广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1284民初516号原告四会市绿茵东方物业服务有限公司，住所地：四会市。统一社会信用代码：×××497A。法定代表人霍礼祥，该公司董事。委托代理人张冉冉，该公司员工。被告郑桂凤，女，汉族，住四会市。公民身份号码：×××3824。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张冉冉、被告郑桂凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告就绿茵幸福城××座××号签订了一份《绿茵幸福城前期物业服务协议》，约定甲方（原告）为房地产开发单位选聘的物业管理企业，负责对绿茵幸福城提供前期物业管理服务，乙方（被告）为购房人，前期物业管理是指：自房屋交付乙方使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理，同时约定该房的建筑面积89.55平方米，被告按照建筑面积1.38元/平方米/月的标准从2013年7月16日起缴付物业管理费，每月应缴付管理费124元，同时协议第十一条约定，被告在规定的缴费期限未缴付的，除收取未缴付款项外，并从逾期之日起按每日千分之一的标准计收违约金。由于绿茵幸福城未成立业主委员会，根据《物业管理条例》的规定，2012年8月16日，绿茵幸福城的开发建设单位四会市绿茵房地产开发有限公司与原告签订了一份《绿茵幸福城委托管理合同》,委托原告对绿茵幸福城进行物业管理。自2013年7月16日起，被告亦按照协议约定的标准向原告缴付了该物业至2015年4月的物业管理费，但从2015年5月起拖欠管理费，至2016年2月共拖欠管理费10个月共计1240元，逾期履行违约金204.6元，合计1444.6元。绿茵幸福城小区至今未成立业主委员会，开发单位也未另委托其他物业管理企业对绿茵幸福城进行物业管理，绿茵幸福城小区仍由原告提供物业服务。被告无故拖欠物业管理费经原告多次催缴，都拒不缴付。据此，请求判令：1.被告立即支付物业管理费1240元，及至实际清偿日止的逾期履行违约金204.6元（暂计至2016年2月28日，以每月应交金额为基数，按照千分之一计算），合计1444.6元。2.案件受理费由被告承担。原告递交证据如下：1.绿茵幸福城（一期）物业管理服务委托合同。证明原告与开发商签订了物业管理服务委托合同的事实。2.绿茵幸福城前期物业服务协议。证明原告与被告签订了物业服务协议的事实。3.绿茵幸福城××座××拖欠物业管理费明细表。4.绿茵幸福城××座××逾期履行违约金明细表。证明被告从2015年5月起拖欠原告物业管理费的事实。5.催费通知。6.催费通知相片。证明原告有向被告催交物业管理费的事实。
被告辩称：
一、我收楼至今已经三年，原告的物业管理服务比较差，出入没有登记，我已经跟原告反映过，最近才有改善。
二、交楼时称绿化带可以交付使用，若不能交付由开发商缴纳物业管理费，但至今尚未完善，我现在每天都只能走后门，没有正门可以走，正门、花园一直都是停工，没有开工，原告也没有进行处理。
三、2015年3月由于我自己的个人原因，有人上门恐吓我，房屋门口被人喷了红油，我看了监控，当时有两个人进来，其中一个人在喷红油，另外一个人在电梯停留了几分钟，原告可以在监控录像看到，但并没有派保安上门看看是怎么回事。
四、我收楼的时候落地玻璃走轨，当时有叫原告上来修，2015年5月、7月又通知原告维修，但维修师傅不是在我上班的时候上门，就是到了之后才约我，双方约定的时间不合适，造成落地玻璃至今都未修好，每次都是我打电话给原告，原告才跟进。
五、我房屋楼下住户养了几窝小鸟，鸟粪会滋生病菌，登革热也说不能养家禽，我家每天都可以闻到鸟粪的味道，蚊子特别多，我将该问题反映给原告，但原告说主管休息，回来会回复我，但并没有下文，原告说该住户是在室内养小鸟，不是在室外，至今还养着，影响我的睡眠，原告至今没有解决我的问题，原告可以退出小区的物业管理，可能其他物业管理公司可以解决。
六、小区的卫生、垃圾工作做得不好。
七、小区早上不能鸣喇叭，但早上七点多就有喇叭响，原告也没有派人处理。被告递交证据如下：光盘。
经审理查明：被告是四会市绿茵幸福城××座××号房屋的业主，原告是该小区的物业管理企业。
原告（甲方）与被告（乙方）于2013年7月16日签订了《绿茵幸福城前期物业服务协议》，约定物业服务费用按其拥有物业的建筑面积交纳，带电梯住宅一层至十层按1.38元/m2/月的标准收取，涉案房屋的建筑面积为89.55m2。乙方应在每个交费月10号前向甲方交纳物业服务费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权采取下列措施追收：在规定之缴费期限未缴付的，除收取未缴付款项外，并从逾期之日起按每日千分之一的标准计收违约金。原告主张物业管理费的违约金从欠缴物业管理费当月的11号起计算。另查明，被告2015年5月之前的物业管理费已向原告交纳。2015年5月至2016年2月的物业管理费1240元至今未交，原告主张的同期逾期履行违约金为204.6元。再查明，被告所居住的由原告进行物业管理的房屋在2015年3月期间被人上门恐吓和在房屋门口喷了红油，原告不排除有人尾随其他业主进入小区后实施了该行为。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录证实。
本院认为：原告与被告签订了《绿茵幸福城前期物业服务协议》，被告享受了原告提供的物业管理服务并因此受惠，双方已构成了物业服务合同关系，按时交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，故本院确认被告拖欠原告2015年5月至2016年2月的物业管理费1240元，对原告的此项请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金问题，因被告辩称在小区的房屋被人喷红油，原告对此事实亦予以承认，原告作为该小区的物业管理企业，对小区负有治安管理责任，非业主进入小区实施不法行为，造成被告的房屋遭遇外来人员喷红油，原告的管理人员未能及时发现、制止该行为，可见原告的物业管理服务存在瑕疵，被告为此拒交物业管理费属于事出有因，并非无理拒交，为平衡双方权利和义务，故对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告郑桂凤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四会市绿茵东方物业服务有限公司支付2015年5月至2016年2月的物业管理费1240元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 周忠海
审 判 员 夏睿娜
人民陪审员 赖 莹
二〇一六年六月七日
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