吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉05民终471号
上诉人（原审被告）：通化天河建筑安装有限责任公司。住所地：通化县。
法定代表人：李克安，董事长。
委托代理人：叶潇潇，该公司法律顾问。
被
上诉人（原审原告）：姜苏，女，1976年9月25日出生，汉族，农民，住通化县。
委托代理人：祝宏全，男，通化市政府公职律师。
被
上诉人（原审被告）:王辉，女，1954年3月28日出生，汉族，无职业，现服刑。
上诉人通化天河建筑安装有限责任公司（以下简称天河公司）因与被上诉人姜苏、被上诉人王辉房屋买卖合同纠纷一案，不服通化县人民法院（2015）通民初字第937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案二审现已审理终结。姜苏一审诉称：2011年7月29日，其与天河公司第六项目部签订房屋买卖协议，购买了通化县桂林山水城4号楼2单元402室（位于西侧，后开发商在原房屋未变的情况下，将门牌号变更为401，现门牌号为401），其交付房款224580元，天河公司开具了收据，并加盖该公司财务专用章。后姜声涛等15人因天河公司第六项目部欠他们工程款，起诉该公司第六项目部负责人王辉，并于2012年10月申请通化市东昌区人民法院对位于通化县桂林山水城的4号楼2单元401室保全查封，通化市东昌区人民法院于2012年10月8日作出（2012）东江东民初字第588号民事裁定书。姜声涛等15人根据通化市东昌区人民法院2012年12月6日作出的（2012）东江民初字第588号民事判决，申请对该房屋执行。其提出执行异议，并提起案外人执行异议之诉，通化市东昌区人民法院驳回了其诉讼请求，通化市中级人民法院维持了原判。目前该房屋正在执行之中，已不能交付。故其请求解除与天河公司第六项目部签订的房屋买卖协议、判令二被告连带返还其购房款224580元及自2011年7月31日起至付清房款之日止的中国人民银行同期贷款利率的利息。天河公司一审时辩称：王辉与该公司是挂靠关系，王辉在桂林山水小区部分项目施工中，开发单位将该小区四号楼二单元401室房屋抵顶给王辉，王辉是房屋所有权人，王辉将该房屋卖给姜苏，与该公司无关；该公司即未与姜苏签订房屋买卖合同，也未收取房款，不应承担任何责任。王辉一审时辩称：对姜苏的起诉没有意见。一审法院
经审理查明：2011年7月29日，姜苏与天河公司第六施工队签订了房屋买卖协议书，约定：天河公司第六施工队将位于通化县快大茂镇桂林山水城4号楼2单元402室、建筑面积为98.5平方米的房屋出售给姜苏，每平方米2280元，总价款224580元。协议签订后，姜苏将房款交付给王辉，王辉为姜苏出具了收据，收据上加盖了天河公司的公章及法定代表人的名章。后因王辉与他人的合同纠纷，姜苏购买的房屋被通化市东昌区人民法院查封并开始进行执行，使该房屋无法交付给姜苏。姜苏于2015年7月29日起诉至该院。另查明，王辉的天河公司第六施工队是挂靠在天河公司名下进行建筑施工的。一审法院认为:《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第九十四条一款规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”，第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，姜苏购买的房屋因天河公司的其他纠纷被通化市东昌区人民法院依法查封并进入执行阶段，已不可能将房屋交付给姜苏，故姜苏的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对于天河公司提出的姜苏是与王辉签订的买卖协议，房款也是王辉收的，与该公司无关的主张，该院认为，天河公司在明知王辉没有资质的情况下，让王辉挂靠在该公司名下进行施工，且在王辉为姜苏出具的房款收据上加盖该公司公章及法人名章，应与王辉共同承担过错责任，对该公司的主张，该院无法支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决：
一、解除原告姜苏与通化天河建筑安装有限责任公司第六施工队签订的房屋买卖协议；
二、被告王辉、通化天河建筑安装有限责任公司于本判决生效之日起返还原告姜苏购房款224580元，并自2011年7月31日起至付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款的利率给付利息。案件受理费4669元，由二被告负担。天河公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原判，驳回姜苏的诉讼请求。其上诉理由是：
一、原判认定事实不清，涉案房屋归王辉所有，涉案房屋买卖合同的双方主体应为姜苏与王辉，该公司并非涉案房屋买卖关系的当事人，原判认定系该公司将涉案房屋卖给姜苏错误。本案之前的两起案件认定该公司未收到涉案购房款，是王辉收取的，该公司无还房款义务。
二、涉案系房屋买卖合同纠纷，而非系追讨农民工工资纠纷，应严格按照合同相对性予以裁判。并无法律规定被挂靠的公司要对房屋买卖合同关系承担劳动法规定的责任。姜苏二审辩称：原判认定事实清楚，判决正确，应驳回上诉，维持原判。
