江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3987号上诉人(原审被告）南京紫燕科技有限公司，住所地南京市栖霞区尧化街道办事处尧辰村，实际经营地南京市栖霞区尧化街道尧化门街233-1号。法定代表人葛元兴，该公司董事长。委托代理人王磊，男，南京紫燕科技有限公司经理。被上诉人（原审原告）南京市栖霞区人民政府尧化办事处，住所地南京市栖霞区尧化门街217号。负责人王永怀，该办事处主任。委托代理人肖红，江苏巨楷律师事务所律师。上诉人南京紫燕科技有限公司（以下简称紫燕公司）与被上诉人南京市栖霞区人民政府尧化办事处（以下简称尧化办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第3738号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尧化办事处原审诉称，尧化办事处与紫燕公司于2000年建立了租赁关系，紫燕公司承租原告位于南京市栖霞区尧化街道尧化门街233-1号内占地约1100平方米、建筑面积约872平方米的厂房、场地。2009年，双方又签订租赁协议，紫燕公司按约每年支付租金至2014年12月31日。尧化办事处因自用需要，2015年未再收取紫燕公司租金，要求紫燕公司迁出，紫燕公司不同意。为此，尧化办事处于2015年5月14日书面通知紫燕公司，要求紫燕公司限期搬出，双方之间的不定期合同关系已经终止，紫燕公司对此置之不理。尧化办事处认为，紫燕公司的行为侵犯了尧化办事处的合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法判令：1、双方之间租赁关系解除，紫燕公司立即迁出并返还所承租的厂房、场地；2、紫燕公司按每月5000元的标准支付2015年1月1日至7月15日期间的租金及2015年7月16日起至实际返还房屋时止的房屋占有使用费；3、紫燕公司承担本案诉讼费用。紫燕公司原审辩称，1、紫燕公司从未拖欠过尧化办事处租金。按照租赁合同约定，租金每半年支付一次，紫燕公司于2015年5月就开具了30000元的转账支票至尧化办事处用以支付2015年上半年租金，但被尧化办事处财务人员退回。因此，2015年的租金是尧化办事处自己不收，双方之间不存在不支付租金的争议，现在尧化办事处又以起诉方式要求紫燕公司支付租金损失，没有事实和法律依据。2、双方之间的房屋租赁关系没有解除。尧化办事处送达给紫燕公司的《企业搬出通知》通知的是企业搬出，只字未提解除租赁关系，紫燕公司没有看到任何解除的文字，在租赁合同存续期间，尧化办事处无权要求紫燕公司搬出，故《企业搬出通知》依法不发生解除租赁关系的法律效力。3、紫燕公司是尧化办事处为了发展地方经济和促进就业于2002年通过招商引资落地的企业，申领的营业执照是政府一手操办的，租赁场所也是政府确定后安排给紫燕公司租赁用于生产经营活动的。对于紫燕公司所收到尧化办事处的《企业搬出通知》，紫燕公司认为是尧化办事处要对该地拆迁，紫燕公司正在等待政府另行安排生产地址和就企业搬迁有关损失的补偿问题进行协商，从未也不会想到等到的是解除租赁合同的诉讼。4、紫燕公司是生产性企业，从事汽车配件生产和机械加工。紫燕公司自设立以来，一直守法经营，在取得自身经济发展的同时，依法纳税和向政府交纳各项费用，支持地方经济发展，解决人员就业。因此无论出于什么原因，尧化办事处要求紫燕公司搬迁，紫燕公司一定会支持政府，只是尧化办事处应当和紫燕公司协商如何搬迁、如何补偿，而不是挑起本案诉讼。综上所述，请求法院依法驳回尧化办事处的诉讼请求。原审法院
经审理查明，2000年，尧化办事处（甲方）与紫燕公司（乙方）签订租赁协议，约定由紫燕公司承租尧化办事处实际管理的、坐落于南京市栖霞区尧化街道尧化门街233-1号的原汇文铸字厂集体资产厂房（以下简称讼争房屋，建筑面积872平方米，占地面积1100平方米）。2009年4月15日，双方再次签订租赁协议，约定由紫燕公司继续承租讼争房屋，租赁期限自2009年1月1日至2009年12月31日，净租金每年为60000元，租金支付方式为每年1月1日和6月1日前各付一半。租赁协议第二条第2款约定，在协议期满或遇拆迁时，全部资产归甲方所有，乙方不再主张投入补偿事宜。2015年5月14日，尧化办事处向紫燕公司送达《企业搬出通知》，该通知载明：2009年12月31日之后（双方）未签租赁协议，尧化办事处对此厂房、场地另有他用，经研究决定，请紫燕公司于2015年7月15日前腾空搬出，并办理交接手续。紫燕公司法定代表人葛元兴、经理王磊分别在该通知上签名确认接收。2015年6月17日，紫燕公司向尧化办事处送达《南京紫燕科技有限公司报告》，该报告载明紫燕公司希望与尧化办事处就搬迁后的职工安置、设备、资产安排及补偿等问题进行协商。后因双方双方就租赁协议解除、讼争房屋腾空返还及租金问题发生纠纷，故尧化办事处诉至法院。以上事实，有尧化办事处举证的租赁协议、《企业搬出通知》、《南京紫燕科技有限公司报告》、紫燕公司举证的中国农业银行转账支票、股东指定办理登记注册委托书、生产设施设备照片、外协加工承揽合同等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，原审法院予以确认。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。尧化办事处与紫燕公司之间所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于双方之间的租赁关系有无解除问题。双方于2009年签订的第2份租赁协议于2009年12月31日期满后，虽然双方未再续订新的租赁协议，但紫燕公司实际继续承租讼争房屋，尧化办事处对此并未提出异议。根据合同法第二百三十六条规定，应认定第2份租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同法第二百三十二条规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，作为出租人的尧化办事处已于2015年5月14日以《企业搬出通知》形式通知紫燕公司，要求作为承租人的紫燕公司于2015年7月15日前腾空并搬出讼争房屋，紫燕公司也已于当日收悉。