河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫11民终936号
上诉人（原审被告）：韩巧兰，女，汉族，1952年11月13日出生。
委托代理人：樊朝阳，河南九九律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：万柯，男，汉族，1978年11月11日出生。
被
上诉人（原审原告）：陈兰枝，女，汉族，1967年3月19日出生。
委托代理人：张营超，河南平允律师事务所律师。
原审
第三人：苗淼（又名苗文娟），女，汉族，1979年8月15日出生。
上诉人韩巧兰、万柯因与被上诉人陈兰枝、原审第三人苗淼买卖合同纠纷一案不服源汇区人民法院（2014）源民一初字第244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人韩巧兰及其委托代理人樊朝阳、上诉人万柯、被上诉人陈兰枝及其委托代理人张营超、原审第三人苗淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：案涉房屋位于漯河市源汇区漯舞路建材市场11幢103号。2007年3月3日，万建国、被告万柯与原告陈兰枝签订《建材市场三期工程营业房认购定单》一份，双方约定：陈兰枝购买位于豫中南建材市场北区3号房一间，面积263.34平方米，单价每平方1850元，总价487179元，首付房款27万元。原告陈兰枝与万建国签字确认，被告万柯加盖了印章。同日，原告陈兰枝向万建国交付房款1万元。此前原告陈兰枝已于2007年2月16日向万建国交付房款26万元。合同签订后，万建国、被告万柯向原告陈兰枝交付了案涉房屋，该房屋一直由原告陈兰枝占有使用。被告韩巧兰与万建国原系夫妻，2001年二人离婚，万柯系韩巧兰与万建国之子。万建国于2011年11月因病死亡。案涉房屋于2014年10月20日办理了产权登记，登记产权人为被告韩巧兰，房产证号为20××53。原审法院认为：原告陈兰枝与万建国、被告万柯之间就案涉房屋存在买卖合同关系，有原告陈兰枝提供的认购定单、收款收据在卷佐证，本院予以认定。万建国、万柯未经韩巧兰同意，将房屋出售给陈兰枝的行为应认定为无权代理行为。但是，万建国系韩巧兰的前夫，万柯系韩巧兰之子，二人均与韩巧兰存在特殊关系；案涉房屋平时由万建国、万柯实际控制并负责出租、管理，且万建国、万柯能够将案涉房屋交付陈兰枝；加之案涉房屋一直没有办理产权登记，缺乏公示公信力，而万建国、万柯能够占有控制案涉房屋的行为又在客观上产生了一定的权利表象。基于上述情况，足以使原告陈兰枝有理由相信万建国、万柯具有代理权，万建国、万柯出卖房屋的行为构成表见代理，该民事法律行为的后果应当由被告韩巧兰承担。故原告陈兰枝关于被告韩巧兰协助办理案涉房屋过户登记的请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：
一、被告韩巧兰自本判决生效起十五日内协助原告陈兰枝将房产证号为20××53的房屋一套过户至原告陈兰枝名下。
二、驳回原告陈兰枝对被告万柯的诉讼请求。
三、第三人苗淼不承担民事责任。案件受理费100元，财产保全费2960元，合计3060元，由被告韩巧兰负担。
上诉人韩巧兰上诉称：被上诉人起诉状所述与韩巧兰口头买卖合同是虚假的，被上诉人应有购房协议。原审法院认定事实错误，万建国、万柯的行为相对韩巧兰不构成表见代理。原审法院超越职权，错误判决，上诉人韩巧兰持有的房屋所有权证合法有效，该证书是认定房屋所有权人的唯一凭证。被上诉人应当明知万建国、万柯无权代理。韩巧兰不同意卖房被上诉人是完全清楚的。
被上诉人诉称的房屋买卖关系不能成立等。请求依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。
上诉人万柯上诉称：上诉人没有向被上诉人收款、卖房；万建国的行为相对韩巧兰不构成表见代理；被上诉人应明知万建国无权代理等，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈兰枝针对上诉人韩巧兰的上诉答辩称：2007年3月3日，万建国、万柯与陈兰枝签订《建材市场三期工程营业房认购定单》一份，双方约定：陈兰枝购买位于豫中南建材市场北区3号房一间，面积263.34平方米，单价每平方1850元，总价487179元，首付房款27万元。陈兰枝与万建国签字确认，万柯加盖了印章。同日，陈兰枝向万建国交付房款1万元。此前陈兰枝已于2007年2月16日向万建国交付房款26万元。答辩人提供的认购清单、收款收据以及答辩人实际占有本案房屋的上述事实证明，答辩人履行了支付义务，且没有证据证明答辩人知道韩巧兰与万建国离婚，所以表见代理应该成立。被答辩人韩巧兰在原审庭审中也当庭认可双方之间针对本案涉案房产没有签订房屋租赁合同，其也没有向答辩人收取过房屋租金等。综上，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。
被上诉人陈兰枝针对上诉人万柯的上诉答辩称：原审判决事实清楚，对证据的认定清楚，适用法律准确，上诉人万柯在原审中并没有承担责任，针对其上诉请求与理由不能成立，二审不应当审理，请求驳回其上诉请求。原审第三人苗淼答辩称：同一审意见。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：原审判决将涉案房屋过户给陈兰枝是否有事实根据及法律依据。
本院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。陈兰枝购买韩巧兰所有的案涉房屋，陈兰枝称其与万建国、万柯之间就该房屋存在房屋买卖合同关系，并提供了认购订单、购房收据予以证明，原审法院对该证据予以认定并无不当，本院依法予以确认。关于万建国、万柯的行为是否对韩巧兰构成表见代理问题：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”韩巧兰与万建国原系夫妻关系，与万柯系母子关系，二人均与韩巧兰存在特殊关系；案涉房屋平时由万建国、万柯实际控制并负责出租、管理，万建国、万柯亦将房屋交付给陈兰枝，因此，万建国、万柯能够占有控制案涉房屋的行为在客观上产生了一定的权利表象。基于上述情况，足以使被上诉人陈兰枝有理由相信万建国、万柯具有代理权，原审认定万建国、万柯出卖房屋的行为构成表见代理符合法律规定，本院依法予以维持。韩巧兰、万柯均上诉称万建国、万柯的行为相对韩巧兰不构成表见代理，由于未提供充分的证据证明，本院不予支持。关于韩巧兰二审中庭审称不可能卖房的上诉理由，其二审中提供了漯河市政府及漯河市发展和改革委员会等部门文件，用以证明其一直忙于迁坟，不可能去卖房等，被上诉人陈兰枝对该组证据不予认可，认为不能证明其主张。
本院认为，韩巧兰二审提交的证据不是直接证明其未卖房的证据，在证明力上小于陈兰枝提交的认购订单及购房收据，同时对方亦不认可，因此，对其二审提交的证据本院不予认定。综上，上诉人韩巧兰、上诉人万柯的上诉理由均无事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人韩巧兰负担100元，由上诉人万柯负担100元。本判决为终审判决。
审判长 李 强
审判员 赵庆祥
审判员 曹光辉
二〇一六年六月七日
书记员 张 鹏 来自