济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初1930号原告山东好来物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人胡祚庚，总经理。委托代理人陈修峰，山东豪才律师事务所律师。委托代理人李荣荣，山东豪才律师事务所律师。被告刘谟梧，男，1943年8月19日出生，汉族，住济南市。
原告山东好来物业管理有限公司（以下简称好来物业）诉被告刘谟梧物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理。本案依法由
审判员杨春疆适用简易程序，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告好来物业的委托代理人陈修峰到庭参加诉讼，被告刘谟梧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告好来物业诉称：被告刘谟梧为世佳戎居xx室业主，原告受济南市房屋建设综合开发集团委托，对世佳戎居小区进行物业管理，被告的房屋面积为99.46㎡，物业费用为1.20元/月/㎡，每月物业费119.45元。但被告自2014年6月1日起至2015年12月31日拖欠物业费共计2267.69元。原告多次要求被告支付，被告均置之不理。因被告逾期支付上述费用，被告应按照《前期物业服务合同》及相关约定，还应从逾期之日起按照千分之三向甲方交纳违约金。被告的欠费行为给原告造成严重损失，为维护自己的合法权益，诉请判令：
一、被告支付拖欠原告的物业管理费2267.69元及利息（自逾期之日起，以上述欠费数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；
二、被告承担诉讼费用。
被告刘谟梧未到庭，但提交书面答辩状辩称：
一、被答辩人没有按照物业服务合同约定提供物业服务。在物业服务合同既存的情况下，履行合同条款也是被答辩人的义务。物业费用的收取前提是物业服务企业提供了符合物业服务合同约定的有效服务，并不能靠单纯的收取费用，作为一种物业服务企业作为或者不作为的手段。本案事实，是被答辩人提供了不符合合同约定的物业服务在先，之后答辩人才拒绝缴纳物业费。答辩人列举未按照合同约定提供正常物业服务的实例���小区卫生脏乱差，小区内垃圾较多，单元门前垃圾桶外垃圾乱飞，所谓的绿化带无人管理，杂草丛生，电梯卫生极差，地下室经常发现大小便，没有人及时清理与采取有效措施，小区南端已成为垃圾场，我们已经交过垃圾清运费。小区内存在诸多安全隐患：1.单元门自交房之日不久就不起作用，形同虚设，不能起到安全防盗作用，至今如此；2.车辆行人随意出入小区，车辆进小区是否该缴费，外来车辆也能随便出入小区，行人更是随进随出；3.消防通道被占；4.监控不清晰，死角太多；5.电梯经常坏掉；6.车辆被划，无人处理；7.出现业主多次被盗；8.门口保安形同虚设；9.小区内存在住改商现象。随意增加道路隔离，侵占业主集体路权。业主人身及财产安全难以保障，小区已经发生多起入室盗窃案件（可查询当地派出所报案记录），多起车辆恶意被划伤非机动车失窃案件，小区多次发生物业人员殴打业主事件。给答辩人及家人造成了巨大的心理压力，小区物业连最基本的职责都没有履行好，这也是答辩人拒绝缴纳物业费的最主要原因。物业管理混乱，保安素质不一，年龄偏大；各项收支费用从未公布等。答辩人不缴纳物业费是合同法赋予答辩人的抗辩权，不存在违约事实，继而不存在支付被答辩人违约金的情形。
二、被答辩人违法在先。首先，《物业管理条例》对物业服务企业最基本的服务内容和标准进行了规定，物业服务费用的收取应当遵循合理、公开以及费用与物业服务水平相适应的原则。同时，《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循等价有偿的原则。物业服务费用收取标准，应当和提供的服务水平相适应，不应该是简单地依照合同判定。
三、被答辩人应当降低收取的物业服务费用。被答辩人提供的物业服务严重���符合合同规定，甚至不如其他小区0.85元物业费标准的服务质量高。所以答辩人认为应当降低收取物业费的标准。同时合同法对合同双方权利义务以及违约责任进行了明确的约定。我国合同法第一百十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定的或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。作为违约一方的被答辩人在对物业服务水平没有进行改进和提高，或者变相降低物业服务合同约定标准的前提下，收取全额费用，违反了合同法最基本的公平原则，应当减少价款。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，坐落于济南市槐荫区段店路49号的世佳戎居小区由济南市房屋建设综合开发集团开发建设。该集团作为委托方（甲方），与作为受托方（乙方）的原告好来物业于2010年12月1日签订《济南世佳戎居小区前期物业服务合同》，合同约定物业服务内容包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，；房屋及共用设施、设备的日常维修、养护和管理；配套公用设施的附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、庭院铺装、草坪灯等园林景观工程的养护管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护社区公共秩序；物业档案管理；组织开展社区文化娱乐活动等内容，并约定了双方的权利和义务、物业管理服务标准等。其中物业管理服务费约定本物业管理区域内物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅按1.2元/月/平方米（暂定）向乙方按（季）支付；空置房（已出售且���办理入住手续但未实际入住部分在办理空置房手续后）的物业费按照应收物业70%收取；空置房（未出售部分）的物业费按照应收物业费的100%向甲方收取。