江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终875号上诉人（原审被告）王仕周。委托代理人马惠兰，江苏振强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江阴市大地造田有限公司，住所地江阴市云亭镇工业集中区松文头路。法定代表人耿建明，公司经理。委托代理人沈健，江苏信卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）居忠祥。
上诉人王仕周因与被上诉人江阴市大地造田有限公司（以下简称大地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2015）澄滨民初字第01297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2007年6月1日，出租单位（甲方）大地公司与承租人王仕周签订房屋租赁合同1份，协议主要约定：1、位置：该房屋坐落于云亭镇松文头路22号云亭兴业园生活区C号（3号）楼南半部（共三层）；2、用途：甲方同意将该房屋租赁给乙方作为开办职工浴场使用，主要用于解决兴业园职工洗澡的生活需求；3、租赁期限：拾年，合同生效及终止日期为2007年7月1日始至2017年6月30日止；4、租赁价格：每年按拾万元计价，合同期拾年，合同租赁价款总计壹佰万元整（含开票税）；5、支付方式：租金和保证金先交后租、租金按每年支付一次的方式，首期房屋租金及2万元保证金应在合同生效后十天内付清，其后每年租金在当年前十天内付清，乙方以现金或汇款的方式汇到甲方指定的帐户；6、合同解除的条件：……无正当理由拖欠房屋租金两个月的，不执行职工洗澡优惠票价规定的，甲方有权解除本合同；7、违约责任：一方违约致使另一方受损失，违约方应承担违约责任，赔偿因其违约导致另一方造成的直接经济损失，违约金按合同租赁总价款的5%支付，违约金不足部分按实际损失支付；租赁期满或合同解除时，乙方应交还房屋，乙方逾期归还的，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金；合同解除后乙方未续租，乙方须按租赁期满日或合同解除之日起10天内搬出按合同规定的全部物件，交还房屋，到时乙方在租赁房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有物，由甲方处理。合同尾部甲方盖有大地公司印鉴并有“张国兴”的签名，乙方处有“王仕周”“居忠祥”的签名。2008年1月4日，甲方王仕周、乙方居忠祥达成《协议书》，载明：“双方于2007年7月合伙开办云亭兴业园浴场，现已正常营业，经双方协商一致，决定该浴场併给乙方经营……”2014年6月20日，大地公司向居忠祥催交房屋租金。当日，居忠祥在催交房屋租金的函上签注：“已收到、居忠祥、2014年6月20。”7月14日，居忠祥就截止到2014年6月30日拖欠的租金167832元向大地公司出具分期还款承诺书。2015年4月3日，大地公司分别向王仕周、居忠祥寄送解除合同的通知书，王仕周、居忠祥分别于次日收到解除合同的通知书。后大地公司诉至原审法院，称王仕周、居忠祥未能按约支付租赁费用，至2015年4月1日其依约定书面通知解除合同后，俩承租人既不搬迁也不付款，故请求判令：1、确认双方于2007年6月1日所签订的房屋租赁合同已解除；2、王仕周、居忠祥从承租房屋中搬出返还；3、王仕周、居忠祥支付至2015年4月15日止结欠租金（含房屋租金、土地租金、物业管理费）285724元及自2015年4月16日起至实际搬离之日止按日租金2倍即每日816元计算逾期腾房的占有使用费；4、王仕周、居忠祥支付欠缴的水、电费4028元；5、王仕周、居忠祥支付违约金5万元。王仕周辩称：其已于2008年1月4日退出租赁，之后的履行情况不清楚，大地公司也从未向其追要过租金。请求法院判令其不应承担任何合同责任。居忠祥辩称：2013年4月至2014年6月30日，其结欠大地公司租金167832元，另自2014年7月1日至今，也未支付房租。2014年9月，江阴市澄丰机械制造有限公司将蒸汽停掉，故无法经营。其不同意解除合同，希望继续租用经营。审理中，居忠祥于2015年8月6日将租赁房屋的1把钥匙交付给大地公司，双方还确认：2007年6月1日签订的房屋租赁合同已经于2015年4月6日解除。以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、关于催交房屋租金的函、承诺书、解除合同的通知书、协议书、水费发票及当事人庭审陈述等在卷予以佐证。原审争议焦点为：
