福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第6109号原告林金秋，男，汉族，1952年2月28日出生，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人周翼祖，福建诚真律师事务所律师。被告陈锦，男，汉族，1961年4月22日出生，住福建省福州市鼓楼区。被告彭雅斌，曾用名：彭俊梅，女，汉族，1978年8月26日出生，住福建省福州市晋安区。彭雅斌的委托代理人陈翔，福建知信衡律师事务所律师。彭雅斌的委托代理人刘德和，福建知信衡律师事务所律师。
原告林金秋诉被告陈锦、彭雅斌债权人撤销权纠纷一案，经福州市中级人民法院以（2015）榕民终字第1772号二审裁定发回本院重新审理，本院于2015年9月17日立案受理后，依法由
审判员黄昌杰担任
审判长，与
人民陪审员李晓玲、林建勇组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林金秋的委托代理人周翼祖、被告陈锦、被告彭雅斌的委托代理人陈祥和刘德和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林金秋诉称，被告陈锦与僕玉兰系夫妻关系，2005年8月至12月，僕玉兰以经营生意为名向原告借款480000元，约定月息1.5%。后因原告催款不成。诉至鼓楼区法院。2006年4月5日，根据原告的申请，法院冻结了被告坐落在鼓楼区XX单元的产权。2006年10月10日，鼓楼区法院以（2006）××民初字第××号民事判决书判决被告应付还原告借款480000元和利息。判决书于2006年11月初生效。原告即申请执行，2008年4月，鼓楼区法院执行局对被告的房产再次进行冻结，不准进行买卖过户等手续。2012年1月21日，被告陈锦利用法院未及时对房屋续冻的时机与被告彭雅斌签订房屋买卖协议，将坐落在鼓楼区143.62平方米的房屋以65万元的低价进行买卖交易（每平方米仅4525元），并办理了过户手续。众所周知：坐落在鼓楼区带电梯的商品房每平方米均价应在11000元以上，被告陈锦仅以市场价的三分之一的价格卖给被告彭雅斌，完全是一种逃避债务，属于恶意交易。而被告彭雅斌作为正常的经济人，又是第二套房子的购买者，明知债务人转让的房屋是明显的低价转让，有害于债权，仍然与其交易，故被告彭雅斌具有恶意。现原告提起诉讼，请求法院判令：撤销被告陈锦与被告彭雅斌于2012年1月21日签订的坐落于鼓楼区捷报里9号捷报花园6座706单元房屋买卖协议，将上述房屋过户至被告陈锦名下。
被告陈锦辩称，其从来都不知道自己这套捷报花园6座706单元房屋被法院冻结。因为陈锦妻子患癌去世，觉得这套房子不吉利，所以才决定将其卖掉。1.此前我常年在外做生意，我妻子与原告林金秋之间是做安利的同事，其间双方多次表明一起出资打货款；并不知晓为何投资会变为其妻子单方签的借款。林金秋牵扯行贿之事由来已久，我对其真实性存疑，这里不赘述，实在不知其如何冻结我父辈出资给我买的房产的。2.2011年12月，陈锦通过冠诚房产中介将房屋卖给了彭雅斌。当时跟彭雅斌约定的是实收113万元，中介费、税费、过户费等费用全部由彭雅斌承担。2011年12月20日，我们在中介那边签订了《房屋买卖合同》，合同签完后，彭雅斌当场向我支付了3万元定金，我出具了一张收条给彭雅斌。2012年3月份，彭雅斌以该房屋作为抵押，向银行贷款105万元，彭雅斌按照我的要求将这105万元直接汇到女儿陈晓镟的银行账户。2012年3月20日，彭雅斌按合同的约定将购房尾款5万元支付给我。至此，陈锦已全部收到彭雅斌的购房款113万元。2011年12月20日的收款收条以及2012年3月20日的收条均是本人所写。陈锦与彭雅斌是正常进行购房买卖交易的，彭雅斌并不知道我的债务情况。