广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终1157号
上诉人（原审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地珠海市，组织机构代码：××。
法定代表人：欧阳湘波，总经理。
委托代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：黄海云，广东显德律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：崔柏郡，男，汉族，住珠海市斗门区，公民身份号码×××4352。
上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华公司）因物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院查明，2009年12月1日，梅华公司与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会（以下简称龙珠花园业委会）签订《龙珠花园物业管理服务委托合同》，合同甲方为龙珠花园业委会，乙方为梅华公司。合同约定由梅华公司为龙珠花园小区提供物业服务。该合同第一条约定如下：“本物业基本情况，物业名称龙珠花园，物业类型以多层住宅为主、商铺综合型小区，坐落位置珠海市斗门区，四至为东至江湾中路，南至江湾三路，西至中心南路，北至江湾二路，占地面积72600平方米，其中绿地面积14520平方米，建筑面积12100平方米，其中住宅10万平方米，商场2.1万平方米，停车场7260平方米。”该合同第二条约定如下：“甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业。”该合同第四条约定乙方向业主或非业主使用人提供的基本服务、房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护和有偿服务。基本服务分为日常服务、定期服务、综合管理。其中日常服务的项目如下：（1）公共环境卫生服务，范围为物业管理区域范围内，业主户门以外；（2）绿化与建筑小品的维护与管理，服务范围包括物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地；（3）治安防范，服务范围为物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管；（4）交通、车辆停放秩序及停车场管理，服务范围为物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理；（5）装饰装修管理；（6）消防管理，服务范围为物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理；（7）房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，服务范围为物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、道路、垃圾道、烟囱、化粪池、沟渠、池、共用照明系统、室外排水管网、自行车棚、建筑物防雷设施、共用设施设备使用的房屋、垃圾中转站；（8）生活服务设施的维修养护和管理；（9）社区文化建设等。房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造、房屋建筑共用部位、共同设备的小修、部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造和其他特约服务。有偿服务是指业主或业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维护养护服务等要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费标准由双方商定。该合同第九条约定如下：“乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取；2、商业用房、商业用车库按建筑面积每月每平方米1.2元收取；3、楼道内防盗对讲系统维修费具体施行由补充协议详细确定。”该合同第十一条约定如下：“合同2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月物业服务费在下一个月收取，每个月的1至10日。……”该合同第十二条第2款约定如下：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。”该合同第三十一条约定如下：“服务期限四年，自2009年12月1日至2013年11月30日，合同从2009年12月1日起算。”2012年12月19日，涉案小区的业主委员会将原告的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。另查明，被告是位于珠海市斗门区井岸镇江湾中路181号的权属人，该房产建筑面积90.45平方米。