广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1979号
上诉人（原审被告）：ZS银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地：深圳市罗湖区。
负责人：朱J武。
委托代理人：郭X昆，住所地：深圳市福田区，该银行员工。
被
上诉人（原审原告）：张L利，住所地：深圳市福田区。
委托代理人：邱东阳，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：温鹤飞，广东广和律师事务所律师。
原审
被告：深圳TS房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：杨Z顺。
委托代理人：廖飞军，广东深天成律师事务所律师。
原审
被告：深圳市CS实业发展有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：庄W东。
原审
第三人：曾X华，住所地：深圳市福田区。上诉人ZS银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称Z行罗湖支行）因与被上诉人张L利，原审被告深圳TS房地产开发有限公司（以下简称TS公司）、深圳市CS实业发展有限公司（以下简称CS公司）、原审第三人曾X华确认合同无效纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明，香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日和4月8日，深圳市NY科学研究中心（以下简称N科中心）与香港HS国际发展公司（以下简称香港HS）就N科中心自留用地（宗地号B302-XX）分别签订了《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，由N科中心在自留用地范围内提供用地，香港HS提供建设资金，共同开发房地产项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，N科中心又与香港HS及深圳HS房地产开发公司（以下简称深圳HS，此后该公司先后改名为深圳HS实业发展公司、深圳市CS实业发展有限公司）签订协议书，将原香港HS公司提供建设资金的约定改为香港HS与深圳HS共同提供资金。深圳HS因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日与深圳TS实业公司（以下简称TS公司，原法定代表人为张XZ）签订了《合作开发农科商住楼合同书》，约定由TS公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，N科中心、深圳HS与原深圳市国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日，N科中心、深圳HS、TS公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》，最终约定，N科中心与深圳HS提供合作用地，TS公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按N科中心19.8%、深圳HS15.2%、TS公司65%的比例分成，其中深圳HS按合同应分得的15.2%的房产以3300万人民币转让给TS公司〔TS公司实际向深圳HS（即此后的CS公司）支付40016390元，其中，CS公司从1997年至1998年间分七笔向成都军区驻深办付款共计2650万人民币〕。至此，张XZ所在的TS公司在与N科中心、CS公司签订一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目。TS公司因无履行合同的能力，张XZ便在香珠花园开工建设并取得房地产销售许可证后，将香珠花园的房产采取签订假销售合同向银行按揭、重复销售、假销售高息借款等方式，骗取巨额资金。张XZ犯合同诈骗罪被广东省高级人民法院终身判处15年有期徒刑。2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局（甲方）与TS公司（乙方）签署《深地合字（福95）039号第一补充协议书》，该补充协议书称：根据2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》（深政法委[2010]5号）意见，结合CS公司已被吊销营业执照的情况，按照2010年4月30日“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室《关于“香珠花园”专案有关问题的函》的精神，甲方同意乙方承接CS公司在原合同书规定的权利、责任和义务，乙方应保障N科中心在本宗地的合法权益，并按专案组上述会议纪要的要求监督落实。