广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1303民初39号
原告：惠阳新城市房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水镇泗水湖滨商住区半岛1号一期2区。
法定代表人：陈雷，董事长。
委托代理人：江小芳、练可英，广东铸铭律师事务所律师。
被告：郑青，女，。
委托代理人：杨闯，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
原告惠阳新城市房地产开发有限公司诉被告郑青商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年3月3日、2016年5月17日、2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告委托讼代理人江小芳、练可英、被告郑青及其委托代理人杨闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2013年10月18日，原、被告双方签订了合同编号为惠阳(2013)0***3号《商品房买卖合同》(下称合同)及《商品房买卖合同补充协议》(下称补充协议)。合同约定，被告购买原告开发的半岛1号花园四期南二岛**号房，建筑面积为311.92平方米，商品房总价为人民币1913716元。被告应当于2013年10月18日前付清首期房款人民币1153716元，余款人民币760000元于2013年12月18日前按揭付清。2014年5月26日被告向东莞银行股份有限公司惠州分行申请办理银行按揭，原告作为担保人为其提供连带保证，三方签订了《楼宇按揭抵押贷款合同》（下称贷款合同）。贷款合同约定被告不能按本合同的约定履行到期债务时，原告必须无条件接受按揭银行的债权和抵押权转让，债权转让价款由丙方（原告）向甲方（东莞银行股份有限公司惠州分行）一次性付清。《购房补充协议》第二条约定，被告办妥银行按揭手续后，未能如期履行偿还按揭贷款本息义务，导致出卖人承担保证责任的，视为被告对本合同的根本性违约，出卖人有权单方解除房屋买卖合同，同时没收被告所缴纳的全部购房款项，并要求被告赔偿本合同项下商品房总价款20%的违约金和全部经济损失。《购房补充协议》第二十条约定，按照合同约定由买受人原因导致合同无法履行或者退房的，由买受人承担退房的相关费用（包括但不限于买卖合同注销预售登记费、公证费、诉讼费、保全费、执行费用、律师代理费等）。上述合同签订后，因被告未能如期偿还贷款，达到按揭银行要求回购的条件，2015年9月22日按揭银行扣划原告保证金765102.53元为被告提前偿还贷款。原告多次向被告催收垫付贷款无果，诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2013年10月18日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为惠阳(2013)0***3号)及《商品房买卖合同补充协议》；2、被告协助原告办理撤销“半岛1号花园”四期南二岛**号房的预告登记备案并承担相关费用；3、被告向原告支付违约金人民币191371.6元；4、被告向原告支付因本案所产生的律师费79600元；5、本案诉讼费由被告承担。以上合计人民币270971.6元。原告向本院提供的证据有:1、营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格；2、被告身份证，证明被告主体资格；3、商品房买卖合同、补充协议，证明原、被告买卖合同关系及被告违约导致违约的计算方式，被告应赔偿原告方律师损失；4、《楼宇按揭合作协议》及扣款通知书，证明被告未按《楼宇按揭合作协议》履行还款义务导致原告为其清偿765102.53元的事实；5、预告登记证明，证明原告按约履行合同将涉案商品房办理了预告登记的事实；6、代理合同及发票，证明原告的律师费损失79600元的事实。
被告郑青答辩称，因被告交付的房屋存质量问题，违约在先，被告才做出不偿还银行贷款的行为。《商品房买卖合同补充协议》约定被告违约应向原告承担涉案商品房总价款的20%的违约金，而原告违约则承担被告已付款的2%的违约金，二者相差不止十倍，合同条款显失公平。该补充协议是原告制定的格式合同，上述违约条款存在免除原告责任，加重被告责任等内容，应认定为无效条款。涉案商品房一直处于上涨周期，原告回购房屋后不但没有损失而且有盈利，原告要求10%的违约金19余万元，违约金过高，且缺乏事实和法律依据。涉案律师费收费金额严重超出广东省物价局的指导价格，且原告仅提供委托代理合同及发票，原告是否向委托律所支付了该律师费并没有相关证据，请求法院对律师费予调整。本院根据上述证据及当事人的陈述查明以下事实：2013年10月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》(下称合同)及《商品房买卖合同补充协议》(下称补充协议)，约定被告购买原告开发的半岛1号花园四期南二岛**号房，建筑面积为311.92平方米，商品房总价为人民币1913716元。被告应当于2013年10月18日前付清首期房款人民币1153716元，余款人民币760000元于2013年12月18日前按揭付清。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人（被告）如未按合同时间付款，逾期超过六十日后，出卖人（原告）有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行……。2014年5月26日被告向东莞银行股份有限公司惠州分行办理银行按揭，原告作为担保人为其提供连带保证，三方签订了《楼宇按揭抵押贷款合同》（下称贷款合同）。贷款合同第四十八至第五十条约定：当被告不能按本合同的约定履行到期债务时，原告必须无条件接受按揭银行的债权和抵押权转让，债权转让价格为被告所欠按揭银行的贷款本息、逾期利息、复利、罚息、违约金及按揭银行实现债权和抵押权的费用之和，并由原告向按揭银行一次性付清。