上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终2434号上诉人(原审被告、反诉原告)宋宝弟，男，1959年10月17日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告、反诉原告)刘爱枝，女，1964年7月28日出生，汉族，住址同上。上述两位上诉人共同委托代理人沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。上述两位上诉人共同委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)刘长征，男，1978年11月22日出生，汉族，住上海市。委托代理人张哲峰，上海申通律师事务所律师。委托代理人张洪根，上海申通律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)上海美同房地产经纪事务所第二分所，住所地上海市。法定代表人张帅，负责人。
上诉人宋宝弟、刘爱枝因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第1836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2015年7月5日，刘长征(卖方、甲方)与宋宝弟、刘爱枝(买受方、乙方)、上海美同房地产经纪事务所第二分所(居间方、丙方，以下简称“美同地产”)签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》约定，位于上海市新二路XXX弄XXX号XXX室系争房屋房价款为人民币(以下币种均为人民币)1,580,000元。双方同意于本协议签署后10日内前往丙方处签订《上海市房地产买卖合同》。乙方于签订该买卖合同示范文本当日支付首付款480,000元(其中包含定金20,000元)，乙方应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据当日支付过户款580,000元，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后15日内向贷款银行申请贷款500,000元。同日，刘长征收取宋宝弟、刘爱枝购房定金20,000元。2015年7月11日，刘长征(卖售人、甲方)与宋宝弟、刘爱枝(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》约定，甲乙双方通过上海创同房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款1,580,000元。合同第六条约定，在2015年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第8条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足的，乙方应当立即补足。附件三付款协议约定，1、乙方于签订本合同当日支付甲方首期房价款20,000元(含已支付的定金20,000元)。2、乙方于2015年8月31日前支付甲方第二期房价款460,000元。3、乙方应于2015年9月30日前支付甲方第三期房价款58万元。4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请500,000元贷款的形式支付第四期房价款，该款项由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。5、乙方应于2015年9月30日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方交付房屋给乙方，并结清水、电、燃气、有线、物业管理等相关费用。乙方应于该房屋物业交割手续办理完毕且甲方迁出该房屋内全部户口后当日内，支付尾款20,000元给甲方。2015年9月2日，刘长征给宋宝弟、刘爱枝发送催告通知书，主要内容为，刘长征有权从2015年9月1日起开始向宋宝弟、刘爱枝收取未付房款的日万分之五的违约金。逾期超过15日后，即到2015年9月16日，刘长征可单方面解除合同并向宋宝弟、刘爱枝收取合同总价款20%的违约罚金。2015年9月16日，刘长征的律师给宋宝弟、刘爱枝发送律师函，主要内容为，解除《上海市房地产买卖合同》，宋宝弟、刘爱枝支付刘长征违约金11,700元、支付赔偿金316,000元并赔偿因违约造成的一切损失。同日，刘长征向宋宝弟、刘爱枝发送解除通知书，主要内容同上述律师函。