2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，AB栋、C栋、D栋全部登记至TS公司名下。1999年4月20日，TS公司原法定代表人张XZ以CS公司（甲方）委托代理人身份与曾X华（乙方）签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买香珠园C栋XXX房，建筑面积226.65平方米，单价均5000元/平方米，总价款为1133250元；甲方委托GH深东支行国贸办为预收款的代收机构和监管机构，乙方于签订合同时付清全部楼价款将款项汇入上述代收机构；甲方须于1999年5月30日将合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用等内容。同一天，TS公司向曾X华出具收款收据，确认收到曾X华购买香珠花园C栋XXX房的房款1133250元。2011年3月30日，曾X华与张L利签订《合同转让协议》，约定曾X华将其在上述合同中的权利义务无偿转让给张L利。同日，TS公司与张L利确认，曾X华已支付的购房款实际为80万元。TS公司与张L利签订《补充协议》，约定因CS公司登记的经营期限到期，已由TS公司全部承继享有该公司的所有香珠花园的房地产权利，双方同意将上述房地产买卖合同的卖方由CS公司变更为TS公司，张L利购买的香珠花园C栋XXX房建筑面积为227.03平方米，单价仍为每平方米5000元，总价款为1135150元，张L利需补交房款335150元。次日，张L利向TS公司转账支付了335150元。此后，张L利实际使用了香珠花园C栋XXX房。另查，1998年7月6日，甲方CS公司与乙方“曾X华”签订一份《深圳市房地产买卖合同》，约定“曾X华”向CS公司购买香珠花园C栋XXX房，单价为8200元/平方米，总价款为1853650元。1998年8月24日，Z行罗湖支行作为贷款人、抵押权人与借款人、抵押人“曾X华”、担保人、回购人CS公司签订一份《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定“曾X华”向Z行罗湖支行借款99万元，“曾X华”以香珠花园C栋XXX房作为抵押。该两份合同经过了深圳市福田区公证处公证。签订借款合同后，“曾X华”在《ZS银行借款借据》上签名，并与Z行罗湖支行向房地产登记部门递交了《深圳市房地产（楼花）抵押登记申请书》，香珠花园C栋XXX房办理了抵押登记，抵押人是“曾X华”，抵押权人是Z行罗湖支行。经张L利申请，原审法院委托广东南天司法鉴定所对CS公司与“曾X华”于1998年7月6日签订的《深圳市房地产买卖合同》、Z行罗湖支行与“曾X华”、CS公司于1998年8月24日签订的《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》、《ZS银行借款借据》、《深圳市房地产（楼花）抵押登记申请书》等四份材料中“曾X华”的签名真实性进行笔迹鉴定，广东南天司法鉴定所作出的粤南[2015]文鉴字第53号《文书司法鉴定意见书》认定，上述四份检材中“曾X华”的签名与曾X华签名样本字迹均不是同一人书写。张L利诉至原审法院，请求判令：1、确认ZS银行股份有限公司深圳罗湖支行与曾X华签订的个人住房按揭抵押贷款合同及抵押权无效，TS公司对合同无效承担连带责任；2、Z行罗湖支行、TS公司、CS公司承担原审案件诉讼费用。原审诉讼中，张L利明确其第一项诉讼请求包含了ZS银行股份有限公司深圳罗湖支行、TS公司、CS公司应将香珠花园C栋XXX房的楼花按揭抵押注销的意思表示。原审法院认为，曾X华与CS公司于1999年4月20日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应认定为有效。因香珠花园已初始登记至TS公司名下并已对外公示，应视为TS公司已对外概括承受了CS公司在涉案买卖合同中的全部权利义务。曾X华与张L利签订《合同转让协议》，将其与CS公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中的权利义务转让给了张L利，TS公司对此没有异议，并与张L利签订了《补充协议》，收取了张L利补交的购房款。上述事实表明，曾X华与CS公司于1999年4月20日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中买方已变更为张L利、卖方已变更为TS公司，张L利是香珠花园C栋XXX房的利害关系人。