该房屋用途为商业服务，前门临街，后门在涉案小区内。原审法院认为，梅华公司在庭审中向原审法院出示了梅华公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同等证据，证明梅华公司为涉案小区提供了物业服务。虽然崔柏郡的涉案商铺属于临街商铺，但是涉案商铺是涉案小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此，崔柏郡的涉案商铺处于梅华公司提供物业服务的范围内。崔柏郡作为涉案商铺的业主实际享受了梅华公司提供的相关服务，应当支付相应的对价。在庭审中梅华公司主张崔柏郡从2009年12月1日至2013年12月31日（49个月）未向梅华公司支付过物业服务费。由于崔柏郡经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，原审法院视为其放弃对梅华公司请求进行抗辩的权利。原审法院对梅华公司主张的崔柏郡拖欠物业服务费的期间予以采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，梅华公司要求崔柏郡支付该期间的物业服务费，依法有据，原审法院予以支持，但具体数额以原审法院确定的为准。根据庭审查明的事实，梅华公司为涉案小区提供的物业服务仅限于涉案小区内，涉案商铺临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序等均不属于其服务的范围。梅华公司仍按照物业服务合同中约定的商业用房的收费标准向梅华公司主张物业服务费，有违《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循的公平、等价有偿、诚实信用原则。鉴于崔柏郡的涉案商铺属涉案小区建筑物的一部分，且有通往小区内的后门，崔柏郡实际上享受了梅华公司提供的部分服务，原审法院依照公平、等价有偿的原则，结合梅华公司实际为崔柏郡提供部分服务的情况，确定崔柏郡应按照每月每平方米0.3元的标准向梅华公司支付物业服务费。经原审法院核算，崔柏郡应从2009年12月1日至2013年12月31日向梅华公司支付的物业服务费为1329.62元（90.45平方米×0.3元×49个月）。关于滞纳金的问题。根据崔柏郡提供的涉案小区业主委员会的声明，双方对涉案商铺是否属物业服务范围及崔柏郡是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，崔柏郡有理由不支付，故梅华公司主张崔柏郡支付拖欠物业服务费的滞纳金依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决：
一、崔柏郡于判决生效之日起七日内向梅华公司支付物业服务费1329.62元；
二、驳回梅华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元（梅华公司已预交），由梅华公司负担58元，崔柏郡负担8元。
上诉人梅华公司不服一审判决，依法向本院提出上诉，请求撤销原判，改判崔柏郡支付物业服务费5318.46元，滞纳金5318.46元，合计10636.92元。事实与理由：
一、一审法院将反映建筑物区分所有权关系的“物业服务合同”混淆为一般性的“消费服务合同”，认定事实不清。一审法院以业主实际只享受了梅华公司提供的部分服务为由，判决业主减按0.3元／㎡计算并支付物业服务费，认定事实不清，适用法律错误。本案涉案商铺虽地理位置临街，但也是涉案小区物业的组成部分，与小区是不可分割的统一整体，商铺业主与住宅业主的缴费义务完全相同，不因地理位置而有差别。物业服务合同是反映建筑物区分所有权关系的合同，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”即同一小区的业主共同消费、共同付费，谁也不能以自己“不要物业管理、享受物业服务不多、经常空置房屋、家里人口不多、经常出国不在等等”为借口逃避分摊或少分摊费用。一审法院未抓住物业服务合同的特点，混淆于一般的消费合同，认为涉案商铺门前的卫生、绿化、治安防范等不属于梅华公司的服务范围，认为少受益就少付费，犯了方向性的错误。
二、临街商铺的业主也是业主，不能免除或减少分摊责任，依法是以物业的建筑面积大小和统一的收费标准为分摊依据，一审法院却按业主自认的受益程度来处理，与法相悖。梅华公司是接受全体业主的委托对小区进行管理的，提供的物业服务具有公共性，物业服务费也用于整个小区设施的维护保养、小区秩序的正常运转，因此法律规定物业服务费的收取是按建筑物的建筑面积进行分摊（也即物多大、物权就多大、义务也就多大），并非一审法院认为的享受物业服务数量和质量的多寡。只要是建筑物区分所有权人，就应当承担起分摊物业保值、增值所需开支的法定义务。本案临街商铺的收费标准是普通住宅的三倍，约定合法有效。商铺是用于经营，门前的环境固然重要，但其所依托的整个小区的环境更是商铺能吸引人气、保值增值的关键。因此《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第七条规定商业用房的物业管理服务收费按住宅标准的300％收取。梅华公司与业主参考该规定约定了本案的收费标准，并执行多年，一审法院回避了合同的效力问题，以抽象的“公平原则”无故进行调整，破坏了“诚实信用原则”，应予纠正。