现刘长征涉讼，要求解除双方间的《上海市房地产买卖合同》，宋宝弟、刘爱枝按每日万分之五的标准向刘长征支付未付房款1,560,000元自2015年9月1日起至2015年9月15日止的违约金11,700元、赔偿刘长征违约金316,000元和律师费7,000元等。宋宝弟、刘爱枝虽同意解除双之间签署的《上海市房地产买卖合同》，但不同意赔偿对方违约金及律师费等。并认为，即使宋宝弟、刘爱枝构成违约，刘长征主张的违约金标准过高，要求法院予以调整。同时反诉要求刘长征返还房款20,000元等。原审法院审理中，刘长征表示，其欲出售系争房屋用于购买商品房，宋宝弟、刘爱枝对此也是清楚的，但现其无法提供证据予以证明。2015年4月，刘长征与开发商签订签约确认单、草签了商品房预售合同，并支付了所购房屋的首付款及所购车位的款项。因刘长征系单身，名下有系争房屋而限购，故必须将系争房屋过户手续完成后，才可与开发商正式网签预售合同。因宋宝弟、刘爱枝违约导致交易无法按期完成，致使刘长征无法按约与开发商进行交易。现开发商拒绝与刘长征进行协商，开发商随时可能会起诉刘长征违约并要求赔偿各类违约金。宋宝弟、刘爱枝的违约行为对刘长征造成的损失包括：已向开发商支付的房款的利息损失，因无法按期拿到商品房造成的损失，所购商品房现已上涨400,000元左右、车位上涨40,000元左右，开发商可能会向刘长征主张的违约损失等。此外，刘长征为尽快将系争房屋出售，于2015年11月底将系争房屋低价出售，合同价是1,640,000元，因要支付20,000元中介费，故到手价是1,620,000元；而与宋宝弟、刘爱枝的交易中，刘长征原无须支付中介费。宋宝弟、刘爱枝表示，不清楚刘长征将系争房屋另行出售的具体情况。刘长征明知宋宝弟、刘爱枝系出售自有房屋后购买系争房屋，也明知当时中介曾承诺无息垫资的事宜，但其无法提供证据予以证明。为证明宋宝弟、刘爱枝违约给刘长征造成的损失，刘长征向本院提供下列证据：1、2015年4月27日刘长征与开发商签订的车位认购书及交款收据；2、签约确认单及金额为680,439元的购房发票，确认单载明，刘长征购买房屋总价2,250,439元，首付金额630,439元，支付日期2015年4月18日，贷款金额1,570,000元，支付日期2015年8月18日；3、上海市商品房预售合同(样张)，其中载明，刘长征所预购房屋总价2,250,439元，刘长征应于2015年4月18日前支付680,439元，于2015年6月18日前支付1,570,000元。刘长征表示，其草签了预售合同，因刘长征限购，故还未进行正式网签。其曾将其与宋宝弟、刘爱枝的买卖合同给开发商看，开发商表示，只要刘长征与宋宝弟、刘爱枝间的买卖合同能够按期履行，刘长征于2015年9月30日前进行过户，开发商即能与刘长征网签合同并正常交易；4、金额总计为7,000元的律师费发票。宋宝弟、刘爱枝对上述证据均有异议，其此前并不知晓刘长征出售系争房屋是为了另行购房。刘长征购买商品房及车位的时间均早于其与宋宝弟、刘爱枝签订买卖合同的时间，预售合同载明的房款付清时间为2015年6月18日，亦早于其与宋宝弟、刘爱枝的签约时间。故不存在因与宋宝弟、刘爱枝交易不成影响刘长征购买商品房的情况。为证明己方主张，宋宝弟、刘爱枝向法院提供下列证据：1、录音，证明因中介公司未能兑现无息垫资的承诺导致合同无法继续履行；2、上海市国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权证及出售信息，证明宋宝弟、刘爱枝将自有房屋交给中介公司出售；3、系争房屋的出售信息，证明刘长征将系争房屋另行挂牌出售。刘长征对上述证据均表示不予认可，认为与本案无关，其不知晓宋宝弟、刘爱枝与中介公司的相关约定。原审法院经审理后认为，刘长征与宋宝弟、刘爱枝就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。根据上述合同约定，宋宝弟、刘爱枝应当于2015年8月31日前支付第二期房价款460,000元，现宋宝弟、刘爱枝未能按期付款，显属违约，经刘长征书面催告后，宋宝弟、刘爱枝仍未能付清房款，现刘长征起诉要求解除双方间的上海市房地产买卖合同、宋宝弟、刘爱枝按约支付违约金等诉讼请求，合法有据，当予准许。关于违约金标准，根据双方间买卖合同的约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。由此，2015年9月1日至9月15日的违约金，按约应当按460,000元的日万分之五计算，相关约定并未过高，应予准许，即该段期间的违约金应当为3,450元。关于解除合同的违约金，宋宝弟、刘爱枝辩称过高，法院结合本案实际情况，酌情确定为200,000元。至于刘长征主张的律师费损失，鉴于已酌情准许了违约金，刘长征再行主张律师费损失，缺乏事实与法律依据，不予准许。此外，鉴于合同已经解除，刘长征应当向宋宝弟、刘爱枝返还房款20,000元。原审法院据此作出判决：