香珠花园C栋XXX房因Z行罗湖支行与“曾X华”、CS公司于1998年8月24日签订的《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》而设定了抵押，抵押权人是Z行罗湖支行。该抵押登记已影响到了香珠花园C栋XXX房购买人张L利的权益，张L利主张抵押登记所依据的合同无效，是为实现自己的合同权益，Z行罗湖支行辩称张L利的主体资格不适格，依据不足，原审法院不予采信。CS公司与“曾X华”于1998年7月6日签订的《深圳市房地产买卖合同》，Z行罗湖支行与“曾X华”、CS公司于1998年8月24日签订的《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》，《ZS银行借款借据》及《深圳市房地产（楼花）抵押登记申请书》等四份材料中“曾X华”的签名不是曾X华本人所签，说明是有人冒用曾X华的名义，签订虚假的买卖合同、借款合同骗取Z行罗湖支行的贷款，该买卖合同、借款合同是以合法形式掩盖非法目的，依照《合同法》第五十二条第三项，应确认为无效。Z行罗湖支行依据无效合同及虚假的抵押人曾X华签名取得的香珠花园C栋XXX房抵押登记亦应确认为无效。合同无效、抵押登记无效自始无效，不因经过时间的长短和是否有他人的主张而改变其效力，Z行罗湖支行辩称合同、抵押登记有效，及张L利的主张超过了诉讼时效，没有法律依据，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第七项、第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、确认ZS银行股份有限公司深圳罗湖支行与“曾X华”、深圳市CS实业发展有限公司于1998年8月24日签订的《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》无效；
二、确认抵押人为“曾X华”、抵押权人为ZS银行股份有限公司深圳罗湖支行关于抵押物为香珠花园C栋XXX房的抵押登记行为无效，ZS银行股份有限公司深圳罗湖支行应将该抵押登记注销。原审案件受理费13700元、鉴定费27160元（均已由张L利预交），由Z行罗湖支行负担。
上诉人Z行罗湖支行不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）深福法民三初字第1199号民事判决第一项、第二项；2、驳回张L利的全部诉讼请求；3、张L利承担本案一审、二审的全部案件受理费以及鉴定费。上诉事实和理由：
一、本案张L利依法并不具备提起诉讼主张Z行罗湖支行与曾X华签订的《个人住房按揭（抵押）贷款合同》（以下简称“《贷款合同》”）及抵押权无效的原告主体资格，依照我国《民事诉讼法》第119条，所谓“原告与本案有直接利害关系”是指作为原告的公民、法人或其他组织自身的财产权、人身权或其他民事权益受到侵害或者与他人直接发生民事权利义务的争议，张L利因此而向人民法院起诉，要求法律保护。直接利害关系是一种权利、义务的冲突关系，属于法律上而非事实上的利害关系。而在本案当中，张L利既非Z行罗湖支行与曾X华之间签订的《贷款合同》的当事人一方，与依法是否应当确认《贷款合同》无效亦不存在法律上的直接利害关系，因此并不具备提起诉讼主张《贷款合同》及抵押权无效的原告主体资格，结合张L利在原审起诉状中陈述的事实和理由，认定张L利与本案是否存在直接利害关系取决于张L利关于其取得深圳市福田区农轩路香珠花园C栋XXX房产的实际所有权的主张依法是否成立。但在本案当中，张L利主张其取得涉案房产的实际所有权缺乏充分的事实及法律依据，理由如下：1、涉案房产并未经不动产登记机构依法登记于张L利名下，鉴此，张L利主张其取得涉案房产的实际所有权明显依据不足。2、张L利提交的由原审被告深圳市CS实业发展有限公司与曾X华于1999年4月20日签订的《深圳市房地产买卖合同》（以下简称“《买卖合同Ⅱ》”）真实性、合法性和有效性明显存疑，原审判决认为《买卖合同Ⅱ》“是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应认定有效”显属错误，理由如下：⑴《买卖合同Ⅱ》第五条约定购房款应汇入原审被告深圳市CS实业发展有限公司在“G行深东支行国贸办”开立的监管账户，但本案当中并没有任何证据证明曾X华已履行完毕该项付款义务，张L利提供的用于证明曾X华已付清购房款的《收款收据》的出具方为“深圳TS实业公司”（即更名之前的原审被告深圳TS房地产开发有限公司）而非《买卖合同Ⅱ》的卖方即原审被告深圳市CS实业发展有限公司，该《收款收据》