浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）浙民申字第3040号再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：王大合，男，汉族，1945年7月19日出生，住浙江省文成县。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：陈知花，女，汉族，1952年11月3日出生，住浙江省文成县。
被
申请人（一审被告、二审被上诉人）：温州市烟草公司文成分公司，住所地浙江省文成县大峃镇伯温路1号。
负责人：汤时荣,该公司经理。
委托代理人：林加坤，浙江越人律师事务所律师。
委托代理人：林莉莉，浙江越人律师事务所律师。再审申请人王大合、陈知花因与被申请人温州市烟草公司文成分公司（以下简称温州烟草文成分公司）确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第2501号，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。王大合、陈知花申请再审称：（一）一、二审法院认定事实错误。1.案涉房屋为农村集体土地上的房屋，一、二审法院未审查案涉集体所有制土地上的房屋转让是否包含所依附的土地所有权、使用权的转让显属错误。2.一、二审判决均确认温州烟草文成分公司至今只提供其自己财务记账本，未提供银行盖章确认已转账购房款的有效凭证。编号为0857183号的《转账支票》存根联，没有银行盖章，温州烟草文成分公司提供的内部《记账凭证》左上角也注明“附件缺”，不足以证明温州烟草文成分公司已付清7万元购房款。3.二审法院认定本案房屋买卖契约已实际履行是错误的。首先，买受人尚未支付购房款7万元，也从未主张过交付房屋，已超过主张合同权利的两年诉讼时效，也已超过20年最长时效。其次，温州烟草文成分公司非农村集体经济组织成员，房屋所依附的集体所有制土地使用权依法不能交付给温州烟草文成分公司。再次，温州烟草文成分公司办理的房屋权属登记是其单方行为，属文成县房屋管理局违法办理，并非合同当事人履约行为。4.温州烟草文成分公司20多年来并未支付购房款，也未向王大合、陈知花主张交付房屋，涉案房屋一直是王大合、陈知花使用出租，陈知花有理由不知道房屋未转让的事实。5.二审法院认定房屋买卖契约上“陈知花”印章的真实性，未同意陈知花的鉴定申请，系事实认定错误。（二）一、二审法院认定案涉房屋买卖合同不违反法律法规的效力性强制性规定系适用法律错误。本案买卖合同标的物房屋所占土地所有权是村集体经济组织内成员的宅基地，我国法律明确规定农村集体经济组织成员以外的个人或单位，不得购买农村集体土地上的房屋，各地司法审判实践均认定该类农村集体土地上房屋出卖给集体经济组织之外的单位或个人的行为无效。（三）房屋买卖合同有效才是买受人取得房屋所有权的依据，买卖合同无效，买受人房产登记无效。（四）温州烟草文成分公司购买本案房屋的目的是与另案购买的房屋合并办公使用，故其于1994年委托王大合在房屋上加建第二、三层，但因邻居以妨害相邻权制止房屋建设后，未能达到建设办公用房目的，因而同意解除本案房屋买卖合同，另找办公用房。之后20多年来温州烟草文成分公司从未向王大合、陈知花主张交付房屋，涉案交易已失去了交易目的。综上，王大合、陈知花依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第三项、第六项规定申请再审。温州烟草文成分公司提交意见称：（一）一、二审判决认定事实清楚。温州烟草文成分公司已经支付7万元购房款，案涉房屋也已经办理了房产过户手续，所有权归温州烟草文成分公司所有，双方的买卖契约已经实际履行。房屋是夫妻一项重要的共有财产，且7万元出售房屋所得在1992年的时候也是大额数款，陈知花对于房屋的出售不知情与事实不符。另外买卖契约上陈知花的签名和盖章，两者效力相同。即使本案存在王大合无权处分的情形，温州烟草文成分公司作为善意第三人有偿取得财产，其合法权益应予以维护。（二）本案所涉买卖不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效。我国目前法律、行政法规并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未对该类房产的出售行为设置任何限制，仅规定出卖人以后不能再申请宅基地。《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》作为目前唯一对农村房屋买卖进行限制的规定，非法律和行政法规，不能作为判断合同效力的依据。（三）本案诉争的房屋买卖合同从签订至今已20多年，案涉房屋已经办理了房屋变更登记，温州烟草文成分公司已取得物权，依法受法律保护。至于房屋是否为王大合、陈知花占有，系王大合、陈知花的侵权行为。如确认案涉房屋买卖合同无效，有违诚实信用原则，不利于稳定社会秩序。综上，请求驳回王大合、陈知花的再审申请。
本院认为：案涉签订于1992年7月28日的《文成县房产卖契》系当事人真实的意思表示，并未违反合同签订之时的法律、行政法规效力性强制性规定。温州烟草文成分公司提交的经王大合签名的领付款凭证和公司内部记账凭证，证明其已依据合同约定支付了7万元的购房款，且房屋产权业已变更登记多年，二审法院结合温州地区的实际情况，确认涉案房屋买卖合同有效并无不当。王大合、陈知花系夫妻关系，由丈夫主导转让房屋是符合当时农村的客观实际的，且案涉房产已经出卖并过户多年，陈知花均未提出异议。另外温州烟草文成分公司之前还曾向王大合、陈知花购买案涉房屋隔壁间房产（），陈知花亦是知情的。故二审法院认为陈知花对案涉家庭不动产的处置和大额收入应该是知情并同意的，并无不当。王大合、陈知花关于《文成县房产卖契》上陈知花签名和盖章非陈知花本人所属，陈知花对案涉房屋的买卖行为并不知晓，故案涉房屋买卖合同无效的主张理据不足，不予支持。综上，王大合、陈知花的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，
裁定如下：驳回王大合、陈知花的再审申请。
审 判 长 叶向阳
代理
审判员 江宇奇
代理
审判员 王 茜
二〇一六年六月七日
书 记 员 李文丽·2· 关注公众号“”