浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2014）台温民初字第1870号
原告：许凌志。
委托代理人：郭蓓玲，温岭市城东法律服务所法律工作者。
被告：陈学良。
被告：夏敏华。被告陈学良、夏敏华的
委托代理人：徐海荣，浙江欣泰律师事务所律师。
被告：张国林。
被告：孙平。
原告许凌志与被告陈学良、夏敏华确认合同有效纠纷一案，本院于2014年12月16日受理后，依法由
代理
审判员郭军标适用简易程序，于2015年1月19日第一次公开开庭进行了审理。原告许凌志的特别授权委托代理人郭蓓玲，被告陈学良、夏敏华及两被告的特别授权委托代理人徐海荣到庭参加诉讼。2015年2月2日，被告陈学良、夏敏华申请司法鉴定，本院予以准许，并于2015年6月29日收到司法鉴定意见书。因本案不宜适用简易程序，本院于2015年7月14日将本案转为普通程序并依法组成合议庭。2015年7月15日，双方当事人申请庭外和解三个月，本院予以准许，但双方未达成和解协议，本案于2015年10月16日恢复审理。2015年11月12日，原告申请追加案外人张国林、孙平为本案被告参加诉讼，本院予以准许，并于2015年11月14日书面通知张国林、孙平作为本案被告参加诉讼。本案于2015年12月2日第二次公开开庭进行了审理，原告许凌志的特别授权委托代理人郭蓓玲，被告陈学良、夏敏华的特别授权委托代理人徐海荣，被告张国林到庭参加诉讼，被告孙平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案于2015年12月22日第三次公开开庭进行了审理，原告许凌志的特别授权委托代理人郭蓓玲，被告陈学良、夏敏华的特别授权委托代理人徐海荣，被告张国林到庭参加诉讼，被告孙平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告许凌志起诉称：被告陈学良、夏敏华于1999年10月9日将建筑面积为114.99平方米的坐落于原温岭市太平镇北门街22幢1单元602室的商品房一套及架空层一间出卖给原告，并于2000年4月协助原告办理了房产变更登记。2013年3月25日，温岭市地名委员会将原告取得的上述房产的地址更名为温岭市太平街道新街10弄22幢一单元602室。后原告多次要求被告陈学良、夏敏华协助办理土地使用权变更登记，均未果。现原告起诉请求判令：确认原告与被告陈学良、夏敏华签订的房屋买卖契约有效，由被告陈学良、夏敏华协助办理土地使用权变更登记。审理中，原告变更本案的事实及理由为：被告陈学良、夏敏华与被告张国林、孙平于1999年7月9日签订契约一份，约定被告陈学良、夏敏华将建筑面积为114.99平方米的坐落于原温岭市太平镇北门街22幢1单元602室商品房一套及架空层一间出卖给被告张国林、孙平，并约定出让价款为168000元，由被告张国林、孙平自立契之日起一并付清。后被告张国林、孙平因经济原因，将其取得的上述房地产转卖给原告。2000年2月24日，被告陈学良、夏敏华协助原告办理了房产变更登记，原告于2000年4月12日依法取得房屋所有权证。2013年3月25日，温岭市地名委员会将原告取得的上述房产的地址更名为温岭市太平街道新街10弄22幢一单元602室。后原告多次要求被告陈学良、夏敏华协助办理土地使用权变更登记，均未果。基于变更后的事实及理由，原告变更诉讼请求为：确认被告陈学良、夏敏华与被告张国林、孙平于1999年7月9日签订的契约及原告与被告张国林、孙平于2000年1月15日签订的房屋买卖协议有效，由被告陈学良、夏敏华协助原告办理土地使用权变更登记。