江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终2442号上诉人（原审原告）耿洁，女，1984年3月16日生，汉族，无业。委托代理人周翔，江苏法臻律师事务所律师。被上诉人(原审被告)胡静，女，1987年10月23日生，汉族，无业。
上诉人耿洁因与被上诉人胡静房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。耿洁原审诉称：2012年6月，胡静与房屋出租人张刚就南京市鼓楼区某地12号110室房屋签订《租赁协议书》，约定房屋租赁期限自2012年12月16日至2014年12月15日，年租金46000元，租用期间胡静不得转租、转让、转借。2014年8月7日，胡静与耿洁签订《转让协议》，将该房屋转租给耿洁，转租期限自2014年8月15日至2014年12月15日，胡静收取耿洁剩余房租及其他费用共计69000元。同年9月底，出租人张刚明确表示不同意胡静转租，并主张胡静应当退还耿洁高出剩余房租的其他费用。耿洁认为，胡静未经出租人同意转租房屋，且向耿洁收取超出房屋租金标准的高额费用，应当返还耿洁。耿洁索要未果，故诉至法院，请求依法判令胡静返还超出房屋租金的费用53668元，并承担本案诉讼费用。胡静原审辩称：1、胡静与耿洁签订的是转让协议，而非转租协议，协议价款除包括剩余房租外，还包括店铺装修等价值；2、胡静与耿洁签订转让协议时，已将《租赁协议书》一并转交耿洁，耿洁对房屋租赁协议的内容是明知的，耿洁、胡静之间的《转让协议》真实有效，应受法律保护；3、即便胡静向耿洁收取了超出房屋租金的转租费用，即构成不当得利，也应由房屋出租人向胡静索要，而耿洁作为次承租人，是房屋租赁合同以外的第三人，无权依照租赁合同约定要求胡静返还；4、胡静转让店铺前已口头征得房屋出租人同意，出租人在六个月内未提出异议，房屋出租人亦未以胡静无权转租为由收回租赁房屋，即耿洁的合法权益未受到损害。综上，耿洁的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。原审法院
经审理查明，坐落于南京市鼓楼区某地12号110室房屋（以下简称涉案房屋）登记的所有权人为案外人张刚。2012年12月6日，张刚（甲方、出租人）与胡静（乙方、承租人）签订《租赁协议书》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用；年租金为46000元；一年一付；甲方收取乙方押金1000元；租赁期限自2012年12月16日至2014年12月15日；租用期间，乙方不得损害房屋结构，不得干违法乱纪的事情，不得转租、转让、转借，不得改变经营类别等等。上述合同订立后，胡静履行了相应的付款义务，并实际使用涉案房屋。2014年8月7日，耿洁与胡静签订《转让协议》，内容如下“今收到耿洁某地12号110转让费68000元整（包括剩余房租在内），房租到2014年12月15日止（包括房东1000元押金）。（2014年8月15日全部交接完毕）”。《转让协议》签订后，耿洁向胡静支付了转让费68000元及押金1000元，胡静将房屋交付耿洁使用。后胡静在与张刚沟通时，张刚表示不同意胡静转租，但未要求返还房屋。耿洁经过与张刚协商，在2014年12月15日后，耿洁与张刚重新签订了租赁期限为2年的租赁合同。耿洁称其与胡静转租的事情很不愉快，于2015年上半年将涉案房屋返还张刚。耿洁多次要求胡静返还超出租金部分的转让费未果，遂诉至原审法院，要求判如所请。上述事实，有当事人陈述、《租赁协议书》、《转让协议》等证据予以证实。原审法院认为，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，耿洁与胡静在签订转让协议前，清楚房屋状况及胡静与张刚的租赁关系等事实，转让费亦是双方协商一致确定。胡静与张刚的租赁合同中虽然约定不得转租，但张刚并未以此要求解除与胡静的租赁合同，且胡静与张刚的租赁合同到期后，耿洁与张刚另行签订了为期两年的租赁合同。综上分析，耿洁与胡静签订的《转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该《转让协议》合法有效，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。耿洁要求胡静退还超出租金部分的费用53668元，属单方变更合同内容的行为，该请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十七条，《中华人民共合同合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回耿洁的诉讼请求。案件受理费1142元，减半收取571元，由耿洁负担。
上诉人耿洁不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人签订《转让协议》时，对被上诉人与房屋所有权人签订的《租赁协议书》的具体约定并不知情，且上述《租赁协议书》第7条约定了被上诉人现有装潢在合同到期不再续租时不得拆除、要保持原貌，即被上诉人装潢的所有权和处置权归房屋所有人，被上诉人无权处分。
二、原审判决适用法律不当。被上诉人在原审中也确认《转让协议》中约定的费用除剩余房租外，还包括店铺装修的价值。因此，被上诉人擅自转让店铺装修的价值系无权处分，《转让协议》中对店铺装修价值转让费的约定亦属于无效，被上诉人收取上诉人相关款项属于不当得利，应当予以返还。原审法院认为上诉人要求被上诉人退还超出租金标准的费用属于单方面变更合同内容，属于适用法律错误。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，依法发回重审或改判，并判令被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人胡静辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院对原审查明的事实予以确认。二审中，双方皆无新证据提交。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被上诉人胡静虽然不是房屋的产权人，但其与上诉人耿洁签订转让合同时，上诉人已明知涉案房屋中存在转租关系，双方就此协商剩余房租以及转让费等并签订协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效。合同签订后，产权人对上诉人使用房屋并未提出异议，上诉人亦实际承租使用涉案房屋，至于产权人与被上诉人在租赁合同中关于禁止转租等限制，系另一合同关系，与本案无关，故上诉人上诉主张被上诉人无权转租并处分租赁房屋，本院不予采纳。上诉人要求被上诉人返还相关已支付的转让费用，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1142元，由上诉人耿洁负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理
审判员 马 帅
二〇一六年六月七日
书 记 员 郭旭冬 微信公众号“”