双方到房地产交易中心备案的购房合同价格是按房产中介的建议以政府指导价65万元来办理的，实际交易价格是113万元，中介费、税费、过户费等费用由彭雅斌承担。综上所述，彭雅斌是善意第三人，其对我与原告林金秋的纠纷并不知情，这件事与彭雅斌没有任何关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告彭雅斌辩称，1.被告彭雅斌主观上没有恶意，是善意第三人。被告彭雅斌并不知道原告对陈锦享有债权，也不知道诉争房屋曾被法院冻结，陈锦从没跟彭雅斌说过其外面债务的情况，彭雅斌对陈锦与原告的纠纷毫不知情，主观上并无恶意。彭雅斌作为诉争房屋的买受人，现场查看了房屋，检验了产权证，后才与陈锦签订《房屋买卖合同》，其已尽到了合理的注意义务，其根本就没有义务去核实陈锦外面是否存在债务。至于用现金支付定金、购房尾款，以及将购房款转到陈锦女儿陈晓镟名下，彭雅斌全部是按照陈锦的要求去做，陈锦并没有告诉彭雅斌具体原因，因此即使陈锦有逃避债务的恶意，也与彭雅斌无关，彭雅斌作为买受人完全不知情，在整个交易过程中都处于善意状态，符合善意取得制度中的“善意”要求。2.被告彭雅斌已支付合理对价。2011年12月20日二被告签订的《房产买卖合同》约定，卖方陈锦是实收113万元，办理过户所产生的一切费用由彭雅斌负责。签合同当日陈锦收取彭雅斌定金3万元，2012年3月13日收到彭雅斌通过银行贷款支付的105万元，2012年3月20日收到尾款5万元，被告彭雅斌已按合同约定支付全部价款113万元，并缴纳了2万多元的税费。根据彭雅斌办理贷款时评估公司对诉争房屋的评估报告，诉争房屋当时的市场价值为151万元。而被告彭雅斌所支付的购房款已超过当时市场价值的70%，并不属于明显的低价转让，符合当时的市场行情。二被告在房地产管理部门登记备案的买卖合同价款为65万元，该价款是按照政府指导价来填写的，根据贵院向房地产交易管理部门的调查了解，也可以看出诉争房屋所在地段的房屋在房地产管理部门登记备案的交易价格与二被告所填的价格基本相当，这说明二手房买卖按政府指导价进行登记备案是市场的交易习惯，是普遍存在的做法，并不是二被告在串通。本案中诉争房屋的实际交易价格应以被告彭雅斌实际支付的金额为准。3.诉争房屋已办理权属变更登记手续，所有权已变更至彭雅斌名下。综上所述，根据《物权法》第一百零六条的规定，被告彭雅斌属于善意第三人，依法取得诉争房屋的所有权。彭雅斌在本案中也是受害者，原告不能为了自己的利益来损害被告彭雅斌的利益，否则有失公平。因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。本案审理过程中，原告提交如下证据：A1.陈锦的产权证复印件，证明：交易前房屋的产权人为陈锦；A2.鼓楼区法院（2006）××民初字第××号民事判决书复印件，证明：被告陈锦的债务已由法院判决确认，被告陈锦的妻子已承认对原告负有债务；A3.鼓楼区法院（2006）××民初字第××号民事裁定书复印件，证明：被告交易的房子2006年已被告法院冻结；A4.鼓楼区法院执行局续冻法律文书，证明：判决书生效后被告交易的房子于2008年已由法院执行局再次冻结；A5.房地产买卖契约复印件，证明：二被告签订的房屋买卖协议；A6.福州市房屋登记申请表，证明：被告彭雅斌非首次购房，故对商品房价格是熟悉的，对与陈锦交易的房子明显低价是明知的；A7.估价师王晓斌与原告亲属通话录音笔录，证明原房产估价的价值未含装修；A8.估价师王晓斌与原告亲属通话录音光盘，证明原房产估价的价值未含装修；A9.自来水和广电公司与原告亲属的通话录音笔录，证明两被告未办理房屋相关移交手续；A10.自来水和广电公司的通话录音光盘，证明两被告未办理房屋相关移交手续。被告彭雅斌质证认为：对A1-A6的质证意见同原一审质证意见。