一、2015年4月16日起至实际搬离之日止房屋占有使用费计算标准是否过高，应否予以调整；
二、居忠祥迄今欠付大地公司的水电费金额；
三、房屋租赁合同约定的违约金与实际损失能否同时主张；
四、居忠祥主张将装饰装修物折价抵偿租金能否支持；
五、王仕周对居忠祥的上述给付义务应否承担共同清偿之责？原审法院认为：双方于2007年6月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应全面履行。在合同履行过程中，居忠祥迟延交纳2013年7月1日至2014年6月30日租金167832元，截止至2015年4月3日大地公司提出解除房屋租赁合同，居忠祥拖欠租金已超过二个月。因此，依据房屋租赁合同中解除的条件第1条第②款之约定，大地公司有权解除合同，房屋租赁合同自解除通知到达承租人之日解除，故房屋租赁合同应于2015年4月4日解除。房屋租赁合同解除后承租人未及时交还租赁房屋，应按占用时间给付占用费。
一、关于2015年4月16日起至实际搬离之日止房屋占有使用费计算标准是否过高，应否予以调整的问题关于逾期腾房的期间的房屋使用费问题。滞纳金是指国家为维护社会公共利益，保障国家职能的顺利实现，对迟延履行缴纳法定税费义务的公民、法人和其他组织，收取的带有国家强制力的惩罚性的货币金额。虽双方约定“租赁期满或合同解除时，乙方应交还房屋，乙方逾期归还的，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金”，但滞纳金不是一种民事责任形式，故大地公司主张按滞纳金的标准计算占有房屋期间的使用费无法律依据，不能得到支持。房屋租赁合同解除后，承租人负有腾房的义务，然继续占有租赁房屋至今，故大地公司主张逾期腾房的期间的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，但除逾期腾房期间的租金损失外未举证有其他损失，故房屋使用费可参照租金（2012年7月1日始至2017年6月30日止）148916.2元/年（408元/日）计算。关于实际搬离之日的确定问题。房屋租赁合同在违约责任第4项中约定：合同解除后乙方未续租，乙方须按租赁期满日或合同解除之日起10天内搬出按合同规定的全部物件，交还房屋，到时乙方在租赁房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有物，由甲方处理。虽居忠祥于2015年8月6日将租赁房屋的1把钥匙交付给大地公司，但其主张对形成或未形成附合的装饰装修物均要折价抵偿欠付大地公司的租金，故大地公司收到钥匙后在未确定形成或未形成附合的装饰装修物的数量及双方对上述装饰物能否折抵租金存有争议时，大地公司未能及时处置租赁物具有合理性。综上，结合合同约定，实际搬离之日为判决之日。
二、关于居忠祥迄今欠付大地公司水电费的金额问题。大地公司为证明2014年9月、10月、11月的用水消耗，提供了江苏江南水务股份有限公司分别于2014年10月2日、11月2日、12月2日开具的水费机打发票（票面金额合计3843元）。居忠祥称相关水费费用已缴付，但未举证证明，故对该辩称意见不予采信。关于欠付电费的问题。大地公司虽提供了自制的电费清单，但对自制电费清单所依据的事实未能举证证明，且居忠祥对该电费清单也未予以认可，故对大地公司的该主张不予支持。
三、关于房屋租赁合同约定的违约金与实际损失能否同时主张的问题。大地公司依约主张违约金5万元，但法院已按实际损失判令承租人承担违约责任，其同时主张实际损失及违约金与双方约定不符，法院对该诉请不予支持。
四、关于居忠祥主张将装饰装修物折价抵偿租金能否支持的问题。合同解除后承租方须按租赁期满日或合同解除之日起10天内搬出按合同规定的全部物件，交还房屋，到时承租方在租赁房屋内仍有余物，视为承租方放弃所有物，由出租方处理。审理中，为防止损失的扩大，法院多次要求居忠祥将未形成附合的装饰装修物搬离，但其拒不搬离且要求折抵租金，该主张大地公司也未予以认可，故对该意见不予支持。
