6月29日签订的《福晟•钱隆滨海城商品房定购协议书》、2014年5月16日签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》，漳州福晟钱隆公司2014年5月19日开具的销售不动产统一发票（发票号码008××××1844载明30000元“销售定金”，发票号码008××××1845载明91058元“预收购房款”），二审庭审笔录中罗琦、罗秀林撤回对不可抗力天数异议的陈述，以及双方当事人二审庭审一致陈述等为据，可以认定。
本院认为：本案《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据双方《福晟•钱隆滨海城商品房定购协议书》约定，罗琦、罗秀林已付的预约定金30000元，在双方签订《商品房买卖合同》电子版后，全额无息转为《商品房买卖合同》的定金。漳州福晟钱隆公司开具给罗琦、罗秀林的定金发票，以及《合同补充协议》关于履约定金条款的约定，进一步佐证了认购协议中的30000元预约定金转化为《商品房买卖合同》履约定金的事实。虽然《合同补充协议》仅载明因买受人原因解除合同买受人应被没收定金的情形，但定金罚则系属法定，本案系因出卖人漳州福晟钱隆公司的违约行为导致合同解除，其应依法双倍返还罗琦、罗秀林定金。至于罗琦、罗秀林在一审起诉时，将首付款表述为121058元，双倍返还定金表述为30000元，该表述方式对于本案30000元属于定金以及应当适用定金罚则并无影响。故罗琦、罗秀林关于讼争30000元属于履约定金以及漳州福晟钱隆公司应双倍返还其定金的上诉主张，有事实和法律依据，应予支持；原审对于该30000元款项的性质认定有误，应予以纠正。因本案适用定金条款，罗琦、罗秀林关于退房违约金的主张应予驳回。本案双方在《商品房买卖合同》第十条约定因出卖人原因导致合同解除其应返还买受人本金及孳息，孳息按央行同期活期存款月利率计付，但是原审判决按照按中国人民银行同期同类贷款利率计付，与约不符，虽然漳州福晟钱隆公司未就此提出上诉，但根据其一、二诉辩内容看，其未上诉的前提是原审未作出定金的认定与判决，在本案判决其应支付定金的前提下，对该项判决应依约纠正。《商品房买卖合同》第十条约定了因出卖人原因买受人选择退房和不退房两种情形，对于买受人不退房且因出卖人原因造成买受人损失的，出卖人才应支付已付房款0.05％的违约金。在本案罗琦、罗秀林选择退房的情况下，原审判决漳州福晟钱隆公司支付不退房情况下的违约金，系属错误，但因漳州福晟钱隆公司未就该部分判决提出上诉，其行使处分权的行为没有违反有关法律法规的规定，应予准许；罗琦、罗秀林关于应提高该部分违约金的上诉主张，没有合同和法律依据，且与其一审的诉讼请求不符，不予采纳。根据双方《合同补充协议》第二条第4项的约定，买受人在签订《商品房买卖合同》时向出卖人预缴的契税、印花税，出卖人系代收代办。而按揭费、合同备案费，亦属于买受人应向有关主管部门缴交的费用。故该部分费用能否退款、退多少款，均应由买受人自行向有关主管部门主张。原审判决由出卖人返还买受人，没有法律依据，应予以纠正。综上，罗琦、罗秀林关于讼争30000元系属定金且选择适用定金罚则的上诉主张，与约相符，于法有据，应予以支持，但对其退房违约金的主张不予支持；原审该部分判决有误，应予纠正。漳州福晟钱隆公司关于契税、印花税、按揭费、合同备案费，不应由其返还买受人的上诉主张，与约相符，于法有据，应予以支持；原审该部分判决有误，应予纠正。原审判决漳州福晟钱隆公司返还按中国人民银行同期同类贷款利率计付的购房款孳息，应依约纠正为按央行同期活期存款月利率计付；原审判决漳州福晟钱隆公司支付罗琦、罗秀林不退房违约金，漳州福晟钱隆公司未就此提出上诉，其行使处分权的行为应予以准许；罗琦、罗秀林请求调高该部分违约金的上诉主张，与约不符，于法无据，不予支持。原审其他部分判决，认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）、（三）项的规定，
判决如下：
一、维持漳浦县人民法院（2015）浦民初字第2823号民事判决第一、三、五项判决；
二、变更漳浦县人民法院（2015）浦民初字第2823号民事判决第二项为：上诉人漳州福晟钱隆房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内返还上诉人罗琦、罗秀林购房款121058元并返还自2013年7月3日起至还清款项之日止按中国人民银行同期活期存款月利率计付的利息；
三、撤销漳浦县人民法院（2015）浦民初字第2823号民事判决第四项判决；
四、上诉人漳州福晟钱隆房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内返还上诉人罗琦、罗秀林定金30000元；
五、驳回上诉人罗琦、罗秀林的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4209元，由上诉人罗琦、罗秀林负担400元，由上诉人漳州福晟钱隆房地产开发有限公司负担3809元；二审案件受理费1688元，由上诉人罗琦、罗秀林负担588元，由上诉人漳州福晟钱隆房地产开发有限公司1100元。本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 翁艺晖
审判员 李 凌
二〇一六年六月八日
书记员 卢 杰附有关法律法规1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。4、《中华人民共和国担保法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 关注公众号“”