湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0102民初0224号原告长沙某物业公司，住所地长沙市芙蓉区八一路。法定代表人周某某，总经理。委托代理人黄晶，湖南金州律师事务所律师。被告宁某某，男，1984年1月9日出生。
原告长沙某物业公司（以下简称某公司）因与被告宁某某发生物业服务合同纠纷，于2016年1月13日向本院提起诉讼。本院同日受理后，依法适用普通程序，组成由
审判员孙剑璞担任
审判长，
人民陪审员李美华、邓晓阳参加的合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人黄晶，被告宁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称:2014年4月26日，某公司与宁某某签订《前期物业管理服务协议》，约定了物业服务内容、双方权利义务、收费标准及违约责任。某公司按协议履行了全部义务，宁某某系某小区物业2栋1405房业主，按约定应该向某公司交纳从2015年1月19日至2015年12月31日的物业管理费用1773.11元，但其拒绝交纳，已产生滞纳金2361.42元。宁某某拖欠物业管理费严重影响了某公司对小区的经营管理。经某公司多次催缴，但宁某某仍未缴纳逾期物业服务费。请求法院判决：宁某某支付某公司物业管理费1773.11元（2015年1月19日至2015年12月31日）；宁某某支付某公司滞纳金，按照每日千分之五予以计算至实际给付之日为止（暂计算至2015年12月31日止为2361.42元）。
被告宁某某辩称：
一、宁某某拒交物业管理费是因为某公司没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已构成违约。某公司没有按合同要求做好小区绿化服务工作，从2014年4月交房至今，小区绿化已存在大面积枯死；小区内环境卫生清理非常差，多处小区垃圾成堆，小区前施工后的场地垃圾长时间无人清理；小区内存在多处外墙随意打孔和安装空调压缩机，某公司未有制止，存在很大安全隐患；小区内电梯经常出现故障，且某公司以业主欠物业费为由拒绝维修，电梯故障一个月以上无人维修属于常态，存在严重不作为行为；小区的单元入户门至今未安装门禁系统，小区的公共设施大部分已经破坏，某公司从未进行维护，消防设施形同虚设，消防管理不到位，不能起到消防的作用，某公司私自在地下室拉扯电线导致发生火灾，烧毁8台电动车，其中1台为宁某某所有，某公司至今未给予任何回应和补偿；
二、某小区业主与某公司进行了多次协调会，要求某公司按合同要求整改和服务，但其一直未按要求提供服务。2015年4月28日小区业主代表与开发商及某公司召开了协调会，某公司承诺2016年3月30日之前解决不了协调会议记录的问题，将不再收取物业管理费，物业经理作为公司代表签字。
三、2015年11月23日，宁某某家停水而邻居家有水，反馈给某公司，但该公司以宁某某未交物业管理费为由拒绝提供检测和维修服务，直到11月27日宁某某自己请师傅修好。某公司多次拒绝宁某某登记入户门未整改到位的情况，且态度恶劣。宁某某从2014年4月至2014年12月31日已经缴纳了物业管理费。因为观澜湖承诺的整改问题一直不到位，且观澜湖提供的服务一直未达到标准符合相关规定，某公司违约在先，宁某某才拒交之后的物业管理费。请求依法确认某公司在提供物业服务中存在欠缺和过错，驳回某公司诉求的物业管理费中未尽责任和义务的部分。
经审理查明：宁某某系长沙市芙蓉区隆平路169号某小区2幢2单元14层1405号房屋的业主（建筑面积85.41平方米）。2014年4月26日，某公司（乙方）与宁某某（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方对某小区实施前期物业管理。
一、服务内容包括1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施的维修、养护和管理；3、公共环境卫生，公用绿地、花木等养护和管理；4、小区安全防范；5、交通秩序与车辆停放。
二、物业管理服务质量。
三、双方的权利和义务。物管费用暂定收费标准按电梯房建筑面积每月每平方米1.8元，每半年预交一次，首次交房时，预交一年物业管理费，甲方首付时间为购房合同约定的交房日期，下一次交纳费用时间为前一次交费时间前20日，以此类推；乙方如违反协议，未达到管理服务质量的约定目标，甲方有权要求乙方限期改正，如逾期未改且给甲方造成经济损失的，乙方承担相应法律责任；甲方如不按协议约定的标准和时间交纳物业管理费的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的5‰向甲方加收滞纳金。紫御江山部分业主认为开发商所交房屋及某公司提供的物业服务存在不符合商品买卖合同与前期物业服务合同的地方，要求整改，2014年4月11日，芙蓉区政府相关部门组织开发商、物业公司、业主代表进行了协调。宁某某接收房屋后，按时向某公司交纳物业管理费至2015年1月18日。此后，宁某某认为观澜湖服务整改未到位，因此一直拒交物业管理费。2015年11月23日，宁某某发现自己家停水而邻居家未停水，向某公司反馈时，该公司以其未交物业管理费为由拒绝提供检测和维修服务。从2015年1月19日至2015年12月31日，宁某某共拖欠某公司物业管理费1752.62元(按每月1.8×85.41=153.74元的标准计算)，某公司催缴未果，双方由此酿成纠纷。上述事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、紫御江山入伙手续表、商品房买卖合同、律师函、快递单、某公司的营业执照及机构代码证、照片、紫御江山协调会记录等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：某公司与宁某某签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应诚实、全面履行。根据该协议的规定，某公司应向宁某某提供相应的物业管理服务，宁某某也应按照协议约定的时间交纳相应的物业管理费。某公司已向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，业主应按时交纳物业管理费。宁某某拖欠物业管理费的行为，侵害了其他业主的权利，也损害了正常的物业管理秩序，应承担相应民事责任，故某公司要求其交纳物业管理费的诉讼请求理由成立，本院予以支持。因某公司向宁某某提供的服务存在一定瑕疵，有待改进，故对其要求宁某某按合同约定从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的5‰的标准支付逾期交纳物业管理费的滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，
判决如下：
一、宁某某在本判决生效之日起三日内向长沙某物业公司支付物业管理费1752.62元(从2014年10月18日起计算至2015年12月31日止)；
二、驳回长沙某物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由长沙某物业公司负担25元，宁某某负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 孙剑璞
人民陪审员 李美华
人民陪审员 邓晓阳
二〇一六年六月七日
书 记 员 石登波附：判决书法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来自