黑龙江省牡丹江市东安区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1002民初16号原告陈新，男，1964年7月11日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。委托代理人管立君，黑龙江正大律师事务所律师。被告张文滨，男，1963年8月10日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。委托代理人李众石，黑龙江国大律师事务所律师。
原告陈新与被告张文滨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法由
审判员马莹独任审判，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告陈新的委托代理人管立君、被告张文滨的委托代理人李众石到庭参加诉讼。2016年3月25日至2016年6月5日期间，双方当事人进行庭外和解。本案现已审理终结。
原告陈新诉称：原、被告双方于2005年4月29日签订了租房协议，约定原告所有的位于牡丹江市东四条路与长安街交叉口处约1535平方米的房屋出租给被告用于经营使用，租赁期限为8年，2013年届满。2014年双方继续履行合同，租金上调为42万元，被告已付。2015年下半年被告开始拖欠租金88072元，经原告多次催要，被告仍未给付，故原告起诉至法院，要求：1.要求与被告解除房屋租赁合同，被告立即返还租赁房屋；2.被告给付拖欠2015年的租金88072元；3.被告给付至房屋实际交付之日止的租金；4.诉讼费由被告承担。
被告张文滨辩称：1.因为双方合同未到期，不同意解除租赁合同；2.2015年被告不拖欠原告租金；3.2016年1月没有给原告支付租金15万元是因为原告提起了诉讼，被告同意支付；4.双方合同未到期，2010年3月24日案外人李东江与被告签订了补充协议，该补充协议约定2005年4月25日签订的房屋协议继续有效，只是将租赁期限延长3年，租期至2016年12月31日止，其他条款继续执行，且房屋租赁协议的原件中有“同意补充协议”字样，被告将原件和补充协议都给了陈新，他同意后给被告又返还回原件，房屋租赁协议上注明“同意补充协议”，我方认为“同意补充协议”应当是陈新所写，2010年被告对租赁房屋又重新进行了装修，被告没有违约行为，不同意解除合同，要求继续执行房屋租赁合同和补充协议。本案的争议焦点：1.原、被告双方的租赁协议是否应当解除；2.房屋补充协议的效力；3.被告是否拖欠原告房屋租赁费及金额。审理中，原告陈新为支持其主张，向法庭举证如下：证据一，房屋租赁协议一份、房产证复印件七张。意在证明：2005年4月29日，原、被告双方签订房屋租赁协议，原告将自有房屋1535平方米租赁给被告经营使用，当时约定年租金为30万元，租期八年到2013年12月31日止，但2014年时双方继续履行租赁协议，双方约定租金上涨为2014年开始每年42万元，被告也依照双方约定交纳2014年租金，但2015年就开始拖欠租金。被告张文滨对此份证据中的协议打印部分没有异议，但是原告提交的合同不完整，因为第二页左下角有对该合同的补充意见，所以被告认为该合同不是全部的合同条款，应当增加补充的内容为全部合同条款。该房屋实际面积比原合同第一条面积大，因为在补充条款中被告又在楼的建筑面积外建造了外环的环廊，被告持有的合同不存在合同于2013年到期，也不存在租金上涨42万元。对房产证没有异议。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，故本院对此份证据予以确认。证据二，收据复印件4张、财务明细单2张。意在证明：2014年开始双方约定42万元租金被告已经全部履行完毕，但2015年开始被告拖欠租金，42万元没有全部履行，还有88072元没有支付。被告张文滨对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议。原、被告双方结算没有按年计算，尤其是在2014年由于原告承建的工程没有资金，双方又是好朋友，原告说需要钱，被告就支付给原告，但双方是按实际结算为准，从租赁费收据上无法体现每一年的具体租金。
原告诉称是被告2014年交纳了42万元租金事实不正确，如果我方足额支付租金就不存在原告诉请说拖欠8万余元，通过拖欠租金的数额也能证实双方租金的结算不是按年结算，租金88072元是双方租金结算的尾数，也证实了租金没有上涨，如果上涨不应出现72元的零头，租赁收据不能证明房屋租金已从30万调整为42万。我方2016年上半年也交纳了部分租金，具体数额需要双方财务对账。
本院认为：被告对此份证据的形式要件无异议，故本院对此份证据的形式要件予以确认，此份证据能够证明2014年2月26日被告支付原告2014年1月至2014年6月房屋租金15万元、2014年6月10日被告支付原告2014年7月至2014年12月租金27万元、2015年3月13日被告支付原告2015年1月至6月租金20万元、2015年7月28日被告支付原告租金10万元的事实，本院对此事实予以确认。此份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，故本院对此份证据予以确认。被告张文滨为支持其主张，向法庭举证如下：证据一，房屋租赁协议一份、房屋补充协议一份。意在证明：到2016年12月31日双方约定房屋租金是每年30万元，合同期从八年延长为十一年。在主合同上有除有打印字迹之外的手写字体，手写字体有原告本人签字，该手写字体应视为主合同与补充协议的补充。从合同上也证实被告不拖欠原告租金。被告没有违约行为，不同意解除房屋租赁协议。因为原告提供的主合同没有手写字体，手写部分陈新的签字与主合同上的签字是一致的，原告提供的合同不是主合同的全部，更不是双方签订合同的真实意思表示，如果确认被告提供给法庭的主合同手写部分证实是陈新本人所写，应当以完整的合同为处理本案的依据，不能依据原告提供的部分合同为本案依据。原告陈新对该协议的打印部分没有异议，对手写部分有异议。手写部分没有形成日期，不知道是何时形成的，手写部分上下两段明显字体不同，非同一人书写，且最下面“同意补充协议”这六个字与上面陈新所书签字差异巨大，无法确认是否是陈新本人所签，但签字上面的一段话只是对房屋施工的约定，并不是对补充协议的约定，不存在协商租期延长等事项，“同意补充协议”明显为非同一人所写，无法证实是陈新所写，不能证实被告所说双方将租赁期限延长至2016年12月31日的事实。原告不认可被告提供的主合同上手写部分陈新的签字。且补充协议上的签订人是李东江，原告也不认识这个人，所以被告提供的房屋补充协议与本案无关联，张文滨与他人签订的协议无任何法律效力。
