山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书（2014）平民初字第402号原告解鸿盈，男，1986年9月27日出生，汉族，住山东省东平县委托代理人苏道金，山东科创律师事务所律师。委托代理人高召旺，男，1974年6月17日出生，汉族，平阴明星法律服务所工作人员。被告济南鸿兴置业有限公司，住所地山东省平阴县。法定代表人宋丽娟，经理。委托代理人郭际省，男，1971年12月10日出生，汉族，该公司工作人员。
被告张树印，男，1961年8月1日出生，汉族，住平阴县，身份证号原告解鸿盈与被告济南鸿兴置业有限公司（以下简称鸿兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告解鸿盈委托代理人苏道金、被告鸿兴公司委托代理人郭际省、被告张树印到庭参加诉讼。因本案需以本院（2014）平民初字第164号民事案件审理结果为依据，该案尚未审结，故本案中止审理，该案经本院作出（2014）平商重初字第164号民事判决后，该案原告济南鸿兴置业有限公司提起上诉，经济南市中级人民法院审理作出（2016）鲁01民终559号民事判决，现已生效，本案恢复审理。由
审判员朱斌担任
审判长与
人民陪审员董宜忠、张士金组成合议庭进行了审理，原告解鸿盈委托代理人高召旺、被告济南鸿兴置业有限公司委托代理人郭际省及被告张树印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告解鸿盈诉称，2012年3月19日，被告鸿兴公司的代表兼合伙人张树印与原告签订房屋买卖合同一份。根据合同规定，原告购买被告鸿兴公司位于平阴县榆山路鸿兴大厦的中单元七层702室，约定房款为40万元。双方签订合同时，原告一次性向被告付清了40万元房屋价款。双方在合同中书面约定被告鸿兴公司应于2012年6月30日前与原告签订正式的《商品房销售合同》，并办理预售登记手续，于2013年6月30日前将原告所购房屋交付原告使用。至2013年10月份，被告开发的房产全部峻工并交付其他购房户陆续入住使用，而被告迟迟未将房屋交付原告使用。经了解得知对原告所购房屋，鸿兴公司及李录平在后来的协议中作了追认，并准备给原告办手续。但李录平、鸿兴公司与张树印的协议中承诺收取的房款先给付张树印500万元，故张树印将原告所交40万元列入500万元应收款中，而鸿兴公司却以未收到原告房款为由不予为原告办理预售手续。原告曾于2013年10月10日起诉，审理中得知原告所购房屋已由鸿兴公司卖与他人，不复存在，故双方所订合同继续履行已成为不必要，迫无奈，原告诉求解除原、被告签订的房屋买卖合同，由被告鸿兴公司退还购房款40万元，支付违约金10万元，赔偿经济损失（律师代理费）3万元，由被告张树印对上述款项承担连带偿还责任。诉讼费及保全费由被告承担。
被告鸿兴公司辩称，被告鸿兴公司没有与原告签订房屋买卖合同，公司财务也没有收到原告购房款，我公司非合同相对人，未违约，要求驳回原告对鸿兴公司的诉讼请求。
被告张树印辩称，原告诉称属实，我有权代表鸿兴公司售房及收款，应由鸿兴公司承担所有责任，被告张树印不同意承担连带责任。经审理本院认定，2012年3月19日，被告张树印与原告签订《房屋买卖合同》一份（以下简称房屋买卖合同），根据合同约定，原告购买被告鸿兴公司位于平阴县榆山路鸿兴大厦的中单元七层702室房屋一套，房屋面积为134.48平方米，地下室面积为20平方米，约定房款总价为40万元。双方在合同第二条约定被告鸿兴公司应于2012年6月30日前与原告签订正式的《商品房销售合同》，并办理预售登记手续。合同第三条约定被告鸿兴公司于2013年6月30日前将原告所购房屋交付原告使用。合同第五条约定，鸿兴公司如果违反合同第二、第三条任合一条，买受方均有权解除合同，同时向买受方支付违约金10万元，买受方若因此形成诉讼，则由鸿兴公司同时承担给买受方造成的诉讼费、财产保全费、律师费、差旅费等全部损失。合同未加盖鸿兴公司印章，合同中注明张树印为出卖方鸿兴公司的代表人兼合伙人，由原告及被告张树印在合同上签字。双方签订合同时，原告一次性向被告张树印付清了40万元房屋价款。2012年4月15日，鸿兴公司法定代表人李录平（甲方）与被告张树印（乙方）签订《协议书》一份（以下简称协议书），协议关于双方因建设平阴县鸿兴大厦期间发生的纠纷问题达成谅解，并达成此协议，协议第九条约定，乙方（张树印）前期所销售的鸿兴大厦房屋两套（7层），按照每平方3000元的价格，地下室按照每平方1800元计算。