五、王仕周对上述给付义务应否承担共同清偿之责。2007年6月1日大地公司与承租人王仕周、居忠祥订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。合同生效后，王仕周虽与居忠祥于2008年1月4日就浴场经营达成归并协议书，但该协议书并未变更出租人与承租人之间的合同内容，仅在王仕周、居忠祥之间发生法律效力，对出租人不发生法律效力，故王仕周对上述给付义务应负共同给付之责。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，第十一条之规定，判决：
一、双方2007年6月1日签订的房屋租赁合同于2015年4月4日解除；
二、王仕周、居忠祥于判决发生法律效力之日起十日内给付大地公司租金167832元；
三、王仕周、居忠祥于判决发生法律效力之日起十日内给付大地公司自2014年7月1日起至2015年4月4日止的租金（标准按408元/天计算）；
四、王仕周、居忠祥于判决发生法律效力之日起十日内给付大地公司自2015年4月5日至2015年12月25日占用租赁物的使用费（标准按408元/天计算）；
五、王仕周、居忠祥于判决发生法律效力之日起十日内给付大地公司水费3843元；
六、驳回大地公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6400元（大地公司已预交），由大地公司负担361元，由王仕周、居忠祥负担6039元，王仕周、居忠祥应负担部分在判决发生法律效力之日起十日内向大地公司支付。王仕周不服原审判决，向本院提起上诉称：1、其早于2008年1月4日即与居忠祥签订了退伙协议，承租浴室的经营权归居忠祥一人行使，双方对财产、债权债务作了清算。退伙后，其到被上诉人办公室与负责人薛震华及其他管理人员范安良及陶姓会计说明退伙情况，并将退伙协议交给薛震华备案。薛震华收取退伙协议后口头表示以后直接向居忠祥收取租金。之后多年，被上诉人大地公司亦未向其追索过租金与水电费用。其在备案之时已经退出租赁协议，不再是租赁协议的履行主体，该事实与之后上诉人催缴租金的函件以及居忠祥的承诺书内容均能相互印证。2、根据房租租赁合同约定，承租人采用先付后用的租金支付方式履行合同义务，且拖欠租金2个月，出租人即有权解除合同。但是，被上诉人大地公司怠于履行合同权利，导致损失进一步扩大。因此，相关租金、占有使用费不应由其承担。综上，请求二审法院查明事实，并改判驳回被上诉人大地公司对其的诉讼请求。
被上诉人大地公司辩称：本案所涉租赁关系是其与王仕周、居忠祥之间的合同关系，合伙则是王仕周和居忠祥之间法律关系，合伙人内部之间权利义务关系不影响与其的租赁关系。因此，王仕周和居忠祥之间是否退伙与房屋租赁无关，不影响租赁合同履行主体的变更。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人居忠祥同意上诉人王仕周的上诉意见。二审中，双方对原审法院已查明事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人王仕周申请向薛震华（原系大地公司总经理，现为江阴市国土局周庄分局副局长）、范安良（大地公司管理人员）、钱小春（江阴云亭法律服务所法律工作者）调查，以证明其一、二审所称退伙已向大地公司备案且获准许的事实，本院于2016年5月13日分别向薛震华、钱小春作了询问。薛震华主要陈述内容为：其于2010年3月离开大地公司，之前运营基本都是居忠祥在操作，王仕周没有参与经营，具体王仕周的退伙时间不是很清楚。在俩人合伙经营期间，大概是浴室投入1年左右，范安良曾电话给其说合伙发生矛盾，王仕周要退出。于是其便去了大地公司，叫王仕周、居忠祥一起谈话，王仕周表示退出，其当时提出要求打一个申请，将原租赁合同作废并重新签订合同，以免之后出问题不好找责任人。王仕周说退伙协议已经到当地司法所公证过了，没有问题。居忠祥说消防、工商都是以俩个人的名义办理的，变更太麻烦。其就提醒俩人安全问题要注意，要服从园区管理。经本院要求确认，薛震华明确其未曾见过王仕周与居忠祥的退伙协议，如需对大地公司发生效力，应当邀请大地公司参与公证。钱小春主要陈述内容为：2008年1月4日的退伙协议是其起草的，但租赁合同没有变更。