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，每日按照应交金额的3‰向乙方交滞纳金。合同还对物业的使用与维护等事项进行了约定。该合同还在附则中约定期限为2010年12月1日起至2013年11月30日止，但业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同签订后，原告好来物业在世佳戎居小区进行物业服务。2013年11月28日，济南市房屋建设综合开发集团与原告好来物业又签订《〈前期物业服务合同〉续约合同》，约定将原合同延期至2014年6月30日，原合同其它条款不变。2014年6月22日，双方再次签订《〈前期物业服务合同〉续约合同》，约定合同续约，期限��2014年7月1日起至业委会代表全体业主与新选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，原合同其它条款不变。被告刘谟梧居住于世佳戎居xx室，建筑面积99.46㎡。2013年4月26日，原告好来物业作为甲方（物业服务企业）与作为乙方的被告刘谟梧（业主即购房人）签订《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利和义务，并约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（依法应由专业部门负责的除外），共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造内容，公共环境卫生，公共区域景观、绿化的管理与维护保养、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，消防管理服务，建立并完善与本物业相关的开发资料等物业服务档案，为业主办理房屋入住、房屋空置手续等。协议中对收费标准进行了约定��物业服务收费标准合计1.20元/平方米·月，沿街商铺2.5元/平方米·月。关于交费方式，协议约定乙方自第二次交费开始，每季度第一个月10日前向甲方预交本季度的物业管理服务费。协议的“关于违约责任”处约定乙方违反本协议不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应从逾期之日起按每日千分之三向甲方缴纳违约金。协议另对其他事项进行了约定。双方还另行签订有《装饰装修管理服务协议》等。原告好来物业主张被告刘谟梧自2014年6月起至2015年12月未再向其缴纳物业服务费，其诉至本院，要求处理；其并在本案审理中说明要求被告刘谟梧支付的利息是以欠交物业服务费为基数，自2016年4月12日起计算。被告刘谟梧未参加本案开庭审理，但提供照片一组，包括单元门无法正常关闭、电梯环境脏、非机动��乱停放等。原告好来物业质证认为即使物业服务存在瑕疵，也不能构成被告拒绝交纳物业服务费的理由。以上事实有原告好来物业提供2010年12月1日签订的《济南世佳戎居小区前期物业服务合同》、2013年11月28日及2014年6月22日签订的《〈前期物业服务合同〉续约合同》、2013年4月26日签订的《前期物业管理服务协议》、《装饰装修管理服务协议》，被告刘谟梧提供照片及原告好来物业的陈述为凭。
本院认为，世佳戎居小区为济南市房屋建设综合开发集团开发建设，在该小区尚未成立业主委员会的情形下，济南市房屋建设综合开发集团与原告好来物业签订的《前期物业服务合同》合法有效。原告好来物业依据该合同进入世佳戎居小区提供物业服务，并与小区业主即被告刘谟梧另行签订了《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告好来物业作为物业服务提供者、被告刘谟梧作为物业服务接受者均应严格履行该协议约定内容。依约定，原告好来物业的主要义务是对世佳小区提供物业服务，主要权利是向小区内业主收取物业服务费用；被告刘谟梧的主要义务是按约定时间和约定标准交纳物业服务费用，主要权利是接受物业服务。本案审理中，原告好来物业主张被告刘谟梧未按合同约定交纳物业服务费用，被告刘谟梧未到庭，但提出了书面答辩状，并提供了相应照片。在其书面答辩中，一方面未对原告好来物业主张的其欠费时间、欠费金额等提出异议，故本院予以确认；另一方面其提出了原告好来物业在提供物业服务过程中存在的不足与瑕疵，应当引起原告好来物业的重视。客观上讲，物业服务质量的提高需要物业服务企业与业主双方的共同努力与配合，原告好来物业固然应当努力提高物业服务水平，以赢得全体或大多数业主的赞许和接受；另一方面，小区业主也应当认识到物业服务质量的提高需要业主的努力，既包括业主的自觉自律，也包括业主的及时、按约交纳物业服务费用。因为物业服务费用的收取正是原告好来物业提供物业服务的基础。被告刘谟梧在答辩中还要求降低收取的物业服务费用，对此
本院认为，合同约定内容系双方当事人的真实意思表示，且物业服务合同更具有特殊性，就是这类合同涉及到的不仅是物业服务企业与单户业主的利息，还涉及到整个小区全体业主的共同利益。鉴于此，本院对被告刘谟梧的该项答辩意见不予采纳。同时基于被告刘谟梧的答辩意见，
本院认为原告好来物业的服务质量尚有待于进一步提高，对其要求被告刘谟梧承担物业服务费利息���诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告刘谟梧于本判决生效之日起十日内向原告山东好来物业管理有限公司支付2014年6月至2015年12月的物业服务费2267.69元；
二、驳回原告山东好来物业管理有限公司要求被告刘谟梧承担以上物业服务费未及时交纳利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告山东好来物业管理有限公司负担5元，被告刘谟梧负担20元。
如不服本判决，可���判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 杨春疆
二〇一六年六月七日
书记员 刘 微 百度搜索“”