重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初3157号原告重庆新宁物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道105号附31号门面，组织机构代码66089970-1。法定代表人龚云安，总经理。委托代理人周青，女，1985年5月4日出生，汉族，系公司员工，住重庆市大渡口区。被告陈世伟，男，1986年8月24日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托代理人彭君珍，女，1964年7月10日出生，汉族，系近亲属关系，住重庆市巴南区。被告杨爱玲，女，1988年8月30日出生，汉族，住重庆市酉阳县龚滩镇。
原告重庆新宁物业管理有限公司（以下简称“新宁物业公司”）与被告陈世伟、杨爱玲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月11日受理后，适用简易程序（小额诉讼），由
代理
审判员吴继超独任审判，于2016年3月30日、2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告新宁物业公司委托代理人周青，被告陈世伟的委托代理人彭君珍到庭参加诉讼。被告陈世伟于2016年6月7日开庭时及被告杨爱玲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，原告新宁物业公司是依法成立的物业管理公司，原名为“重庆市万州区万宁物业管理有限公司”，于2012年12月4日更名为重庆新宁物业管理有限公司，其与南城国际小区开发商重庆富高新京置业有限公司签订了南城国际项目前期物业服务合同，并依约定进入南城国际小区提供物业管理服务。按照合同约定，物业服务费标准：住宅（高层）：1.5元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。根据南城国际小区总平面图，该小区一期项目总建筑面积为82617.75平方米，其中住宅建筑面积为66669.34平方米，二期项目总建筑面积为117604.64平方米，其中住宅面积为83992.85平方米。被告陈世伟、杨爱玲系重庆市巴南区某房屋业主，房屋建筑面积95.64平方米。被告陈世伟、杨爱玲自2014年7月1日至2015年9月30日未缴纳物业服务费2151元，以及2015年7月的水电分摊费2元。经原告新宁物业公司催收未果，遂起诉来院，要求被告给付拖欠的物业服务费2151元、水电分摊费2元及滞纳金194元。审理中，被告以购房时开发商宣传的物业服务公司应为一级资质，但原告系三级资质，与开发商宣传不符；原告系三级资质，其不能承接二十万平方米以上的小区物业服务项目；开发商除与原告签订了前期物业服务合同还与案外人重庆绅帝物业管理有限公司签订了南城国际小区前期物业服务合同，开发商变更物业服务企业未经小区全体业主同意；原告将小区公共用房出租给第三人牟利等为由，不同意原告的诉讼请求，调解未果。上述事实，有原、被告的陈述、前期物业管理服务合同、备案证明等证据在案为凭，足以认定。
本院认为，原告新宁物业公司与南城国际小区开发商重庆富高新京置业有限公司签订的南城国际项目前期物业服务合同，系当事人双方的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人以及包括被告在内的全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告新宁物业公司按照合同约定履行了合同义务，应当收取物业服务费。故对原告要求被告交纳拖欠的物业服务费2151元及水电分摊费2元的诉讼请求，本院予以主张。对于滞纳金，由于合同中并未对滞纳金进行约定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。
被告辩称购房时开发商宣传的物业服务公司应为一级资质，但原告系三级资质，与开发商宣传不符，该辩称事由与本案不属于同一法律关系，本案不作处理。
被告辩称原告系三级资质，其不能承接二十万平方米以上的小区物业服务项目。《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行》第二十一条规定三级物业管理企业可参加20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的投标、招标。现南城国际小区住宅项目共计150662.19平方米、非住宅项目共计49560.2平方米，符合规定。故被告的辩称理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
被告辩称开发商除与原告签订了前期物业服务合同还与案外人重庆绅帝物业管理有限公司签订了南城国际小区前期物业服务合同，开发商变更物业服务企业未经小区全体业主同意。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆富高新京置业有限公司签订有南城国际项目前期物业服务合同且实际为小区提供物业服务。故被告的抗辩理由缺乏法律依据，本院不予采信。对于被告辩称原告将共有住房出租给第三人牟利，被告并未举示证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对其辩称理由，本院不予采信。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应承担不到庭应诉的后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，
判决如下：被告陈世伟、杨爱玲支付原告重庆新宁物业管理有限公司2014年7月1日至2015年9月30日的物业服务费2151元，以及2015年7月的公摊费2元，合计2153元。驳回原告重庆新宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述给付义务限于本判决生效之日起五日内履行，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈世伟、杨爱玲承担，此款原告己自愿垫付,被告陈世伟、杨爱玲在给付上述款项时一并给付原告重庆新宁物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。
代理
审判员 吴继超
二〇一六年六月七日
书 记 员 龚秋云 微信公众号“”