三、梅华公司主张的未超过本金的滞纳金应予支持。由于一审法院回避了合同的效力，一方面判业主支付物业费，一方面又以“存有争议就不算违约”为由免予让违约者承担违约金，显然自相矛盾。经济活动中各方当事人都容易发生争议，提出争议并不能当然免责，抗辩成立才可能有用。梅华公司认为合同合法有效，拖欠物业费的行为给梅华公司造成了经济损失，如果业主不承担违约责任，就造成违约没有任何违法成本的司法后果，“老赖”就会层出不穷。在起诉时，梅华公司已经考虑到可主张的违约金超过了物业费本金，故主动减按本金金额来主张，业主在一审中也并未请求法院对违约金予以适当减少，故梅华公司原本有权要求实际计算出的违约金。其主动减少至与本金齐平，这是梅华公司对自己的民事权利的处分，一审法院本应支持却未支持，形成不良司法结果示范，故请二审法院予以纠正。综上，一审法院按照享受物业服务的多寡减少业主的物业服务费，如果得不到纠正，对物业管理这一新生事物的理解更加走偏，物业位置偏僻的业主、空置房屋的业主都将效仿减免，司法实践势必损害珠海物业管理行业的健康成长。恳请二审法院予以改判，及时纠偏，认可合同效力，支持梅华公司诉求。被上诉人崔柏郡二审未作答辩。经审查，
本院查明的事实与一审查明的事实一致，应予以确认。
本院认为，梅华公司取得物业管理资质，具有从事物业管理服务的资格。2009年12月1日，梅华公司与龙珠花园业委会签订《龙珠花园物业管理服务委托合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。龙珠花园业委会与梅华公司签订《物业管理委托服务合同》明确约定进行管理的龙珠花园是“多层住宅为主、商铺综合型小区”，建筑面积中包括“住宅10万m2”与“商场2.1万m2”，可见梅华公司管理物业涵括住宅和商业经营场所。而崔柏郡所有之商铺原本就与龙珠花园小区一并规划和建设，属于龙珠花园小区建筑的一部分，小区的供水、供电、排污等公用设施及绿化、小区业主专有部分以外的共有部分都是密不可分的共用整体。《物业管理委托服务合同》的上述约定将龙珠花园物业管理权交给梅华公司，并未将商铺区分为小区内商铺和临街商铺，更没有约定小区临街商铺不在物业管理范畴，在没有明确约定的情况下，合同所指商场应为小区规划、建设范围内的全部商铺，因此
本院认为崔柏郡所有之临街商铺均在合同约定的梅华公司实施物业管理和服务的范围之内。根据《物业管理委托服务合同》基本服务中日常服务第七项约定，梅华公司应当对物业管理区域内共用部分、共用设施设备进行维修养护和管理，共用设施包括：外墙面、化粪池、沟渠、池、室外排水管网等等。既然涉案商铺属于小区物业范畴，在梅华公司针对公用部分、公用设施提供服务进行维护和管理时，涉案商铺则必然从中享受部分服务、从中得益，因此应当支付相应的物业服务费。根据《物业管理委托服务合同》日常服务约定，梅华公司还应当负责物业管理区域范围内的公共环境卫生、绿化服务、治安防范、交通及车辆停放秩序等工作，但是案经审理，梅华公司并未提供证据证明其对龙珠花园小区外围、涉案临街商铺实施了合同约定的上述日常服务。梅华公司上诉认为其与龙珠花园业委会缔结合同则当然享有按照合同收取物业服务费的权利，但是享有按照合同收取物业服务费的前提是履行了合同约定的全部物业服务义务，如上所述，梅华公司并没有按照合同约定提供上述物业管理服务项目，则无权按照合同约定标准收取物业服务费，梅华公司该上诉主张，理据不足，本院不予采纳。涉案商铺向小区内开有后门，可通过该门自由通行至小区，获取方便，也客观享受了小区道路、绿化、保洁等公共设施服务，一审法院从公平、诚实信用、等价有偿原则的角度出发，既考虑了崔柏郡客观上享受共有部分服务之事实，又考虑梅华公司未全面履行合同约定物业服务义务，酌情将物业服务费调整至每月每平方米0.3元，符合客观实际，理据充分，本院予以维持。如同上述，梅华公司并未提交证据证明对龙珠花园小区外围、涉案商铺实施合同约定的日常服务，而梅华公司一审诉讼中提交向崔柏郡发出催款函的快递单据并不能证明已予送达，况且该单据显示系2015年并非案涉合同约定的管理期间发出，即梅华公司没有证据证明在管理龙珠花园小区期间曾向崔柏郡主张过涉案商铺的物业服务费，故也不存在崔柏郡怠于交纳物业服务费的事实。一审判决指出崔柏郡依据业委会的声明对物业服务费是否应当支付及其标准提出异议，而与梅华公司存有争议，该争议当然是指梅华公司在案涉合同终止、退出龙珠花园小区管理之后，而陆续向崔柏郡等物业所有人主张物业服务费的情况下所生之争议，该争议厘清前崔柏郡并不确定梅华公司所主张的物业服务费支付标准等事项，故一审法院驳回梅华公司主张崔柏郡支付滞纳金的请求并无不当，本院予以维持。综上所述，梅华公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币66元，由上诉人梅华公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 廖世娟
代理
审判员 朱 玮
代理
审判员 牟宏微
二〇一六年六月七日
书 记 员 梁 暐 关注微信公众号“”