按揭银行扣收该债权转让价款后，被告无条件地同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》。《补充协议》第二条约定，被告办妥银行按揭手续后，未能如期履行偿还按揭贷款本息义务，导致出卖人承担保证责任的，视为被告对本合同的根本性违约，出卖人有权单方解除房屋买卖合同，同时没收被告所缴纳的全部购房款项，并要求被告赔偿本合同项下商品房总价款20%的违约金和全部经济损失。《购房补充协议》第二十条约定，按照合同约定由买受人原因导致合同无法履行或者退房的，由买受人承担退房的相关费用（包括但不限于买卖合同注销预售登记费、公证费、诉讼费、保全费、执行费用、律师代理费等）。上述合同签订后，因被告未能如期偿还贷款，达到按揭银行要求回购的条件，2015年9月22日按揭银行扣划原告保证金765102.53元为被告提前偿还贷款。原告多次向被告催收代付款未果，原告诉至法院，提出上述诉请。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《楼宇按揭抵押贷款合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。关于原告是否有权解除双方于2013年10月18日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为惠阳(2013)0***3号)及《商品房买卖合同补充协议》和被告返还并协助原告办理撤销“半岛1号花园”四期南二岛**号房的预告登记备案。本案中，被告未按《楼宇按揭抵押贷款合同》约定偿还贷款，达到按揭银行要求回购的条件，按揭银行扣划原告保证金765102.53元提前偿还被告按揭贷款，被告违反案涉《商品房买卖合同补充协议》第二条的约定，原告诉请解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，有合同依据，应予支持。根据《合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，合同解除后，原告请求被告返还涉案房屋并协助其办理撤销“半岛1号花园”四期南二岛**号房的预告登记备案、被告承担办理撤销该房预告登记备案相应费用，有事实和法律依据，应予支持。关于违约金的问题。被告应支付的违约金数额的确定，应按双方合同约定。经对合同审查，双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，如被告逾期付款超六十日，原告解除合同的，被告应按累计应付款的2%支付违约金。而在同一天签订的合同《商品房买卖合同补充协议》第二条又约定，被告未能如期履行偿还按揭贷款本息义务，导致原告承担保证责任的，被告赔偿商品房总价款20%的违约金。《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》签订于同一天，应认定两份合同为同时签订。由于《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》均为新城市公司提供的格式合同，两份协议同时签订，但《商品房买卖合同补充协议》实际变更了主合同中的违约责任条款且加重了合同相对方的责任，但作为提供格式合同的新城市公司却未明确向被告作出说明，依照我国《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”和第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照述常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定；同时，作为开发企业提出大幅度增加违约金的，也未能提出有何合理的理由。因此，被告违约金支付应按涉案《商品房买卖合同》第七条约定即被告按累计应付款1913716元的2%向出卖人支付违约金38274.3元。被告要求对违约金予以调整有理，予以采信，但要求确认违约金条款无效，不予支持。关于被告应否支付原告律师费79600元。根据案涉《补充协议》第二十条约定:“按照合同约定由出卖人原因导致合同无法履行或者退房的，由出卖人承担所有退房的相关费用；由买受人原因导致合同无法履行或者退房的，由买受人承担退房的相关费用（包括但不限于买卖合同注销商品房预售登记费、公证费、诉讼费、保全费、执行费用、律师代理费等）”，原告诉请被告支付因本案所产生的律师费有合同依据，本院予以支持。但数额应以原告请求涉案争议标的270971.6元为基数计付律师费，虽然原告有提交代理合同及发票为据，但被告抗辩无付款记录有理，原告请求律师费79600元几乎达争议标的270971.6元的30%，
本院认为律师费确实过高，酌定为30000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、解除原告惠阳新城市房地产开发有限公司和被告郑青于2013年10月18日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为惠阳(2013)00010303号)及《商品房买卖合同补充协议》。
二、被告郑青应于本判决发生法律效力之日起7日内返还涉案“半岛1号花园”四期南二岛**号房给原告惠阳新城市房地产开发有限公司并协助其办理撤销该房的预告登记备案、被告郑青承担办理撤销该房预告登记备案相应费用。
三、被告郑青应于本判决发生法律效力之日起7日内支付违约金38274.3元和律师费30000元给原告惠阳新城市房地产开发有限公司。本案受理费5665元，由被告郑青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 员 李杏连
审 判 员 李小芬
人民陪审员 李雯好
二〇一六年六月七日
书 记 员 施 威 来源：