广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终4863、6155号
上诉人（原审原告）：罗秀虹
委托代理人：穆孝胜，广东众诚律师事务所律师。
委托代理人：蔡虎，广东众诚律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：深圳市天麒房地产发展有限公司。
法定代表人：黎慧群，董事长。
委托代理人：贺倩明，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：程庭刚，上海市建纬（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人罗秀虹因与被上诉人深圳市天麒房地产发展有限公司（以下简称天麒公司）房屋买卖合同纠纷两案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1253、1254号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本两案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2013年3月2日，罗秀虹（买方）与天麒公司（卖方）分别签订两份编号为深东公寓认字（2013）第xxx、xxx号《深圳市房地产认购书》及《补充协议》，约定罗秀虹向天麒公司购买xx公寓项目的第x栋xxx、xxx号房（以下简称涉案房产），价款分别为7871130元、7990650元；签订本认购书时，买方向卖方支付每套房产各20万元定金，签订正式的房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售；如因买方原因（包括但不限于不符合购买资格、未按时付款、未按时提交资料、不配合签订合同等）导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还；卖方已向买方明确告知关于购房的法律法规及政策并出示了相关文件，买方确认符合国家及地方有关购房的资格和条件，并已向卖方出具未违反购房限制性规定的承诺。否则，若因买方购房资格条件瑕疵致使《认购书》及本《补充协议》无法继续履行的，卖方有权单方解除《认购书》及本《补充协议》，买方已付定金不予退还。认购书备注：因客户是香港身份，所以需注册公司后方能完成一次性付款手续，并签订买卖合同，需申请时间为1个月（4月2日前）完成。同日，罗秀虹在天麒公司分两笔刷卡支付了共计40万元定金。天麒公司亦分别向罗秀虹出具收取涉案两套房产定金各20万元的收款收据。2013年4月1日，罗秀虹向天麒公司发函称，因本人是香港居民受大陆购房政策的限制，无法签订及履行购房合同，请贵司尽快退回定金。2013年4月19日，天麒公司通过邮政EMS向罗秀虹邮寄《解除通知书》称，由于罗秀虹未能按约定完成主体公司的注册工作，导致双方未能在约定时间内签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，且罗秀虹已于2013年4月1日出具书面文件明示不会再与本公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，我公司现通知如下：1、解除双方签订的《深圳市房地产认购书》及《＜深圳市房地产认购书＞补充协议》，你已交纳的定金不予退还；2、我公司有权另行出售xx公寓A座xxx、xxx号房。罗秀虹于2013年4月21日签收该邮件。天麒公司另于2013年6月27日在报纸上刊登了该通知书。罗秀虹为主张其不能在一个月内无法完成公司注册的相关事项及其不具备购买涉案房产的资格，向该院提交了罗秀虹于2013年3月16日申请注册xx投资咨询（深圳）有限公司的《名称预先核准通知书》、于2013年3月21日申请办理的《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》、深圳市市场监督管理局于2013年4月1日向罗秀虹发出的《网上设立申请受理通知书》及涉案房产为商业性办公用地的房产信息予以佐证。天麒公司为主张其已履行了向罗秀虹披露了罗秀虹作为港澳台人士购买涉案房产的相关政策文件、30天内能完成公司的注册及罗秀虹怠于办理公司注册的相关事实，向该院提交了购房现场展示的风险提示/认购须知、涉案房产中介代理人出具的已告知罗秀虹相关风险的情况说明、深圳市市场监督管理局办理外商投资企业的相关文件、案外人港籍人士于30日内在深圳成功注册公司的相关文件予以佐证。另查，罗秀虹曾于2013年以同样的事实和理由将天麒公司诉至该院，案号为（2013）深福法民三初字第1546、1547号，后罗秀虹以相关诉讼请求依据不充分为由申请撤回该两案的起诉，该院于2013年9月11日裁定准许罗秀虹撤回起诉。罗秀虹的诉讼请求：1、确认罗秀虹与天麒公司签订的深东公寓认字（2013）第xxx、xxx号《房地产认购书》及《补充协议》无效；2、判令天麒公司返还两套房产的定金各20万元；3、两案诉讼费由天麒公司承担。原审法院认为，罗秀虹主张其为香港居民，不具有在深圳购买房产的资格，其以注册成立公司的方式购买涉案房产，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，从而主张《房地产认购书》及《补充协议》无效，但从双方签订的《房地产认购书》及《补充协议》的形式及内容来看，罗秀虹作为完全民事行为能力人，其签约主体是适格的，对深圳市房屋限购政策也是明知的，《房地产认购书》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人具有法律约束力。