该通知内容中虽无“解除”的文字表述，但所表述的“腾空搬出”等文字，通常理解应为解除租赁关系的意思表示，故该通知系解除合同的通知，且该通知已到达紫燕公司。根据合同法第九十六条规定，合同自当事人一方解除合同的通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。紫燕公司收到该通知后，在法定期限内未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；且如前所述，尧化办事处单方主张解除租赁关系合法有据。因此，依法应当认定《企业搬出通知》发生解除合同的效力，即双方双方签订的租赁协议于2015年7月16日解除，尧化办事处主张确认双方之间的租赁关系解除的请求，合法有据，原审法院予以支持。合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第2份租赁协议第二条第2款约定，协议期满，承租方对房屋和设施及街道资产实施的改造等全部资产归出租人所有，承租人不再主张投入补偿事项。因此，尧化办事处主张紫燕公司立即迁出并返还讼争房屋的请求，合法有据，亦予以支持。关于尧化办事处主张紫燕公司支付租金和房屋占有使用费的请求。合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；根据第2份租赁协议第三条第1款约定，本案讼争房屋的年租金为60000元。虽紫燕公司陈述尧化办事处拒收2015年上半年租金，但据此辩称尧化办事处因此丧失了主张租金权利的意见于法无据，故不予采纳。紫燕公司实际对讼争房屋自2015年1月1日起的租金未予支付。现租赁协议已于2015年7月16日解除，尧化办事处依据相关法律规定和租赁协议约定，主张紫燕公司支付2015年1月1日至7月15日期间的租金及2015年7月16日起至实际返还房屋时止的房屋占有使用费的请求，合法有据，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审法院判决:
一、南京市栖霞区人民政府尧化办事处与南京紫燕科技有限公司签订的租赁协议于2015年7月16日解除；
二、南京紫燕科技有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于南京市栖霞区尧化街道尧化门街233-1号的原汇文铸字厂集体资产厂房、场地腾空并返还给南京市栖霞区人民政府尧化办事处；
三、南京紫燕科技有限公司于判决生效之日起十日内向南京市栖霞区人民政府尧化办事处支付2015年1月1日至7月15日期间的租金32500元，并支付自2015年7月16日起至实际返还房屋时止的房屋占有使用费（按每年60000元标准计算）。原审案件受理费1210元减半收取605元，由南京紫燕科技有限公司负担。
上诉人紫燕公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、我方是尧化办事处为了发展地方经济和促进就业于2002年通过招商引资入驻的企业，申领的营业执照是政府一手操办的，租赁场所也是政府确定后安排给紫燕公司租赁用于生产经营活动的场所，当时被上诉人承诺就是长期使用。2、2009年签订合同时，被上诉人打印好一份合同让上诉人签，我方对于合同内容并不清楚，该合同中关于资产权属约定显然违背公平合理原则。3、16年来我方一直遵守合同约定，按期支付租金，2015年我方向对方支付租金，但对方拒收，双方之间不存在不支付租金的争议。4、双方之间的房屋租赁关系没有解除。根据合同法的精神，合同期限不明确时应当按照双方的交易习惯确定，双方一直按照合同约定履行，被上诉人无权以通知的方式解除租赁合同。5、尧化办事处送达给紫燕公司的《企业搬出通知》通知的是企业搬出，只字未提解除租赁关系，紫燕公司没有看到任何解除的文字，在租赁合同存续期间，尧化办事处无权要求紫燕公司搬出，故《企业搬出通知》依法不发生解除租赁关系的法律效力。多年来我方投入资本扩大生产，解决人员就业，被上诉人应当和我方就如何搬迁、补偿问题进行协商，被上诉人作为人民政府应对上诉人的搬迁给予补偿。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人尧化办事处辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人紫燕公司与被上诉人尧化办事处于2009年4月15日签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该协议约定租赁期限至2009年12年31日止。期限届满后双方未再续签订新的租赁协议，双方默认仍按原合同履行各自义务，故双方实际形成不定期租赁合同关系。根据合同法相关规定，对于不定期房屋租赁合同，当事人可以随时要求解除，但出租人应当在合理期限内通知承租人。本案中，被上诉人于2015年5月14日以《企业搬出通知》形式通知了上诉人，要求上诉人于同年7月15日前腾空并搬出涉案房屋，上诉人亦收到该解除通知，被上诉人已给上诉人预留了二个月合理期限以便其腾空租赁房屋，故原审法院认定双方不定期租赁合同于2015年7月16日解除，符合合同法关于不定期租赁合同解除的相关规定，本院应予维持。因此上诉人主张被上诉人无权解除租赁协议，要求继续履行租赁协议的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人紫燕公司主张企业搬迁补偿的问题，因该上诉主张不属于本案审理的范畴，上诉人可另行主张，本案不予理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1210元，由上诉人南京紫燕科技有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 涂 甫
代理
审判员 付 双
代理
审判员 吴 勇
二〇一六年六月七日
书 记 员 汪海燕 来自：