云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2501民初427号原告张正龙，1962年2月24日生，男，汉族，住个旧市。被告沈宗朋，1987年1月26日生，男，汉族，住个旧市。委托代理人柴黎，云南锡都律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原告张正龙与被告沈宗朋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理。依法由
审判员桂传毅适用简易程序，于2016年4月12日、18日公开开庭进行了审理。原告张正龙、被告沈宗朋及其委托代理人柴黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张正龙诉称，2014年11月7日，其与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将其所有的坐落于个旧市面积为114平方米的1楼商铺三间以300万元的价格出售给被告，被告应在合同生效之日向原告支付100万元，余款200万元在商铺权属变更登记为被告名下后一次性付清。合同签订后，被告未按合同约定履行义务支付房款。现请求法院依法判令被告依照合同约定履行付款300万元的义务，支付违约期间的利息34万元，并由被告承担本案诉讼费。
被告沈宗朋辩称，签订《房屋买卖合同》是事实，但是当时并不知道商铺是属于蒋某某与原告共同所有，商铺已经办理抵押登记的情况也是签订合同之后才知道，并且其中一间商铺权属不明。该合同为无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是:1、双方签订的《房屋买卖合同》是否有效？2、原告的主张是否合理，被告是否应当继续履行合同约定的付款义务？原告张正龙针对其主张的事实、理由，提交了如下证据：1、房屋买卖合同复印件一份，证明原、被告买卖合同约定的内容。2、房屋所有权证、共有权证复印件两份，证明商铺所有权属其所有及面积为114平方米。3、租用房屋合同复印件一份，证明无房产证的一间商铺属于原告。4、产权转让协议书复印件一份，证明商铺属于原告，原告自己能够订立买卖合同。5、离婚协议书复印件一份，证明蒋某某与原告离婚后，商铺所有权归原告所有。经质证，被告沈宗朋对证据1的真实性无异议，但认为该合同属无效合同；对证据2无异议；对证据3、4、5认为与本案无关，不予认可。被告沈宗朋针对其答辩观点、理由，提交了如下证据：1、身份证复印件一份，证明被告主体资格。2、个旧市房地产管理处房地产档案中心出具的《证明》一份，证明个旧市20号22号、24号26号房是蒋某某与张正龙共有，张正龙无权自行处置该房屋，房屋已设抵押的情况。经质证，原告张正龙对证据1无异议，对证据2不予认可。针对以上证据，
本院认为，原告提交的证据1、2、4、5客观真实，予以采信；证据3只能证实该间商铺归原告使用，不能证明商铺的权属情况，不予采信。被告提交的证据1、2客观真实，予以采信。综上所述，本院依法确认本案的法律事实如下：2014年11月7日，原告张正龙与被告沈宗朋签订《房屋买卖合同》，约定原告将其所有的坐落于个旧市20号22号、24号26号的1楼商铺二间以300万元的价格出售给被告，被告在合同生效之日起向原告支付100万元，余款200万元在商铺权属变更登记为被告沈宗朋名下后付清。庭审中，原、被告认可出售的商铺中包含原告张正龙向红河良黎房地产开发有限公司租用的坐落于个旧市公寓底层（建筑面积23.40平方米）商铺一间。另查明，坐落于个旧市20号22号（建筑面积50.57平方米）、24号26号（建筑面积37.12平方米）的1楼商铺二间原系原告张正龙与妻子蒋某某共有，因借款现在中国邮政储蓄银行股份有限公司个旧市支行抵押中，并办理了抵押登记，设定日期为2013年6月5日至2023年6月5日。2016年3月4日，原告张正龙与蒋某某离婚，其中约定坐落于个旧市20号22号、24号26号的1楼商铺二间归原告张正龙所有，债务由蒋某某负责偿还。原告张正龙出售商铺时未通知抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司个旧市支行，也未告知被告沈宗朋商铺抵押情况。
本院认为，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；否则，转让行为无效。本案中，原告张正龙在出售坐落于个旧市20号22号、24号26号商铺时未通知抵押权人，也未告知过受让人即被告，该转让行为无效。另，原、被告双方约定转让的个旧市公寓底层商铺系原告张正龙向红河良黎房地产开发有限公司承租，原告并不享有转让权，转让合同的效力待权利人追认，属于效力待定合同，并未生效。原、被告双方约定付款条件系合同生效。而该合同涉及的两间商铺的转让无效，另一间商铺效力未确定。因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持，被告主张合同无效的辩解，符合法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）款、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回原告张正龙的诉讼请求。案件受理费人民币33520元，因适用简易程序，减半收取人民币16760元，由原告张正龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 桂传毅
二〇一六年六月七日
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