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、身份证一份、协助查询户籍函（回执）二份，用以证明原、被告的主体资格；2、房屋所有权证号为温房权证太平镇字第××号及土地使用证号为温国用（99）字第G6354号的房地产登记信息一份，用以证明被告陈学良、夏敏华在转让本案讼争房地产前已合法取得该房地产的权属证书；3、契约一份，用以证明被告陈学良、夏敏华已将本案讼争房地产转让给被告张国林、孙平的事实；4、房屋买卖协议一份，用以证明被告张国林、孙平已将本案讼争房地产转让给原告的事实；5、私有房地产转移登记申请审批表、房屋所有权证各一份，用以证明被告陈学良协助原告办理了房产变更登记，原告并依法取得房屋所有权证的事实；6、门牌证一份，用以证明本案讼争房地产的地址已于2013年3月25日更名为温岭市太平街道新街10弄22幢1单元602室的事实；7、关于国有土地使用权转让的意见一份，用以证明本案讼争房地产的土地性质为国有划拨，其土地使用权连同地上建筑物可以一并转让的事实；8、票据六份，用以证明原告为购买本案讼争房地产所交纳相关税费的事实；9、结婚登记申请书一份，用以证明被告张国林与被告孙平系夫妻关系的事实；10、证明一份，用以证明本案讼争房地产的土地使用权尚登记在被告陈学良名下。
被告陈学良、夏敏华答辩称：首先，原告变更前的事实及理由中并未涉及被告陈学良、夏敏华与被告张国林、孙平于1999年7月9日签订的契约及原告与被告张国林、孙平于2000年1月15日签订的房屋买卖协议，仅提及原告与被告陈学良、夏敏华于1999年10月9日发生房屋买卖关系，变更前的诉讼请求中亦仅确认原告与被告陈学良、夏敏华于1999年10月9日签订的契约有效。现原告对原先的起诉事实、理由及诉讼请求作了重大变更，程序上并不符合法律规定，应另案诉讼。其次，原告诉称被告陈学良、夏敏华将房地产转让给被告张国林、孙平，但契约上仅有被告陈学良的签名，并未有被告夏敏华的签名。且本案讼争房地产系拆迁所得，实际系被告陈学良、夏敏华及其子女陈丹萍、陈松林共同共有，而处分共同共有的不动产，须经全体共同共有人同意。现该房地产的转让并未经过其他共同共有人同意，其转让行为应为无效。另原告与被告张国林、孙平于2000年1月15日签订房屋买卖协议时，该房地产的登记权利人为被告陈学良、夏敏华，被告张国林并无权利处分该房地产，故原告与被告张国林、孙平签订的房屋买卖协议应为无效。最后，原告诉称被告陈学良、夏敏华将房地产转让给被告张国林、孙平，再由被告张国林、孙平转让给原告。如上述两份合同均为有效，根据合同相对性原则，原告亦仅能请求被告张国林、孙平协助办理土地使用权的变更登记，而不能直接请求被告陈学良、夏敏华协助办理土地使用权的变更登记。被告陈学良、夏敏华为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、司法鉴定意见书二份，用以证明被告夏敏华从未在本案讼争房地产的买卖协议中签名捺印，且被告陈学良、夏敏华均未在落款日期为1999年10月9日的契约上签名捺印，两被告与原告不存在房屋买卖关系；2、居民拆建房屋申请表一份，用以证明本案讼争房地产系被告陈学良、夏敏华及案外人陈丹萍、陈松林共同共有的事实；3、拆迁协议书一份，用以证明本案讼争房地产系拆迁所得的事实。
被告张国林答辩称：被告陈学良、夏敏华与被告张国林、孙平于1999年7月9日签订的契约及原告与被告张国林、孙平于2000年1月15日签订的房屋买卖协议均属实，房产的变更登记亦是被告陈学良与被告张国林一同前往办理。被告张国林未向本院提交相关证据。被告孙平未作答辩，亦未向本院提交相关证据。经庭审举证、质证，本院认证如下：被告孙平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利。原告提交的证据1、9、10，被告陈学良、夏敏华、张国林无异议。本院审查认为上述证据来源合法，内容真实，能够证明原告所主张的事实，本院予以认定。原告提交的证据2，被告陈学良、夏敏华、张国林无异议。本院审查认为该证据来源合法，内容真实，能够证明被告陈学良、夏敏华在转让本案讼争房地产时系该房地产的所有人。