一、天河公司是房屋买卖协议的签订和收取房款的主体。天河公司第六施工队无资质，是天河公司的组成部分，并以该公司名义施工。姜苏看到是天河公司卖房才与之签订合同，交付房款，其有理由相信签约主体是天河公司，依据《民法通则》第四十三条之规定，天河公司第六施工队签订的房屋买卖协议，应由该公司承担责任。天河公司在姜苏交款后，在收据上盖有财务公章及法定代表人印鉴、王辉签字，可认定姜苏交款及天河公司收款属实。若王辉未将房款交付天河公司也是内部问题，不影响该公司对外承担责任。
二、因涉案房屋被其他法院查封执行，同时，天河公司又将涉案房屋卖给他人，姜苏无法取得诉争房屋的所有权，合同目的无法实现，符合法定解除条件，应予以解除。
三、依据《合同法》第九十七条及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，天河公司应与王辉连带返还房款及利息。
四、即便天河公司与王辉系挂靠关系，依据《建筑法》第二十六条、《民诉法解释》第五十四条之规定，天河公司也应与王辉连带返还房款及利息。王辉二审接受本院询问时辩称：其与天河公司系挂靠关系。通化市旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）将其开发的楼承包给天河公司，天河公司将其中的2栋楼包给其，其向天河公司交纳管理费。旭日公司与其协议，60%的工程款系以房屋抵顶。其与姜苏所签订的买卖协议真实，钱是其收取的，收据亦是其给姜苏出具的。天河公司在收据上盖章是把关，证明该房屋是真实的。姜苏给其的是现金，是属于其的工程款。姜苏知道其与天河公司的关系，也知道最后应该拿着其出具的收据和旭日公司签订房屋买卖合同。其确实将涉案房屋卖给姜苏了，旭日公司也知道，但因为其它案件，房屋被法院执行走了。涉案房款与天河公司无关，应由其给付。并非是其欺骗姜苏的，其会把钱还给姜苏的。二审中，天河公司与姜苏均未提出新理由、未提供新证据、未发表新的质证意见。二审审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院另查明：涉案房屋登记所有权人为旭日公司，于2011年11月3日取得商品房预售许可证，于2012年8月交由物业管理，具备交付条件。因王辉欠姜声涛、高正军等人款项，姜声涛、高正军起诉王辉并于2012年9月24日向通化市东昌区人民法院申请查封了涉案房屋。案外人张秀兵以“其购买了该房屋、后发现争议房屋被王辉卖给姜苏”为由，提出执行异议，被驳回后，又提起案外人执行异议之诉。王辉在张秀兵、姜苏案外人执行异议之诉一案审理时辩称：其与姜苏签订房屋买卖合同并收到房款，后来因其没有办理房屋抵顶合同，姜苏不购买该房屋，其未将购房款退还给姜苏；张秀兵未交房款。通化市东昌区人民法院经审理后作出（2013）东民一初字第461号民事判决，驳回了张秀兵及姜苏的诉讼请求，该判决被本院（2014）通中民初字第179号民事判决维持。姜苏遂提起本案诉讼。
本院认为：姜苏与王辉签订《房屋买卖协议书》时，涉案房屋系旭日公司正在建设的、尚未取得商品房销售许可证的商品房，姜苏知道或者理应知道天河公司第六施工队王辉或天河公司均不是适格的出卖人，其应与旭日公司签订商品房买卖合同。2011年7月30日王辉为姜苏出具的收据虽然盖有天河公司财务专用章及法定代表人李克安小印鉴，但该收据的内容是“贰拾贰万肆仟伍佰捌拾元，225480元，房屋抵顶桂林山水4号楼2单元402”，该收据并不足以证明系天河公司收取了姜苏的购房款；且王辉承认系其收取了姜苏交纳的房款，是属于其的工程款；而2011年7月29日姜苏与天河公司第六施工队签订的《房屋买卖协议书》第二条亦明确“乙方在签订协议之日将所有的房款一次性付清给甲方（王辉）”，根据前述情形，应认定姜苏应知道与其签订《房屋买卖协议书》的相对方系王辉，而非天河公司。因姜苏所举证据不足以证明其与天河公司存在商品房买卖合同关系，也不能证明其系善意且无过失地相信王辉能代表天河公司与其签订房屋买卖协议，其要求天河公司与王辉承担连带责任缺乏事实依据和法律根据。姜苏明知或应知道其系与王辉签订的房屋买卖协议，并向王辉交纳了购房款，因王辉不能如约履行，该协议应解除，并由王辉返还姜苏房款并赔偿相应利息损失。综上，天河公司的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销通化县人民法院（2015）通民初字第937号民事判决；
二、解除被上诉人姜苏与被上诉人王辉于2011年7月29日签订的房屋买卖协议；
三、被上诉人王辉于本判决生效之日起立即返还被上诉人姜苏购房款224580元，并自2011年7月31日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款的利率给付利息；
四、驳回被上诉人姜苏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王辉到期不履行给付义务，姜苏向一审法院申请执行的期限为二年。
一、二审案件受理费各4669元，均由被上诉人王辉负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王文立
审 判 员 崔红霞
代理
审判员 郭丽萍
二〇一六年六月七日
书 记 员 于 诗 来源：百度搜索“”