的开具时间“1999年4月20日”与张L利提交的《关于曾X华购买香珠花园C栋XXX房情况说明》中张XZ所陈述的付款时间“98年3月27日”明显存在矛盾，付款金额不一致，《收款收据》的格式亦不一致（张XZ在上述情况说明中陈述“收款收据上记载的房号由C栋904房改写为C栋XXX房并加盖公章”，但该《收款收据》中并未体现相关改写内容），同时，曾X华以现金形式一次性支付金额为人民币1133250元的购房款的真实性本身也严重存疑；（2）上述《收款收据》显示原审被告深圳TS房地产开发有限公司已收到曾X华付清的购房款人民币1133250元，但原审被告深圳TS房地产开发有限公司项目负责人“严光辉”于2011年3月30日签字确认的《关于确定“香珠花园”C栋XXX室购房金额的方案》中却显示“预售合同中实际缴纳房款金额”为人民币800000元，两者之间明显存在矛盾，曾X华是否实际支付《买卖合同Ⅱ》约定的购房款以及实际支付的购房款金额（如有）显然缺乏有效证据予以证明。3、张L利提交的由张L利与曾X华签署的《合同转让协议》、与原审被告深圳TS房地产开发有限公司签署的《补充协议》依法均应认定为无效。理由如下：（1）我国《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”，而就《合同转让协议》的约定内容而言，其客观效果与曾X华将尚未依法登记领取权属证书的涉案房产转让给张L利无异，故应认定《合同转让协议》因违反《城市房地产管理法》第38条的上述规定而无效；（2）上述《合同转让协议》、《补充协议》签订之前，涉案房产已办妥以Z行罗湖支行作为抵押权人的楼花抵押登记手续，因此，根据我国《担保法》第49条的规定，曾X华通过签署《合同转让协议》的方式将涉案房产转让给张L利的行为亦应认定为无效；（3）根据《合同转让协议》的约定，曾X华同意将其在相关预售合同及补充协议项下的全部权利和义务无偿转让给张L利，明显不符合通常的房产交易规则和惯例，故《合同转让协议》的真实性严重存疑；（4）根据《补充协议》的约定，张L利应当向原审被告深圳TS房地产开发有限公司补交购房款人民币335150元，而根据张L利在本案中主张的事实和理由以及所提供的证据2《收款收据》显示，曾X华已于“1999年4月20日”一次性支付完毕全部购房款人民币1133250元，故该《补充协议》的真实性亦明显存疑。4、《贷款合同》的签订时间为1998年8月24日且涉案房产在当时即已办妥该《贷款合同》项下以Z行罗湖支行作为抵押权人的楼花抵押登记手续并产生相应公信公示效力，而曾X华与原审被告深圳市CS实业发展有限公司签订《买卖合同Ⅱ》的时间为1999年4月20日，张L利与曾X华签订《合同转让协议》的时间为2011年3月30日，均显著晚于涉案房产办妥《贷款合同》项下以Z行罗湖支行作为抵押权人的楼花抵押登记的时间。因此，即便上述《合同转让协议》、《补充协议》合法有效，在张L利明知或应知涉案房产己办妥以Z行罗湖支行作为抵押权人的楼花抵押登记的情况下，张L利主张其在上述《合同转让协议》、《补充协议》项下取得的合同权益应当获得保护并以之对抗Z行罗湖支行根据《贷款合同》所享有的抵押权等权益于法于理亦不应当予以支持。5、从证据证明力的角度分析，张L利提交的证据《香珠花园物业部收费通知单》并不足以证明张L利实际使用了涉案房产，原审判决认为“此后，原告张L利实际使用了香珠花园C栋XXX房”依据不足。并且，即便该《香珠花园物业部收费通知单》能够证明张L利实际使用涉案房产，依法亦不足以证明张L利已取得涉案房产的实际所有权。
二、原审判决认为Z行罗湖支行与曾X华签订的《贷款合同》“是以合法形式掩盖非法目的，依照《合同法》第五十二条第三项，应确认为无效”明显错误，《贷款合同》及抵押权依法不应被认定为无效1、依据《合同法》第52条规定，依照全国人大常委会法制工作委员会所做的立法解释，“以合法形式掩盖非法目的”是指“行为人为达到非法目的以迂回的方法避开了法律或者行政法规的强制性规定，所以又称为伪装合同”，且依照通常理解，“以合法形式掩盖非法目的”的行为包括四个构成要件：一是具有合法形式的表面行为，即具有掩盖性的虚伪表示；二是行为人具有非法目的；三是具有合法形式掩盖的隐藏行为，即被掩盖的真实民事行为；四是当事人双方主观上存有故意通谋的非真实意思表示。而具体到本案当中，首先，原审法院查明《贷款合同》系他人冒用曾X华的名义与Z行罗湖支行签订，因此，《贷款合同》并不具有“合法形式”（“合法形式”指法律行为在形式上符合法律关于其成立、生效和有效的要件，满足法律适用过程中的形式化要求，根据《民法通则》第55条规定，通常包括行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益）；其次，《贷款合同》并未同时包括用来掩盖另一种民事行为的表面行为（即伪装行为）和被掩盖的隐藏行为（即真实行为）；再次，在本案中并没有任何证据表明《贷款合同》双方当事人在主观上存在故意通谋的非真实意思表示。