上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初3264号原告刘春华，女，1971年1月9日出生，汉族，住安徽省。委托代理人徐铭，上海市成平律师事务所律师。被告陈之龙，男，1983年6月2日出生，汉族，户籍地湖北省，现住上海市。
原告刘春华诉被告陈之龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，依法适用简易程序，由
代理
审判员巫建强独任审判，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告刘春华及其委托代理人徐铭，被告陈之龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2015年11月1日就上海市镇宁路XXX号-3商铺(以下简称“系争房屋”)签订了《商铺承包协议》，约定原告将系争房屋交由被告使用，期限自2015年11月1日至2018年10月30日，经营范围为干货(包装，不得有油烟等影响居民的，如由此引起纠纷和影响经营的，原告概不负责)，每月租金人民币(以下币种均为人民币)11,800元，支付方式为付三押一。合同签订后，被告支付了押金11,800元以及至2016年1月31日为止的租金，原告将系争房屋交付给被告。但被告对系争房屋装修后准备经营餐饮项目，周围居民投诉至原出租方上海中亚食品有限公司，原出租方要求被告承诺不得经营餐饮，但被告不予答应，故出租方停止了商铺的供电。为此，原告多次与被告协商要求其按照约定内容进行经营未果，被告仍占用系争房屋，并不再支付2016年2月1日以后的租金。原告认为，被告擅自经营餐饮的行为违反了合同约定，并造成了一系列纠纷，双方所签协议已无法继续履行，遂起诉至法院，要求判令：1、解除双方就系争房屋签订的《商铺承包协议》；2、被告腾让出系争房屋；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称，其承租系争房屋后向原告支付了押金11,800元及租金35,400元，并对系争房屋进行了装修，现原告没有道理不准被告继续使用。系争房屋现在被告掌控下，但由于原告原因导致无法正常经营。被告同意继续支付租金，并要求原告继续履行《商铺承包协议》。
经审理查明，系争房屋的所有权人为上海东亚食品储运经营有限公司，房屋类型为店铺。上海东亚食品储运经营有限公司将系争房屋出租给上海中亚食品有限公司，租期至2017年3月31日为止，并同意由承租人转租。2014年6月30日，原告与上海中亚食品有限公司签订协议书，约定由原告承租系争房屋，租期自2014年7月1日至2016年6月30日，在租期期间不得将房屋转租或变相转租给第三方，否则出租人有权终止协议收回系争房屋。2015年11月1日，原、被告签订《商铺承包协议》，约定：原告将系争房屋承包给被告作为经营场地，面积约22平方米；被告经营范围为干货(包装，不得有油烟等影响居民的，如由此引起纠纷和影响经营的，原告概不负责)，变更经营范围须得到原告同意；每月租金11,800元，支付形式为付三押一，先付后用；承包期限自2015年11月1日至2018年10月30日；任何一方不得擅自变更本协议条款，如需变更必须提前三十天通知对方，如一方不同意，另一方应继续按本协议条款履行；如任何一方违约，违约方须提前一个月书面通知对方并支付给对方违约金12,000元。当日，原告向被告出具《证明》一份，据载：同意被告或被告的委托人将系争房屋对外出租及管理，授权有效期以被告与次承租方的合同期为准……被告对本人房屋的租赁、使用期限以上述授权期限为准，用途由次承租方定，本证明也可以办理营业执照、卫生许可证、环保证、公共场所治安许可证、消防手续等使用。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告使用，被告对系争房屋进行了装修，并向原告支付了押金11,800元及租金35,400元。后由于双方发生纠纷，被告未及开张营业，原告遂起诉至法院，要求判如所请。原告认为，根据装修后的店铺招牌“南阳路粢饭团”可知被告系经营餐饮，因此被告违反了双方对经营范围的约定，原告遂于2015年12月底发函告知被告，要么按照协议约定范围经营，要么解除协议。现系争房屋无法经营是被告自己造成的，原告对此没有责任。被告的行为构成根本违约，原告要求解除合同并收回系争房屋合法有据。被告则认为，被告尚未实际营业，其打算经营的是对已加工好的食品进行包装并对外出售，并未违反合同约定的经营范围。原告没有证据证明被告经营有油烟的餐饮项目，且根据原告出具的《证明》，原告同意由被告决定房屋用途。因此被告并无违约行为，请求法院驳回原告诉讼请求。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《租赁使用商业网点协议书》、《补充协议》、《协议书》、《商铺承包协议》、照片一张，被告提供的《证明》，以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告所签的《商铺承包协议》属于原告将系争房屋交付给被告使用，被告向原告支付租金的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告作为承租人，应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。系争房屋的类型为店铺，虽然合同明确禁止被告经营有油烟等影响居民的内容，但是原告未举证证明被告从事上述经营内容，相反，从原告出具的《证明》可知原告同意由承租人决定如何经营，因此，从在案证据分析，被告经原告同意对系争房屋进行装修并对外营业并无不妥，原告以被告违反约定内容进行经营的行为构成根本违约为由主张解除合同，事实依据不足，本院对其诉讼请求无法支持。因此，原、被告之间的房屋租赁合同应当继续履行。在履行期间，被告不应违反合同中关于经营范围的禁止性约定，并应当按约向原告支付租金。需要指出的是，原告并非系争房屋的所有权人，其从合法出租人处取得系争房屋的租期至2016年6月30日，而其转租给被告的租期自2015年11月1日至2018年10月30日，如果原告无法取得2016年6月30日之后对系争房屋的合法使用权，那么原、被告之间的房屋租赁合同中就2016年6月30日之后的部分应属无效合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，
判决如下：
一、原告刘春华要求解除其与被告陈之龙就上海市镇宁路XXX号-3商铺所签《商铺承包协议》的诉讼请求不予支持；
二、原告刘春华要求被告陈之龙腾让出上海市镇宁路XXX号-3商铺的诉讼请求不予支持。案件受理费80元，减半收取，计40元，由原告刘春华承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理
审判员 巫建强
二〇一六年六月七日
书 记 员 黄青兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 微信公众号“”