协议第十三条约定，甲乙双方自协议签订之日起，甲方售出的房屋款由甲方先抽取1000万元为止，乙方售出的房屋款由乙方抽取500万元为止。协议签订前，被告张树印以鸿兴公司名义共计售出房屋2套。本案房屋买卖合同约定的房屋即为协议书第九条提及的张树印前期所销售的鸿兴大厦房屋两套其中一套。被告张树印曾与原告找到被告鸿兴公司要求按协议书第九条办理售房手续，被告鸿兴公司以被告张树印未将房款交给鸿兴公司为由未予办理。原告鸿兴公司曾起诉至本院，诉求确认李录平与张树印签订的该协议书为无效合同，经本院（2014）平商初字第164号判决驳回鸿兴公司诉讼请求，鸿兴公司提出上诉，经济南市中级人民法院审理发回重审，后本院以（2014）平商重初字第164号判决驳回鸿兴公司诉讼请求，鸿兴公司提出上诉，济南市中级人民法院以（2016）鲁01民终559号判决驳回上诉，维持原判。该判决
本院认为部分认为，在协议书中涉及公司经营事宜的处理，李录平作为鸿兴公司法定代表人签字的行为应视为鸿兴公司真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，且鸿兴公司并未提供证据证实存在其他合同无效的情形，故原审判决认定合同合法有效，并无不当。房屋买卖合同约定交房期限到期后，被告未将房屋交给原告。另查明，原告起诉前与山东科创律师事务所签订委托代理合同一份，并支付诉讼代理费30000元。以上事实由原告提交《房屋买卖合同》、房款收条、《协议书》、《委托代理合同》、代理费发票各一份及当事人陈述予以证实。
本院认为，李录平以鸿兴公司法人代表身份与张树印签订的协议书已经法院生效判决确定为有效合同，合同内容与本案待证事实具有关联性，应作为本案依据。
被告张树印以被告鸿兴公司名义与原告签订《房屋买卖合同》时虽未经鸿兴公司授权，但此后鸿兴公司法定代表人李录平与被告张树印签订的《协议书》中对被告张树印以鸿兴公司名义售出鸿兴大厦房屋2套的行为进行了追认，本案房屋买卖合同约定的房屋即为协议书第九条提及的张树印前期所销售的鸿兴大厦房屋两套其中一套。据此，被告张树印以被告鸿兴公司名义与原告签订《房屋买卖合同》为有效合同，房屋买合同双方为被告鸿兴公司与原告。被告鸿兴公司未按合同约定向原告交付房屋，并已明确表示不同意履行合同，已构成违约，原告合同目的已不能实现，原告诉求解除合同并要求被告鸿兴公司按合同约定退还购房款，本院依法予以支持。原告已交纳购房款，鸿兴公司未按约定交付房屋，鸿兴公司违约给原告造成了经济损失，合同第五条约定如被告违反合同第二、三条，即办理预售登记及按约定时间交房，乙方（原告）有权解除合同，同时甲方（鸿兴公司）应向已方支付违约金10万元，乙方形成诉讼，甲方承担律师费、诉讼费等费用，综合原告交款时间及现同地段房价，原告诉求被告鸿兴公司按合同约定支付违约金10万元并承担律师代理费3万元，合理合法，本院依法予以支持。协议书第九条认可张树印前期销售的含房屋买卖合同约定的房屋两套，协议书第十三条同意张树印售出的房屋款由其抽取500万元为止。据此，张树印售出房屋并收取房款已取得鸿兴公司认可，房屋买卖合同双方为鸿兴公司与原告，原告诉求被告张树印对返还房款及支付违约金等损失承担连带责任，于法无据，原告此诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，
判决如下：
一、解除原告解鸿盈与被告张树印于2012年3月19日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告济南鸿兴置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告解鸿盈购房款40万元。
三、被告济南鸿兴置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告解鸿盈损失13万元。
四、驳回原告解鸿盈的其他诉讼请求。案件受理费9100元，由被告济南鸿兴置业有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 朱 斌
人民陪审员 董宜忠
人民陪审员 张士金
二〇一六年六月七日
书 记 员 何国卉 搜索“”