由此可见，《贷款合同》并不存在我国《合同法》第52条第3项规定的“合法形式掩盖非法目的”的情形，原审判决认为《贷款合同》“是以合法形式掩盖非法目的，依照《合同法》第五十二条第三项，应确认为无效”明显错误。与此同时，《贷款合同》亦不存在我国《合同法》第52条规定的其他任何一项依法应认定为无效的情形。2、即便如原审法院查明，《贷款合同》系他人冒用曾X华的名义与Z行罗湖支行签订，但依法亦并不因此导致《贷款合同》及抵押权无效。具体理由如下：（1）由于《贷款合同》的签订时间为1998年8月24日且涉案房产在当时即已办妥该《贷款合同》项下以Z行罗湖支行作为抵押权人的楼花抵押登记手续并产生相应公信公示效力，因此，在《贷款合同》确系他人冒用曾X华的名义与Z行罗湖支行签订的情况下，亦应当认定曾X华知道或者应当知道他人以其本人名义签订《贷款合同》，但曾X华截至目前为止在超过17年的期间内均未对此明确做出否认表示，因此，依照我国《民法通则》第66条（“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”）的相关规定，应当认定曾X华同意《贷款合同》的签署，且《贷款合同》对Z行罗湖支行和曾X华具备法律约束效力。需要特别强调的是，在《贷款合同》确系他人冒用曾X华的名义与Z行罗湖支行签订的情况下，冒用人是如何获得曾X华的身份信息？虽然原审被告深圳TS房地产开发有限公司在原审阶段曾主张《贷款合同》系原审被告深圳TS房地产开发有限公司原法定代表人张XZ在曾X华不知情的情况下安排员工盗用其身份证复印件后与Z行罗湖支行签订，但并未提供任何证据予以证明，其真实性存疑。结合在张L利原审阶段提交的证据5《关于曾X华购买香珠花园C栋XXX房情况说明》中张XZ陈述其与曾X华系老乡关系的情况并从高度盖然性的角度推断，曾X华主动将其身份信息提供给冒用人的可能性极大，亦应当据此认定曾X华知道或者应当知道且同意冒用人以其本人名义签订《贷款合同》；（2）即便《贷款合同》确系他人在违背曾X华意愿的情况下冒用曾X华的名义与Z行罗湖支行签订且曾X华对此明确做出否认表示，其法律后果亦应为《贷款合同》在Z行罗湖支行与曾X华之间不产生法律约束效力，但《贷款合同》仍将在Z行罗湖支行与“冒用人”之间成立并产生法律约束效力，惟Z行罗湖支行作为“相对人”有权依照我国《合同法》第54条（“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”）的相关规定请求人民法院予以撤销，但在Z行罗湖支行行使撤销权之前或Z行罗湖支行放弃撤销权的情况下，依法并不应当认定《贷款合同》无效。
三、即便本案张L利依法具备提起本案诉讼的原告主体资格且Z行罗湖支行与曾X华签订的《贷款合同》及抵押权依法应当被认定为无效，张L利在本案中主张的诉讼请求也已超过诉讼时效，人民法院依法不应予以保护即便本案张L利依法具备提起本案诉讼的原告主体资格且Z行罗湖支行与曾X华签订的《贷款合同》及抵押权依法应当被认定为无效，由于《贷款合同》的签订时间为1998年8月24日，且涉案房产在当时即已办妥该《贷款合同》项下以答辩人作为抵押权人、抵押编号为楼9832xx的楼花抵押登记手续并产生相应公信公示效力，故依照我国《民法通则》第135条（“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的险外”）、第137条（“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”）的相关规定，张L利在本案中主张的诉讼请求也已超过诉讼时效，人民法院依法不应予以保护。综上所述，原审判决确认Z行罗湖支行与“曾X华”、原审被告深圳市CS实业发展有限公司于1998年8月24日签订的《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》无效，确认抵押人为“曾X华”、抵押权人为Z行罗湖支行关于抵押物为香珠花园C栋XXX房的抵押登记无效以及Z行罗湖支行应将该抵押登记注销，属于明显错误。因此，Z行罗湖支行现特向贵院提起上诉，恳请贵院撤销原审判决的第一项、第二项，驳回张L利的全部诉讼请求并判令由张L利承担本案一审、二审的全部案件受理费以及鉴定费，依法做出公正的裁判。
被上诉人张L利答辩称，一、张L利通过与曾X华签订的合同转让协议取得了涉案房产的权利，取得了本案一审的主体资格，Z行罗湖支行称张L利不具有一审原告的诉讼主体资格没有法律依据和事实依据。