原告提交的证据3，被告张国林无异议，被告陈学良、夏敏华认为契约上的夏敏华签名系伪造，被告陈学良无权单独处分该房地产，故契约应为无效合同。本院审查认为，出卖人缔约时对标的物有无所有权或处分权，并不影响物权变动的原因行为即买卖合同效力，即使被告陈学良无权处分，该契约亦为有效合同。另契约上的夏敏华签名虽非本人所签，但被告陈学良、夏敏华系夫妻关系，事后被告陈学良亦已协助原告成功办理了房产变更登记，且被告夏敏华从未就本案讼争房地产主张过任何权利，应推定被告陈学良转让该房地产的行为系被告陈学良、夏敏华的共同意思表示，该契约对被告陈学良、夏敏华应共同生效。故本院对该证据予以认定。原告提交的证据4，被告张国林无异议，被告陈学良、夏敏华认为被告张国林、孙平无权处分属于被告陈学良、夏敏华所有的房地产。本院审查认为，该房屋买卖协议系原告与被告张国林、孙平的真实意思表示，本院对协议的真实性予以认定。至于被告张国林、孙平是否无权处分，如前所述，并不影响房屋买卖协议的合同效力。
原告提交的证据5，被告张国林无异议，被告陈学良、夏敏华认为审批表上的夏敏华签名系伪造，原告与被告陈学良、夏敏华并不存在房屋买卖关系，房屋转让的程序并不符合法律规定。本院审查认为，通过司法鉴定，审批表上的陈学良签名系本人所签，故该证据能够证明被告陈学良协助原告办理了房产变更登记并由原告取得房屋所有权证的事实，本院对这一事实予以确认。原告提交的证据6，被告陈学良、夏敏华、张国林无异议。本院审查认为，该证据仅载明原告名下房地产的坐落位置，并未有本案讼争房地产的相关记载，故该证据并不能证明原告所主张的事实，本院不予认定。原告提交的证据7，被告张国林无异议，被告陈学良、夏敏华对其真实性无异议，但认为该证据与本案并无关联性。本院审查认为，该证据系有权机关依法作出，本院对其真实性予以认定。原告提交的证据8，被告张国林无异议，被告陈学良、夏敏华对其真实性无异议，但认为在办理房产变更登记不合法的情况下，原告缴纳相关税费亦不合法。本院审查认为，该票据系有权机构出具，本院对该证据的真实性予以认定。至于税费的缴纳问题，应由有关部门依法处理。被告陈学良、夏敏华提交的证据1，被告张国林无异议，原告认为该证据恰能证明被告陈学良出卖房屋的事实。本院审查认为，司法鉴定意见书系本院委托有资质的鉴定机构依法出具，现各方当事人对该证据的真实性并无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。被告陈学良、夏敏华提交的证据2、3，被告张国林无异议，原告对其真实性无异议，但认为该证据与本案并无关联性。本院审查认为，被告陈学良、夏敏华提交的房屋申请表及拆迁协议书未有本案讼争房地产的相关信息，仅凭该证据并不能证明本案讼争房地产系拆迁所得，缺乏直接关联性，故本院对该证据不予认定。综上，本院认定案件事实如下：被告陈学良、夏敏华系夫妻关系，被告张国林、孙平系夫妻关系。1999年7月9日，被告陈学良、夏敏华与被告张国林、孙平签订契约一份，约定被告陈学良、夏敏华将其名下的建筑面积为114.99平方米的坐落于温岭市太平街道北门街22号602室的房地产一间及建筑面积为7平方米左右的架空层一间出卖给被告张国林、孙平，并约定房地产转让款为168000元，自立契之日起一并付清。合同签订后，被告张国林、孙平向被告陈学良、夏敏华付清了购房款。2000年1月15日，原告与被告张国林、孙平签订房屋买卖协议一份，约定被告张国林、孙平将其从被告陈学良、夏敏华处购买的坐落于温岭市太平街道北门街22号602室的房地产转让给原告，并约定房地产转让款为258000元。后原告向被告张国林、孙平付清了上述购房款。2000年2月24日，被告陈学良协助原告办理了本案讼争房地产的房产变更登记，原告于2000年4月12日取得本案讼争房地产的房屋所有权证（房屋所有权证：温房权证太平镇字第××号）。2015年1月26日，温岭市人民政府出具一份关于国有土地使用权转让的意见，同意对登记在被告陈学良名下的坐落于温岭市太平街道北门街22号602室的土地使用权连同地上建筑物一并转让。另查明，坐落于温岭市太平街道北门街22号602室的土地使用权【土地使用证号：温国用（2013）第24520号】尚登记在被告陈学良名下，其使用权类型为国有划拨。
