重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0152民初1800号原告潼南县金都物业管理有限公司,住所地重庆市潼南区凉风垭锅铺湾31号华厦金都1栋1层26号,组织机构代码67338708-6。法定代表人杜建波，董事长。委托代理人熊月玲，女，1990年4月19日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。系公司员工。被告李文玉，女，1977年1月22日出生，汉族，户籍地重庆市潼南区。
原告潼南县金都物业管理有限公司（下文简称金都物业）诉被告李文玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员胡锦超独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金都物业的法定代表人杜建波及其委托代理人熊月玲、被告李文玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金都物业诉称，原告系物管企业，被告系被服务小区业主。原告与重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司（以下简称龙典房地产公司）于2008年10月20日签订了《前期物业管理合同》，被告自2010年7月1日至2016年6月30日一直未缴纳物业服务费，原告多次催收未果。故请求法院依法判令被告给付物业服务费以及共用水电费4069元（公共能耗费每月5元，从2011年7月开始计费，之前开发商建修，由开发商支付，建修结束由业主支付）、违约金11780元，共计15849元；诉讼费由被告负担。
被告李文玉辩称，其在2012年因为停放在小区的私家车被其他车辆擦挂，被告找到原告要求调取监控视频，但原告提供不出监控。此外，由于开发商主供水管道问题，导致楼下邻居房屋漏水，当时为了查找漏水原因，由原告指派了工作人员前来进行协助处理，但由于该工作人员缺乏经验，直接踩在被告灶台上，导致灶台损坏，被告找到原告要求赔偿损失，但原告一直未予处理。由于原告提供的物业服务存在许多问题，被告因此拒绝缴纳物业费。被告对原告提供物业服务的依据以及物业费收取标准均不知情，并认为违约金计算标准过高。基于以上理由，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年7月14日，被告李文玉与龙典房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于潼南区XX街道XX街XX号XX小区XX幢XX单元XX楼XX号房屋一套。该合同第十七条约定：“乙方（即李文玉）同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物业服务企业进行管理并遵守房屋使用公约。”原告金都物业于2008年10月20日与龙典房地产公司签订了《潼南县XX小区前期物业服务合同》，取得了对该小区的管理权限，又于2013年12月26日续签了该物业服务合同。该合同第六条约定：住宅的物业服务费按0.48元/月/平方米计算(不包含装修垃圾转运费和共用水电费)，共用水电费每季度按户分摊；第七条约定：业主办理交房手续时，预交半年的物业服务费，期满时提前10日预交下季度的物业服务费，逾期未交，每日按应交金额0.3%的标准收取滞纳金；第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日0.3%的标准向乙方(即金都物业)支付滞纳金。另查明，被告李文玉房屋面积为109.95平方米，每月应缴物业服务费52.77元（109.95平方米×0.48元），被告从2010年7月起，以原告服务不到位为由拒绝交纳物业服务费，从2010年7月1日至2016年6月30日欠缴72个月的物业服务费共计3799.44元，以及共用水电费270元。根据李文玉提供的照片显示，其房屋门前过道墙面涂料大面积破损，其厨房内灶台大理石台面形变产生裂缝。在本次诉讼中，原告金都物业向本院递交了关于物业服务费违约金按照中国人民银行同期贷款利息计算的申请。上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、前期物业服务合同、催收记录，物业服务费及应付违约金明细表、申请、照片等证据在卷为凭，这些证据经开庭质证及本院审查，可以认定。
本院认为，龙典房地产公司与原告金都物业签订的前期物业服务合同，在被告李文玉与龙典房地产公司签订的商品房买卖合同中对此有明确约定，故前期物业服务合同合法有效，应受法律保护，对本案原、被告双方均具有约束力。金都物业按照合同约定为李文玉所在小区提供物业服务，李文玉应依照约定交纳物业服务费，但李文玉从2010年7月1日至2016年6月30日期间未履行缴纳物业服务费的义务，已经构成违约，金都物业要求李文玉支付该期间物业服务费的主张，本院予以支持。关于共用水电费，该费用系金都物业进行物业管理实际产生的公摊水电费用，金都物业要求李文玉支付自2011年7月1日至2016年6月30日期间的共用水电费的主张，本院予以支持。关于被告李文玉辩解其车辆停放受损以及厨房灶台财产损失应当由金都物业承担责任，以及金都物业服务存在重大瑕疵，但未能提供充分的证据予以证明，故对其辩解意见，本院不予采纳。关于违约金部分，原告将违约金计算标准降为中国人民银行同期贷款利息，是该单位的真实意思，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：被告李文玉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潼南县金都物业管理有限公司支付2010年7月1日至2016年6月30日欠缴的物业服务费、共用水电费共计4069.44元，并以中国人民银行同期贷款利息给付原告资金被占用期间的违约金（该违约金以每季度物业服务费158.31元为基数，以每一个给付季度周期为起点，分别计算至2016年6月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李文玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为2年，申请执行时效适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理
审判员 胡锦超
二〇一六年六月八日
书 记 员 吕雪松