即对证据A1-A4的真实性、合法性、证明对象无异议；对证据A5的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议：该契约仅能证明两被告向房地产交易中心申报的价格，并不是实际成交价；对证据A6的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议：其是否首次购房，与对商品房市场价格熟悉之间没有必然联系，且其以113万元购房讼争房屋，在当时的市场并不是明显的低价。补充一点，证据A1-A4反映的是原告与被告陈锦的债权债务关系，与被告彭雅斌无关，被告彭雅斌毫不知情。对A7-A8的真实性及证明对象均有异议，无法证明通话对象是中联（福建）资产评估土地房地产估价有限责任公司的评估师王晓斌，且该通话内容与诉争房屋无关。对A9-A10的真实性及证明对象均有异议，无法证明通话对象是广电公司客服人员，且房屋所有权的变更是以房地产管理部门的变更登记为准，与广电用户的变更并无关系，而且通话内容也表明2015年4月该用户已被注销。证据A7－A10中，通话中一方当事人自称林尾云，无证据证明是原告女儿，且其也未出庭说明，因此无法证明通话内容的真实性。被告陈锦质证认为：对A1的真实性无异议。对A2-A4的真实性无法确认，我均未收到，不知情。对A5-A6的真实性无异议，是合法的。对A7-A10的真实性均有异议，不是真实的。被告陈锦提交如下证据：B1.（2007）××民初字第××号案件材料，证明该案原、被告之间的债务不是真实的。B2.法人变更申报材料，证明被告陈锦与原告于2005年8月9日至2006年8月9日与原告存在合作关系。B3.（2006）××民二初字第××号民事判决书，证明原告与被告陈锦合作结束后尚欠被告陈锦垫付的承包费，如被告陈锦对原告与其妻子之间的债务关系知情，就不会与原告合作，更不会为其垫付款项。原告质证认为：证据B1-B3与本案无关，不予质证。被告彭雅斌质证认为：对B1-B3的真实性及证明对象均无异议，原告与被告陈锦的纠纷与被告彭雅斌无关，被告彭雅斌均不知情。另外，原告2006年3月向被告陈锦提起诉讼，在此期间被告陈锦与原告还存在合作关系，被告陈锦称对原告与其之间的诉讼不知情，应该是合理的。被告彭雅斌提交如下证据：C1.《房产买卖合同》，C2.《收款收条》，C1-C2证明：1.2011年12月20日，彭雅斌与陈锦签订了《房产买卖合同》，约定购买的坐落于福州市鼓楼区洪山镇捷报里9号捷报花园6#706单元的交易成交价格为人民币113万元（实收价），以商业按揭贷款方式交易，由彭雅斌承担的交易过户税费等相关费用。2.2011年12月20日，陈锦收到彭雅斌支付的购买上述房屋的购房定金人民币3万元。C3.福州冠诚房产信息咨询有限公司《收款收据》，证明：2012年1月17日，彭雅斌与陈锦委托房产中介公司办理交易过户手续。C4.榕房权证R字第××号《房屋所有权证》，证明：彭雅斌作为善意的买受人以交易时、交易地合理的市场交易价格购买上述房屋，并已办理过户登记手续。C5.NO.01786898税收转账专用完税凭证、非税缴款通知书、非税收入票据、房产权属转移纳税申报表，证明：结合原告提供的证据5《房地产买卖契约》，即彭雅斌为了避税而采用目前二手房交易市场中普遍存在的方法，故意签订两份合同，即一份做低购房款交给房管交易部门备案，一份反映房屋交易真实价格双方持有，俗称“阴阳合同”，并按交给房管交易部门备案的合同缴纳了相关的过户交易税费，达到减低交易费用的目的。C6.中联房产评（2012）SW1193号房地产抵押估价报告，证明：彭雅斌委托资产评估中介机构对上述房屋进行评估，该份估价报告出具估价金额应视为交易时交易地的市场交易价，结合以上证据证明，彭雅斌并没有以明显不合理的低价买受上述房屋，主观上更无任何恶意可言。C7.福建海峡银行《个人借款／担保合同》，C8.福建海峡银行《借款凭证》、放款通知书，C7-C8证明：彭雅斌依照房产买卖合同的约定通过银行商业按揭贷款的形式，将所贷款款项人民币105万直接划拨至被告陈锦指定的账户内，履行了付款义务。C9.