二、曾X华在1998年7月6日签订的深圳市房地产买卖合同和1998年8月24日签订的个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同，ZS银行借款借据，深圳市房地产楼花贷款抵押申请书等的曾X华签名与曾X华签名由一审法院委托了南天司法鉴定所进行鉴定，鉴定出四份材料中的曾X华与曾X华签名不属于同一人书写，充分表明这四份合同是虚假，签名不是本人所签，是虚假的，因此四份合同是虚假文件，因此该抵押登记行为应无效。
三、Z行罗湖支行主张张L利诉讼时效问题，张L利知道权利被侵害的时间应该是得知签名是虚假的，也就是说从鉴定出不是曾X华签订的时间才是主张合同无效的时间，所以应该以一审作出鉴定的时间知道权利被侵害，因此张L利主张抵押权无效并没有过诉讼时效，请求驳回上诉。原审被告TS公司答辩称，一、一审认定事实清楚，说理清晰，程序合法，Z行罗湖支行没有新的证据和事实。
二、涉案抵押合同无效性已经早由（2006）深中刑财执字第9号确认，关于香珠花园签订假销售合同进行按揭贷款办理抵押登记的169套房产具体数字统计说明，这个文件其中就有本案的房产，是属于假按揭，假销售合同，所以合同的无效性是正确的。
二、涉案房产的诉讼时效问题，作为诉讼参与人，本案张L利主张的是物权，抵押权属于物权一部分，物权不受诉讼时效的限制，Z行罗湖支行抗辩不能成立。请求驳回上诉，维持原判。原审被告CS公司没有答辩。原审第三人曾X华没有答辩。本院
经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，曾X华与CS公司于1999年4月20日就香珠花园C栋XXX房签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。曾X华将其在上述合同中的权利义务概括转移给了张L利，CS公司权利义务的继受者TS公司对此予以确认，并与张L利签订了《补充协议》。上述合同的履行过程中，张L利已支付了全部购房款并实际使用了涉案房产，其有权对涉案香珠花园C栋XXX房主张权利。张L利虽非1998年CS公司与“曾X华”就涉案房产签订的《房地产买卖合同》以及“曾X华”与Z行罗湖支行签订的《个人购房楼宇按揭（抵押贷款合同）》的当事人，但上述合同的处理涉及张L利的权利，张L利有权作为利害关系人提起本案确认合同效力之诉。根据原审法院委托司法鉴定得出的鉴定结论，CS公司与“曾X华”于1998年7月6日签订的《深圳市房地产买卖合同》，Z行罗湖支行与“曾X华”、CS公司于1998年8月24日签订的《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》，《ZS银行借款借据》及《深圳市房地产（楼花）抵押登记申请书》等四份材料中“曾X华”的签名不是曾X华本人所签，故上述合同均非曾X华本人的真实意思表示，合同未成立。上述合同并非曾X华本人与CS公司串通以合法形式掩盖非法目的而签订，原审将上述合同认定为无效不当，本院予以纠正。Z行罗湖支行依据未成立的合同就涉案香珠花园C栋XXX办理的抵押登记无效，原审判令Z行罗湖支行应当将该抵押登记注销并无不当。张L利就本案提起的为确认合同无效之诉，而本院确认涉案合同未成立。确认合同的效力或成立的请求权实质为形成权，不适用诉讼时效的规定，Z行罗湖支行关于诉讼时效的抗辩没有依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，但对法律的适用部分有误，本院予以纠正。上诉人Z行罗湖支行的上诉没有法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1199号民事判决第二项；
二、变更深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1199号民事判决第一项为：确认ZS银行股份有限公司深圳罗湖支行与“曾X华”、深圳市CS实业发展有限公司于1998年8月24日签订的《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》未成立；
三、驳回张L利的其他诉讼请求。本案一审案件受理费13700元、二审案件受理费13700元，鉴定费27160元，均由Z行罗湖支行负担。本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理
审判员 王丹妮
二〇一六年六月八日
书 记 员 林 翘附法律条文：依照《中华人民共和国合同法》第二十五条：承诺生效时合同成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：