一、解除刘长征与宋宝弟、刘爱枝就上海市新二路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、宋宝弟、刘爱枝于判决生效之日起十日内，向刘长征支付逾期付款违约金3,450元；
三、宋宝弟、刘爱枝于判决生效之日起十日内，向刘长征支付合同解除违约金200,000元；
四、刘长征于判决生效之日起十日内，向宋宝弟、刘爱枝返还房款20,000元；
五、刘长征的其余诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人宋宝弟、刘爱枝不服，向本院提起上诉称：其曾明确告知被上诉人刘长征、原审第三人美同地产，须待上诉人将自己名下的房屋出售后，才能购买系争房屋。原审第三人的经办人刘康也多次承诺，若届时上诉人名下的房屋未能出售，原审第三人可提供无息垫资业务。故经三方共同对上述事实确认之后，上诉人签署了系争房屋的居间协议、买卖合同等，并支付了定金。对方否认上述事实，有违诚信，上诉人要求对其进行测谎。既便如此，按照一般房屋买卖交易习惯，首付房款一般在签署合同的当天支付，但双方签署的《上海市房地产买卖合同》附件三关于付款的协议约定了双方签约当日，上诉人仅需支付定金，首期房款在签约后近2个月再行支付，显然符合上诉人主张的将自有房屋出售后，再支付首期房款的约定，而且此节事实，也能从上诉人与原审第三人经办人刘康的录音材料中得以证明，正是由于原审第三人原先垫资给上诉人的承诺无法进行，才导致了上诉人无法履行，并非上诉人故意为之，上诉人不存在违约事实，不应承担违约责任，被上诉人亦应预知有关合同的履行风险和相应的可能损失。上诉人不存在违约责任，自然不应承担相应的逾期付款违约金。而且双方合同补充条款第8条约定的是赔偿责任，原审法院以此条款判令上诉人承担违约责任，认定有误。被上诉人无任何损失，上诉人则无需承担赔偿责任。上诉人也并不知晓被上诉人另行购房的情况，对方也无任何证据其曾将另购房屋的事实告知上诉人，超过了上诉人可预见的范围，而且对方另购房屋的行为均形成于本案双方买卖系争房屋之前：其提供的另购房屋的资料证实其早应将车位认购款项付清，有关另购房屋的首付款亦应在2015年4月18日之前付清，剩余款项应于同年6月18日支付，均早于被上诉人向上诉人出售系争房屋，其贷款行为也与上诉人无关，不存在被上诉人所述的任何损失。被上诉人因双方合同无法履行，而另行向案外人出售系争房屋时的价款也高于与上诉人之间的合同价款。故上诉人不应对其赔偿。此外，上诉人曾多次要求原审第三人履行垫资的承诺，积极与被上诉人进行沟通，并要求有关中介公司降价尽快出售自有房屋，已经尽到了防止损失扩大的最大义务，但被上诉人却为了达到追究上诉人赔偿的目的，故意拖延15天，且在收到案外人支付的购房款后，不及时履行自己的付款义务导致其所谓的损失扩大，应自行承担相应的责任。据此，上诉人认为原审法院认定事实有误，严重侵害了上诉人的合法权益，请求本院依法维持原审判决第一、四项，撤销第二、三项，并改判驳回被上诉人关于该第二、三项的原审诉请。
被上诉人刘长征辩称，上诉人宋宝弟、刘爱枝严重违约，违反有关付款的约定，且至今无法履行付款义务。原审法院考虑了本案相关事实，已将双方约定的20%违约金进行了调整。被上诉人另购的房屋已经向亲戚筹措了资金付清了房款。据此，被上诉人认为原审判决正确，应予维持。原审第三人美同地产未作陈述。本院
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据双方合同的约定，原审法院认为2015年9月1日至9月15日的违约金，按约应为3,450元，以及结合本案实际情况，酌情确定了有关解除合同的违约金，并无明显不当。上诉人宋宝弟、刘爱枝称被上诉人刘长征明知其欲将名下的房屋出售后，才能支付系争房屋的房款的事实，原审法院错误按照双方合同约定的赔偿责任条款判决相应的违约金，以及被上诉人故意拖延、扩大损失等诉请，因缺乏相应的事实依据，本院难以采纳。上诉人认为，造成其无法按约履行付款义务的责任，在于原审第三人美同地产违反了其所作的承诺，因与本案并非同一法律关系，且上诉人在原审法院审理中又未对此提出诉请，要求一并处理，故上诉人可另行主张权利。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,351元，由上诉人宋宝弟、刘爱枝负担。本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一六年六月七日
书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”