《收条》，证明：被告陈锦收到购房尾款人民币5万元，双方已按《房产买卖合同》约定履行完各自的义务，交易完成。原告质证认为：对C1-C9的质证意见同原一审质证意见。对证据C1的真实性有异议，证明对象有异议，该合同上的金额为113万元，和被告提交的C5明显矛盾；对证据C2的真实性有异议，证明对象也有异议。对证据C3的真实性和证明对象均有异议，和本案无关；证据C4的真实性无异议，证明对象有异议：该证据无原件，且被告陈锦系恶意转让给被告彭雅斌；对证据C5的真实性无异议，证明对象有异议，该证据恰恰证明讼争房屋交易价格为65万元，被告彭雅斌以明显低价受让房产，房产权属转移纳税申报表中有被告彭雅斌签字按印申明宣誓其真实性；对证据C6的真实性无异议，证明对象有异议：该证据是因被告彭雅斌办理贷款，贷款银行为了自身利益而制定评估机构作出的评估报告，评估价格偏低；对证据C7的真实性无异议，证明对象有异议：只能证明被告彭雅斌待讼争房产产权过户到自身名下后以之办理抵押贷款的事实，且贷款合同第13页约定是创业贷款，和被告彭雅斌的答辩意见不符；对证据C8中《借款合同》的真实性无异议，证明对象有异议，认为其只能证明银行贷款给被告彭雅斌的事实；放款通知书无原件，无银行盖章，对其真实性和证明对象均有异议，和借款凭证也相矛盾；对证据C9的真实性和证明对象均有异议。被告陈锦质证认为：对C1-C9的真实性及证明对象均无异议，都是合法的。原审法院曾向建设银行调取陈晓镟的账户明细，向工商银行调取刘琼的账户明细及被告彭雅斌的个人贷款及担保情况。原告、被告陈锦、被告彭雅斌对其真实性均无异议。原告申请证人史某到庭证明讼争房屋产权价格2012年初约在11000元左右。原告对证言真实性无异议。被告陈锦认为证人没有工作证，其所述均是虚假的。被告彭雅斌对真实性有异议，无证据证明其从事过房产中介服务，无法证明其了解当时的市场价格，其所述房价信息不应作为本案诉争房屋价格依据，应以评估报告为准；另外从其陈述中可以看出，房价主要由业主来决定。本院对上述证据认证如下：对于能够与原件核对无异的证据A1-A6，被告彭雅斌对其真实性均无异议，本院依法确认其真实性。证据A7-A10均系通话录音，但录音中的通话人未到庭作证，且二被告均对通话录音的真实性不予认可，故本院对其真实性不予以确认；即使录音内容真实，亦与本案争议的房屋买卖事实无直接联系，其关联性本院亦不予确认。证据B1-B3系其他案件的材料，与本案无直接关联，其关联性本院不予确认。证据C1-C9，均有原件提供核对，其真实性本院予以确认。证人史某欲证明2012年的房屋产权价格，但其并非专业的房屋价格鉴定人，无相资质，其证明内容本院不予确认。本院调取的陈晓镟的账户明细、刘琼的账户明细及被告彭雅斌的个人贷款和担保情况，各方对其真实性均无异议，本院依法予以确认。根据上述有效证据和庭审当事人陈述，
本院查明如下事实：2006年3月，原告将案外人僕玉兰与被告陈锦诉至本院，并于2006年4月申请本院冻结了被告陈锦坐落在鼓楼区洪山镇XX单元的房产（即诉争房产）。2006年10月10日，本院作出（2006）××民初字第××号民事判决书，判决案外人僕玉兰与被告陈锦应付还原告借款480000元及利息。该判决书已生效。原告即申请执行。2008年4月，本院执行局对诉争房产再次进行冻结。2012年1月21日，因本院未继续冻结诉争房产，被告陈锦与被告彭雅斌签订房屋买卖协议，将诉争房产转让给被告彭雅斌，并办理了过户手续，提交房地产管理部门登记备案的买卖合同价款为65万元。原告遂诉至法院，请求确认两被告对诉争房产的转让行为无效。在本案审理过程中，被告彭雅斌向本院提交了其与被告陈锦签订的落款时间为2011年12月20日的《房产买卖合同》，约定被告彭雅斌向被告陈锦购买诉争房屋的价格为113万元，被告陈锦指定收款账户为户名为62×××49，户名为陈晓璇。经查，陈晓璇为被告陈锦之女。