本院认为：被告陈学良、夏敏华与被告张国林、孙平签订的契约及原告与被告张国林、孙平签订的房屋买卖协议，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。庭审中，被告陈学良、夏敏华辩称被告陈学良转让本案讼争房地产时并未经过被告夏敏华同意，系无权处分，合同应为无效。另被告张国林、孙平与原告签订房屋买卖协议时，该房地产尚登记在被告陈学良、夏敏华名下，故被告张国林、孙平对该房地产亦属无权处分，其签订的房屋买卖合同亦属无效。
本院认为，出卖人缔约时对标的物有无所有权或处分权，并不影响物权变动的原因行为即买卖合同效力，即被告陈学良、张国林、孙平是否对本案讼争房地产享有处分权，并不影响其对外签订的房屋买卖合同效力。故对被告陈学良、夏敏华关于房屋买卖合同无效的辩称，本院不予采信。另契约上的夏敏华签名虽非本人所签，但被告陈学良、夏敏华系夫妻关系，事后被告陈学良亦已协助原告成功办理了房产变更登记，且被告夏敏华从未就本案讼争房地产主张过任何权利，应推定被告陈学良转让本案讼争房地产的行为系被告陈学良、夏敏华的共同意思表示。故被告陈学良、夏敏华与被告张国林、孙平签订的契约应对被告陈学良、夏敏华共同生效。合同签订后，各方当事人应当秉着诚实信用原则，切实履行自己的义务。被告张国林、孙平购买本案讼争房地产后，在未办理房地产变更登记的情况下又将该房地产转让给原告。基于诉讼经济原则，并结合被告陈学良、夏敏华已协助原告办理了房产变更登记的情形，可由被告陈学良、夏敏华直接协助原告办理本案讼争房地产的土地使用权的变更登记。故对原告要求被告陈学良、夏敏华协助办理土地使用权变更登记的诉讼请求，本院予以支持。本案审理中，被告陈学良、夏敏华认为原告对原先的事实、理由及诉讼请求作了重大变更，应另案诉讼。
本院认为，原告在本案法庭辩论终结前基于司法鉴定的结果对原先的事实、理由及诉讼请求所作的变更，并不违反法律规定，且符合诉讼经济的原则，应予准许。另被告陈学良、夏敏华辩称本案讼争房地产系拆迁所得，实际系被告陈学良、夏敏华及其子女陈丹萍、陈松林共同共有，但并未提供相关证据予以证明，且本案讼争房地产的登记权利人为被告陈学良、夏敏华，根据不动产登记的公信力，原告有理由相信被告陈学良系有权处分，故本案讼争房地产是否系拆迁所得，并不影响本案的处理结果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告陈学良、夏敏华与被告张国林、孙平于1999年7月9日签订的契约及原告许凌志与被告张国林、孙平于2000年1月15日签订的房屋买卖协议有效；
二、被告陈学良、夏敏华于本判决生效后十日内协助原告许凌志办理坐落于温岭市太平街道北门街22号602室的土地使用权【土地使用证号：温国用（2013）第24520号】的变更登记。案件受理费9800元，由被告陈学良、夏敏华负担；鉴定费14000元，由原告许凌志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本四份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，预交上诉案件受理费9800元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
审 判 长 郭军标
人民陪审员 朱 丽
人民陪审员 叶彩香
二〇一六年六月七日代
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