罗秀虹因自身原因拒不履行认购书所约定的签约义务，放弃购买涉案房产，已构成根本违约，其请求确认《房地产认购书》及《补充协议》无效并返还定金，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回罗秀虹的诉讼请求。两案受理费各4300元（已由罗秀虹预交），由罗秀虹负担。罗秀虹上诉称，一、原审认定涉案《房地产认购书》及《补充协议》属有效，罗秀虹认为是错误的。1、《房地产认购书》及《补充协议》的主体不适格。因涉案房屋属商用房，香港居民不能以个人名义购买，罗秀虹作为香港居民以个人名义签署《房地产认购书》及《补充协议》显然不具备主体资格，《房地产认购书》及《补充协议》是无效的。2、《房地产认购书》及《补充协议》显示的另一个主体“指定公司”，这一主体在签订《房地产认购书》及《补充协议》时尚不存在，因此，《房地产认购书》及《补充协议》处于未生效状态。3、《房地产认购书》及《补充协议》标的是天麒公司开发预售的商业用房，系罗秀虹个人无资格购买的房屋，天麒公司为提高预售业绩向罗秀虹出谋献策，让罗秀虹在深圳注册公司，以公司名义购买涉案房屋，从而达到买卖合法化，明显属于以合法形式掩盖非法目的。4、退一步讲，即使《房地产认购书》及《补充协议》有效，因系天麒公司提供的格式文本，《房地产认购书》第五条第三款及《补充协议》第八条、第十条规定明显加重罗秀虹的责任，剥夺罗秀虹的权利，根据合同法规定应属无效条款。
二、原审认定“原告因自身原因拒不履行认购书所约定的签约义务，放弃购买涉案房产，己构成根本违约”，罗秀虹认为是错误的。1、罗秀虹不存在“拒不履行认购书所约定的签约义务”。(1)认购书备注中记载30天完成公司注册，系天麒公司依据某香港客户在30天内成功注册公司为依据，所以要求罗秀虹在认购书中承诺30天完成公司注册。30日并非完成外资公司注册的法定期限，在深圳注册外资公司正常情况下找专业人员代理需要45日。罗秀虹对30日的期限存在重大误解。(2)根据《房地产认购书》第五条第二款，2013年4月1日涉案《房地产认购书》效力终止。罗秀虹于2013年4月1日获取《网上设立申请受理通知书》，已不可能按时完成公司注册登记，所以，罗秀虹于4月1日向天麒公司递交退还定金书面函，此时《房地产认购书》效力已经终止。(3)《房地产认购书》效力终止后双方并未达成延长效力的书面协议，所以，在2013年4月1日后，《房地产认购书》及《补充协议》对双方己无约束力。因此，罗秀虹并未违约，天麒公司应当退还全部定金。请求：撤销原审判决，改判确认涉案《房地产认购书》及《补充协议》无效，判令天麒公司退还定金40万元。天麒公司辩称，一、虽然罗秀虹属于深圳限购政策的限制对象，但双方对该事实在协议签订之前以及协议签订之时都予以明确，双方共同约定以成立公司的名义签署正式的买卖合同，该约定并不违反法律和行政法规的强制性规定，以公司名义购房也不违反限购的政策规定，罗秀虹主张该约定无效、以合法形式掩盖非法目的，均不能成立。
二、罗秀虹履约过程中存在明显的恶意违约情形。罗秀虹在4月1日完成公司名称预先核准，并取得了网上设立申请受理通知书，即完成了部分的公司注册工作，罗秀虹随即通知天麒公司不再继续履行合同，主观恶意违约的情形是非常明显的。
三、双方在协议中约定一个月之内完成公司注册，不但符合现行的公司注册的有关正常审批时限的规定，而且所涉楼盘大量的业主也都是按照该期限和方式完成相关协议的履行工作。一个月的期限既是可行的，也是合理的，不存在加重罗秀虹责任，免除天麒公司义务的情形，不属于无效的格式合同。罗秀虹的上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原审判决。
本院查明，双方对原审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，从《房地产认购书》备注内容“因客户是香港身份，所以需注册公司后方能完成一次性付款手续，并签订买卖合同，需申请时间为1个月，4月2日前完成”来看，罗秀虹在签订《房地产认购书》及《补充协议》前，对其不能以个人名义购买涉案的两套房产是知晓的，且双方就先注册公司，然后以公司名义购买涉案两套房产也达成了一致意见。罗秀虹作为完全民事行为能力人，在签订《房地产认购书》及《补充协议》之前，应当充分考虑该方案的可行性以及能否在约定的期限内完成公司注册。罗秀虹主张以合法的形式掩盖非法目的、对履行期限有重大误解等上诉理由缺乏依据，本院不予支持。罗秀虹还主张《房地产认购书》第五条第二款、《补充协议》第八条、第十条规定明显加重其责任，剥夺其权利，上述条款的主要内容为“如因买方原因导致不能在约定时间签订买卖合同，已付定金不予退还”，该内容系房地产买卖合同常见违约条款，且与卖方的违约条款相对应，并不存在加重买方责任情形，不属于无效条款。因此，
本院认为，罗秀虹与天麒公司签订的《房地产认购书》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。2013年4月1日，罗秀虹向天麒公司明确表示不继续履行合同，其行为已经构成违约。根据双方的约定，天麒公司有权没收定金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共17200元，由上诉人罗秀虹负担。本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理
审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年六月七日
书 记 员 谢文琦（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”