被告彭雅斌还向本院出具了一份落款处收款人为被告陈锦、时间为2011年12月20日的《收款收条》，内容为被告陈锦收到被告彭雅斌支付的购房定金3万元。被告彭雅斌亦向本院提交一份落款处收款人为陈锦、落款时间为2012年3月20日的《收条》，内容为收到被告彭雅斌购房尾款5万元。另根据本院调取的证据查明，2012年2月29日，被告彭雅斌与福建海峡银行签订《个人借款／担保合同》，以诉争房产为抵押，向福建海峡银行借款105万元，借款用途为创业贷款，借款支付方式为受托支付，收款帐号即为案外人陈晓璇的上述账户。2012年3月13日，该笔借款105万元即转入案外人陈晓璇的账户。另被告彭雅斌为办理贷款，委托中联（福建）资产评估土地房地产估价有限责任公司（以下简称“评估公司”）对诉争房产的市场价值进行评估，2012年2月13日，评估公司作出中联房产评（2012）SW1193号房地产抵押估价报告，认定诉争房产当时的市场价值为151万元。另查明，前述款项105万元于2012年3月13日汇入案外人陈晓璇的账户后次日，即2012年3月14日，陈晓璇将99万元转入户主为刘琼的账户62×××64。刘琼于收到99万元款项当日即将80万元转入某证券公司账户。未发现刘琼与本案原被告及案外人陈晓璇有何亲属关系。
本院认为，本案原审案由为商品房销售合同纠纷，但原告系被告陈锦的债权人，根据原告要求撤销被告陈锦转让房产给被告彭雅斌的房屋买卖合同的诉请，经向原、被告释明后，本院依法变更案由为“债权人撤销权纠纷”。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人得请求人民法院撤销债务人的行为。本案争议焦点是被告陈锦的转让行为是否可被撤销以及被告彭雅斌是否构成善意第三人，本院分析如下：其一，被告陈锦以不合理的低价转让了讼争房产。两被告在房地产管理部门备案的讼争房屋买卖合同价款仅为65万元，而根据当时的评估报告，讼争房产的市场价值为151万元，为明显不合理的低价。即使按被告提交的《房产买卖合同》，约定价款虽为113万元，但其中8万元价款仅有落款为被告陈锦的收条加以证明，既无付款凭证，也不符合其合同中卖方指定案外人陈晓璇收款的约定，故难以认为被告彭雅斌为讼争房屋支付的价款未明显低于其市场价值，被告彭雅斌不属于善意的第三人。其二，被告陈锦先于2012年1月21日申请将讼争房产转移登记给被告彭雅斌，被告彭雅斌申请的贷款再于2012年3月13日转入陈锦指定的账户中。被告陈锦与彭雅斌自称之前互不认识，但被告陈锦却在未取得被告彭雅斌任何财产保证的情况下直接转移房产登记给被告彭雅斌。这与先付首付款，再办理购房贷款，支付尾款的同时转移房产权属的通常交易流程极不相符。故被告彭雅斌主张其为不知情的善意受让人并支付了合理对价，难以采信。其三，该转让房产取得的价款，并未直接转入被告陈锦名下，支付给被告陈锦的女儿案外人陈晓璇的105万元，未能被法院强制执行用于偿还被告陈锦所负的债务。被告陈锦主观上存在转移财产，逃避债务的恶意。综上，被告陈锦在法院对其进行强制执行期间，将其所有的讼争房屋以明显不合理的低价转让给被告彭雅斌，致使原告申请法院执行的债权无法实现，损害了债权人的合法权益，原告请求撤销两被告之间的讼争房屋买卖合同的诉请，应当应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，
判决如下：
一、撤销被告陈锦与被告彭雅斌签订的转让坐落于福州市XX房产的买卖合同；
二、被告彭雅斌应于本判决生效之日起30日内协助将上述房屋的所有权过户至被告陈锦名下。本案诉讼费10300元，由二被告共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 黄昌杰
人民陪审员 李晓玲
人民陪审员 林建勇
二〇一六年六月七日
书 记 员 施倩莹附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 更多数据：搜索“”来源：