其是到俩人经营的浴室去现场办公的，除了王仕周与居忠祥，现场还有其他人，应该是大地公司的人员，但其并不认识。由于王仕周有其他生意可做，而居忠祥没有，就商定由居忠祥盘下来。双方还对资产进行了盘点并形成了归并款，据其所知该投资款的归并已经履行完毕。听王仕周说大地公司知道退伙一事，具体如何与大地公司交接其并不清楚。王仕周说与大地公司关系好，不会出事。关于和大地公司的租赁合同主体变更问题，其也提到过，退伙协议第四条也有办理工商变更等内容，但可能是由于变更成本太高就没有按约操作。对上述笔录，上诉人王仕周认为：1、薛震华除了“其于2010年3月离开大地公司，之前运营基本都是居忠祥在操作，王仕周没有参与经营”的陈述外，作为当时大地公司的负责人并未完全如实细致的作出陈述。特别是退伙协议原件已经证实存放在大地公司档案里，表明其所称退伙协议交由薛震华备案的事实成立。2、钱小春对租赁合同的实际承租人为居忠祥，且对退伙协议的签订过程、大地公司人员在现场等陈述属实，表明大地公司对2008年1月4日其与居忠祥签订退伙协议是明知，且事后催讨房租等事实也说明大地公司予以了确认。据此，大地公司对其退伙事宜清楚且同意的事实应当予以确认。对上述笔录，被上诉人大地公司认为：1、薛震华的陈述反映了王仕周确实提出过退伙，但其并没有参与退伙协议的签订及履行，且已经向王仕周提出要求申请原租赁合同作废重新签订新合同。因此，即便王仕周确实退出合伙，但由于未改变其租赁合同的履行地位，不能表明其已经退租。2、钱小春的陈述有部分内容不严谨，如退伙协议签订时大地公司有人参加，但既然钱小春并不认识，就无法判断在场人的具体身份。因此，大地公司有人参加只是钱小春的个人主观判断，不能作为定案依据。关于大地公司知晓王仕周退伙一事也是钱小春听王仕周所说，且也提出需要办理变更手续，但事实上，房屋租赁事宜并无办理变更。据此，上述两份笔录均不能反映大地公司与王仕周的租赁关系在王仕周退伙协议签订后已经解除。上述事实，由调查笔录、书面质证意见等在卷佐证。
本院认为：合同当事人协商一致，可以变更合同；当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，虽然王仕周于2008年1月4日同居忠祥签订退伙协议并已经履行，且有证据表明大地公司在履行和王仕周、居忠祥于2007年6月1日签订的房屋租赁合同过程中即已知晓上述事实。但是，大地公司是否同意王仕周退出租赁协议的履行并无证据予以证明：虽然2014年6月20日大地公司仅向居忠祥催交房屋租金，但除法律规定外，权利的放弃应当以权利人明确作出的意思表示为准，并不能据此推定大地公司已经免除王仕周的合同义务；二审法院依申请所作调查也表明无论是时任大地公司总经理的薛震华还是帮助王仕周、居忠祥起草退伙协议的法律工作者钱小春均提示要求变更租赁合同的履行主体，但王仕周、居忠祥作为租赁合同约定的承租人并未与大地公司协商一致，明确变更承租人为居忠祥一人。据此，原审法院认定退伙仅在王仕周、居忠祥之间发生法律效力，并未变更租赁合同的履行主体，对出租人不发生法律效力并无不当。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如合同相对方违约并符合合同解除条件的，守约方既可以单独追究相对方的违约责任，也可以通知解除并同时追究相对方的违约责任。本案中，大地公司作为出租人在承租人未履行给付租金义务后已在合理期间内催交，鉴于双方长期的合作关系且居忠祥直至诉讼过程中仍坚持继续承租的事实，大地公司未在欠租2个月后直接解除合同并无不妥，且在承租人仍不能按照还款承诺履行给付租金义务后于2015年4月通知解除，该期间应作为守约方给予违约方继续履行合同的宽限期，不能作为出租人扩大损失的事实从而免除违约方相应的违约责任。据此，原审法院按实确定违约所致损失并判令王仕周负共同给付之责并无不当。综上，上诉人王仕周的上诉理由并不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由上诉人王仕周负担。本判决为终审判决。
审判长 潘华明
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一六年六月七日
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