本院认为：此份证据中的房屋租赁协议能够证明原、被告双方签订房屋租赁协议的事实，本院对此事实予以确认。此份证据中的房屋补充协议为被告同案外人李东江签订，被告未举证证明李东江系何人，是否具有签订补充协议的权利，亦未提供证据证明房屋租赁协议中的“同意补充协议”系原告陈新书写，且原告对此不予认可，故本院对补充协议不予确认。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2005年4月29日，原、被告双方签订房屋租赁协议，主要内容为：“甲方：陈新、乙方：张文滨。
一、甲方将坐落在牡丹江市东四条路与长安街交叉口处宏基综合楼的自有房屋（地下室房屋产权号：XX-XXXXXX，建筑面积273.40平方米；一层房屋产权号：XX-XXXXXX，建筑面积63.52平方米；一层房屋产权号：XX-XXXXXX，建筑面积216.37平方米；一层房屋产权号：XX-XXXXXX，建筑面积119.33平方米；二层房屋产权号：XX-XXXXXX，建筑面积87.95平方米；二层房屋产权号：XX-XXXXXX，建筑面积288.42平方米；二层房屋产权号：XX-XXXXXX，建筑面积185.18平方米），三层建筑面积：约300平方米。总面积约1535平方米，租赁给乙方经营沐浴。
二、租赁期限为八年，自2006年1月1日开始起租。
三、年租金为三十万元人民币，租金的支付方式为乙方每半年交一次租金（每年的一月一日和六月一日为交付租金的期限）。乙方在承租的第一年交全租，……逾期不交的，甲方有权终止协议。”协议签订后，原告将总面积约1535平方米的房屋交付给被告使用。合同到期后，双方未补充签订书面房屋租赁协议。2014年2月26日被告支付原告2014年1月至2014年6月房屋租金15万元、2014年6月10日被告支付原告2014年7月至2014年12月租金27万元、2015年3月13日被告支付原告2015年1月至6月租金20万元、2015年7月28日被告支付原告租金10万元。
本院认为：关于原告陈新提出的要求与被告解除房屋租赁合同，被告立即返还租赁房屋的诉讼请求，
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，原、被告双方于2005年4月29日签订的房屋租赁合同，约定租赁期限自2006年1月1日起，租期为八年，故截止至2014年1月1日，双方租赁期限届满。双方在租赁期限届满后未重新签订书面房屋租赁合同，被告继续使用租赁房屋，原告接受被告给付的房租，故双方的租赁关系继续存在，应视为不定期租赁关系，原告享有随时解除合同的权利，但应给予被告合理的期限，自原告于2016年1月5日提起诉讼至今，已达五个月，故对原告提出的解除房屋租赁合同，被告返还房屋的诉讼请求予以支持。
被告抗辩称，原告陈新在房屋租赁协议中书写“同意补充协议”字样，对此
本院认为，补充协议为被告同案外人李东江签订，被告称李东江系新房主，是原告欲将房屋出售给李东江，李东江作为新房主与被告签订协议，但补充协议未实际履行，被告亦未提供证据证明房屋租赁协议中的“同意补充协议”系原告陈新书写，陈新对此亦不予认可，即使系原告书写，仅能证明陈新同意被告与案外人之间签订了协议，亦不能证明原、被告之间重新达成补充协议，故对被告的此项抗辩意见不予支持。关于原告要求被告给付拖欠2015年的租金88072元，并给付至房屋实际交付之日止租金的诉讼请求，
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，原告主张双方经过协商口头约定将房屋租金增加至每年42万元，但未提供充分证据予以证实，原告提供的2014年2月26日、2014年6月10日的交款收据，仅能够证明2014年被告交付原告全年租金42万元，但因双方未签订书面协议及存在市场因素，故不能证明双方对2015年、2016年的房屋租金均进行了变更及变更后的租金数额，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。故双方对变更后租金的数额约定不明确，本院推定为原、被告双方依据原租金标准30万元给付租金，被告2015年已经给付原告房屋租金30万元，故对原告主张的被告给付2015年房屋租金88072元的诉讼请求不予支持。被告使用房屋至今，未给付2016年的房屋租金，本院依据年租金30万元的标准确定被告应给付原告2016年1月1日至2016年5月31日五个月的房屋租金125000元，自2016年6月1日至被告将房屋实际交付给原告之日止，被告按照年租金30万元的标准给付原告房屋租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第七十八条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，
判决如下：
一、解除原告陈新与被告张文滨于2005年4月29日签订的房屋租赁合同，被告张文滨于本判决生效后十五日内将承租坐落于牡丹江市东四条路与长安街交叉口处的房屋腾退给原告陈新；
二、被告张文滨于本判决生效后十五日内，给付原告陈新20**年1月1日至2016年5月31日期间的房屋租金125000元。自2016年6月1日至房屋实际交付之日止，被告按照年租金30万元的标准给付原告房屋租金；
三、驳回原告陈新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2002元，减半收取1001元，由被告张文滨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 马莹
二〇一六年六月七日
书记员 季媛 关注公众号“”